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| 2008-09-10 郭田勇 蔣蛟龍 來(lái)源:上海證券報 |
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國內房地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科在全國刮起又一輪“降價(jià)風(fēng)”后，收益頗豐，兩天進(jìn)賬2億多。萬(wàn)科的這次“降價(jià)風(fēng)”，不僅驗證了“后奧運效應”的存在，更說(shuō)明了房地產(chǎn)市場(chǎng)并非“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”，反而是個(gè)“既買(mǎi)漲，更買(mǎi)跌”的市場(chǎng)。這給了那些寧愿低價(jià)賣(mài)股權、賣(mài)地皮，就是不愿意降房?jì)r(jià)來(lái)回籠資金的房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)很好的回擊，更給了那些試圖用“逆勢提價(jià)”來(lái)炒作的房地產(chǎn)企業(yè)以當頭棒喝。
下調房?jì)r(jià)是應市場(chǎng)調整所需。眾所周知，由于外部經(jīng)濟環(huán)境的惡化以及國內經(jīng)濟的走緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)既然作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，理應隨著(zhù)這一輪經(jīng)濟調整周期而調整。不可否認，房地產(chǎn)市場(chǎng)去年的暴漲與GDP保持了11.9%的高位增速有著(zhù)莫大關(guān)系，但是今年GDP增速已經(jīng)回落，全年預計可能低于10%，房地產(chǎn)市場(chǎng)理該調整，否則就違背了市場(chǎng)運行規則。另外，去年牛氣沖天的房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現價(jià)格泡沫，并且資產(chǎn)市場(chǎng)往往有一次性跌完的特性，以此觀(guān)之，本次房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整幅度理應大于整個(gè)經(jīng)濟調整的幅度。
房地產(chǎn)不僅可以用來(lái)自住，還可以用來(lái)投資（投機）。作為投資對象，房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)會(huì )存在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的現象。但是，在當前經(jīng)濟面臨很大不確定性的背景下，這些投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金大部分選擇回流銀行或者蟄伏，而剩下的絕大部分屬于自住需求者，或者說(shuō)剛性需求者。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已由以前具有投資性質(zhì)和生活消費品性質(zhì)的雙重市場(chǎng)轉變?yōu)楫斍皟H剩下的生活消費品性質(zhì)的單一市場(chǎng)。既然此時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本變成了普通的商品市場(chǎng)，那么需求下降了，就得下調房?jì)r(jià)來(lái)刺激需求。
前段時(shí)間，摩根大通的一份報告一天之內就把滬深股市往上拉了上百點(diǎn)，一時(shí)間市場(chǎng)紛傳似乎政府有救市的舉措出臺，事后證明這份報告并未掌握確切的信息。再說(shuō)，即使政府出臺救市，也斷然不會(huì )救樓市，況且現在國內大部分房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率仍然保持在30%至60%的高水平上，何需救市？央行和銀監會(huì )日前聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節約集約用地的通知》，要求商業(yè)銀行對商業(yè)性房地產(chǎn)信貸采取嚴格管理的措施，禁止向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放專(zhuān)門(mén)用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款。同時(shí)對土地儲備貸款抵押率和貸款年限都作了嚴格的規定，并禁止對土地閑置超過(guò)2年以上的房地產(chǎn)項目貸款，大大打擊了房地產(chǎn)企業(yè)的土地囤積行為。這個(gè)《通知》也因此被市場(chǎng)認為是政府“保銀行、棄地產(chǎn)”的標志，也讓希冀政府救市的房地產(chǎn)企業(yè)的等待落空，同時(shí)也給了市場(chǎng)一劑強心劑：房地產(chǎn)市場(chǎng)必須按照市場(chǎng)自身規則去調整，不能通過(guò)行政干預來(lái)扭曲市場(chǎng)規則。
不可否認，在樓市的調整期肯定會(huì )有局部、個(gè)別的斷供現象發(fā)生，但市場(chǎng)傳言的“斷供潮”實(shí)屬危言聳聽(tīng)。政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，無(wú)論如何都應主要側重于全局的、宏觀(guān)的角度，不能因為出現了個(gè)別的斷供現象而動(dòng)搖對全局的調控。從目前所見(jiàn)的斷供案例來(lái)看，絕大部分是出于對房屋的投資，自住房由于房?jì)r(jià)下跌而斷供的案例基本沒(méi)有。而房屋投資無(wú)疑需要直面市場(chǎng)風(fēng)險，市場(chǎng)有漲有落，哪有只漲不跌之理？而房屋自住發(fā)生斷供的可能性極小，如果真發(fā)生斷供，首先會(huì )喪失其在銀行的信用，即便對其信用記錄影響甚小，在當前銀根緊縮的背景下，也很難再獲得銀行按揭貸款。相對于房屋投資而言，自住房屋斷供的成本更高，不到萬(wàn)不得已，不會(huì )選擇斷供。
政府無(wú)需救樓市的另一個(gè)原因是，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷，但不會(huì )造成銀行大量不良貸款的產(chǎn)生。根據中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心對銀行業(yè)貸款壓力測試，當房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格整體下降20%時(shí)，會(huì )造成銀行不良貸款上升0.9%，而當房?jì)r(jià)出現40%以上的跌幅時(shí)，銀行總體不良貸款率將會(huì )明顯增加。因此，當前房?jì)r(jià)的合理下行，對銀行整體不良貸款的影響較小，而房地產(chǎn)價(jià)格的下跌又能使得更多的民眾有能力購買(mǎi)住房，進(jìn)而改善民生。
今年上半年，由于銀行貸款緊縮，引致銀行房地產(chǎn)信托貸款大幅增長(cháng)。但是隨著(zhù)銀監會(huì )針對銀行表外業(yè)務(wù)的監測力度的加大，預計這種爆發(fā)式增長(cháng)的現象不會(huì )延續太長(cháng)。再說(shuō)，銀監會(huì )也會(huì )吸取銀行前段時(shí)間理財產(chǎn)品的教訓，防止理財產(chǎn)品零收益現象發(fā)生在信托貸款領(lǐng)域。另外，隨著(zhù)美國經(jīng)濟出現反彈的跡象，美元開(kāi)始回暖，這意味著(zhù)國際資金回流的可能性加大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)國際資金來(lái)彌補資金缺口的難度將會(huì )加大�？傊�，在當前國內經(jīng)濟不確定性背景下，大部分資金將會(huì )選擇觀(guān)望。
事實(shí)上，萬(wàn)科稍早時(shí)候在杭州低價(jià)促銷(xiāo)時(shí)首日就賣(mài)出一半的消息，也非常清楚說(shuō)明了房地產(chǎn)市場(chǎng)也是一個(gè)“既買(mǎi)漲、更買(mǎi)跌”的市場(chǎng)。因此，解鈴還仗系鈴人，如果房地產(chǎn)企業(yè)不下調價(jià)格，就無(wú)法使潛在的剛性需求轉變成現實(shí)的需求。只有通過(guò)降價(jià)來(lái)增加需求，并以此回籠資金，才能使房地產(chǎn)業(yè)走出困局，獲得良性健康的發(fā)展。
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