近日，深圳發(fā)生首例銀行將斷供客戶(hù)告上法庭的訴訟。隨著(zhù)房?jì)r(jià)持續走低，深圳房貸違約的投機客正逐月增多�！皵喙�”反映了房地產(chǎn)泡沫正在破滅時(shí)的中國一種奇特的信用卸責文化：一旦資產(chǎn)價(jià)格下跌超過(guò)抵押金(首付)，就可以實(shí)施對銀行的賴(lài)賬，并將自己打扮成“受害者”。這種可恥的“賴(lài)賬哲學(xué)”此前曾出現在企業(yè)對銀行的不良債務(wù)上，現在這股風(fēng)氣吹到了自然人對銀行的欠賬上。

　　如果說(shuō)此前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現出量跌價(jià)滯可以看作是某種買(mǎi)賣(mài)雙方的“預期心理戰”，市場(chǎng)交易者開(kāi)始降低房?jì)r(jià)單邊上揚預期的自我生成能力，正從心理學(xué)的“螺旋式上升的價(jià)格預期”中解脫出來(lái)，而現在各地正在發(fā)生的小規模斷供事件證明房地產(chǎn)的頹勢預期已經(jīng)完全確立，它正在進(jìn)入一個(gè)無(wú)法挽回的下降通道。
　　無(wú)論從長(cháng)期的基本面以及短期的趨勢面來(lái)看，都無(wú)法找到房地產(chǎn)可以快速“V型反轉”的證據(上海在2004-2005年出現過(guò)一次快速的V型反轉)。適齡結婚人口、居民收入水平和城市化(農村人口遷入)被認為是推高中國房?jì)r(jià)的基本力量。我們認為，這些因素已經(jīng)完全反映在房?jì)r(jià)里面，合理的估價(jià)在2006年就已經(jīng)形成，而現在則變成透支后的回歸。
　　中國建國后發(fā)生過(guò)幾次生育高峰，同此次房?jì)r(jià)泡沫高度相關(guān)的是1963-1976年的生育高峰，這也對應了中國住房改革后(城市房改房則保障了1963年以前的人口)的市場(chǎng)化購買(mǎi)人群。目前城市房?jì)r(jià)的增量需求推動(dòng)力將來(lái)自1980年以后出生的人口(尤其是城市人口)，增量需求力的大小將決定未來(lái)城市房?jì)r(jià)飆升或者下跌的強度。同1963-1976年出生的人口不同，1980年代面臨的將是經(jīng)濟周期的低潮。一般而言，房?jì)r(jià)飆升的條件是人口和收入水平的增長(cháng)，1963-1976年出生的人口在過(guò)去10年內的年均居民收入增長(cháng)水平達到12%，很難想象1980年代生人也將有如此好的整體增長(cháng)水平。另外，1963-1976年生人對儲蓄的熱衷要遠遠高于1980年代后生人(相當一部分1980年代后生人似乎是零儲蓄的愛(ài)好者)，這使得他們單憑本身的儲蓄積累是無(wú)法完成住房購買(mǎi)，除非來(lái)自父輩的援助，但我們很容易夸大這種“兩代購買(mǎi)力”。實(shí)際上，大約只有20%以下的城市家庭可以幫助子女在目前的價(jià)位買(mǎi)到房子。
　　目前穩定房?jì)r(jià)的購買(mǎi)力不是來(lái)自“自住者”，而是住房“升級換代”者或者是喜歡占有多套住房資產(chǎn)的富裕人群�！皵喙�”也顯示出擁有多套房產(chǎn)的購買(mǎi)者往往是風(fēng)險最大者，他們不用考慮自住需求，因此可以“斬倉”賴(lài)賬。如果要重新激活房?jì)r(jià)飆升之勢，就需要富裕人群在“投機升值”的觀(guān)念下繼續入場(chǎng)，而這對于中國貨幣當局來(lái)說(shuō)，是件風(fēng)險非常大的事情。我們還要考慮到“富人全球化配置房產(chǎn)”所產(chǎn)生的中國富裕階層住房購買(mǎi)力大抽離的趨勢。全球的房地產(chǎn)價(jià)格都掉頭向下，這將對中國富裕人群的住房購買(mǎi)力產(chǎn)生“洼地效應”�，F在，國內富人在海外購置資產(chǎn)的數量越來(lái)越多(美國人甚至認為，“華人是最好的接盤(pán)者”)。這一趨勢的繼續將引發(fā)“購買(mǎi)力分流效應”，房地產(chǎn)市場(chǎng)的高端資金被分流了。很多頑固不化的“房產(chǎn)價(jià)格永恒上漲者”總是認為房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)局部市場(chǎng)(local market)，而不是一個(gè)跨區域市場(chǎng)，究其根源，他們低估了中國富人(炒房者)“全球化生活”的能力。令人擔心的是，如果在未來(lái)的10年內，有百萬(wàn)中國富人外遷，在國外置業(yè)的話(huà)，這也許將抽離近千億美元以上的住房購買(mǎi)力。