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| 2008-11-04 陳淮 來(lái)源:上海證券報 |
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所謂救市的說(shuō)法，是把美國對它的金融市場(chǎng)的一些措施的概括。用到中國房地產(chǎn)市場(chǎng)上，我看不出有任何救市的含義，我國中央政府加大對廉租房這種保障性用房的政府投資力度，支持那些迫切需要改善住房的中低收入群體優(yōu)先改善住房的政策，都是支持老百姓優(yōu)先改善住房這個(gè)基本需求層面的，沒(méi)看出有哪條放松了對奢侈性需求的約束，沒(méi)有一條鼓勵投資性、投機性的需求，沒(méi)有一條減免了房地產(chǎn)商、開(kāi)發(fā)商的金融責任、風(fēng)險責任，所以我不認可救市的說(shuō)法。
準確的說(shuō)法應該是宏觀(guān)調控，就是負責總量平衡關(guān)系的政策，供不應求的時(shí)候，有可能引發(fā)通貨膨脹，要采取一定的措施抑制需求。供大于求的時(shí)候，我們要刺激需求。供不應求的時(shí)候，我們可能要抑制一下需求，使國民經(jīng)濟的總量平衡關(guān)系、總供給和總需求盡量達到一個(gè)平衡。讓老百姓更便宜地買(mǎi)房，怎么能被認為是維護高樓價(jià)呢？這個(gè)邏輯怎么能建立起來(lái)呢？
金融專(zhuān)家別自己嚇唬自己，同樣的金融危機，美國什么癥狀不一定中國也是什么癥狀，美國的問(wèn)題是他欠別人的錢(qián)太多，政府、企業(yè)和個(gè)人消費者，中國的問(wèn)題是別人欠我們的錢(qián)太多，我們持有的美國國債、兩房債券以及我們不斷膨脹的出口產(chǎn)業(yè)的應收賬款。面對風(fēng)險，務(wù)必弄明白這一點(diǎn)。
另外，也別把當前中國房地產(chǎn)面臨的問(wèn)題估計過(guò)大。我給你打個(gè)比方，有一個(gè)大家庭，兄弟很多，老大一年前買(mǎi)了股票，老二買(mǎi)了基金，老三買(mǎi)了黃金，老四買(mǎi)了美元，老五買(mǎi)了QDII，老六炒期貨，老七干脆存了一批石油，老八買(mǎi)了房子�，F在，八兄弟中誰(shuí)是最幸運的？不還是買(mǎi)房的相對幸運一些么。
所以我們不要把國內的樓市說(shuō)得那么岌岌可危。的的確確，最穩定的市場(chǎng)可能是最后風(fēng)險的集中爆發(fā)點(diǎn)，我們恰好是認識到了這一點(diǎn)，所以采取了多方面財政的政策、貨幣的政策以及鼓舞消費者信心的政策，以化解這個(gè)風(fēng)險集中度。房地產(chǎn)業(yè)就是有風(fēng)險，但是問(wèn)題在于，如果風(fēng)險的所有參與人都擔一點(diǎn)，就沒(méi)事。集中在一個(gè)人身上就壞了，就把這個(gè)人壓死了。
金融專(zhuān)家是不是意識到了，我們通過(guò)綁架消費者信用，把開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險加到購房人頭上了，現在購房人頭上擔上浮動(dòng)利率的風(fēng)險、未來(lái)稅收變化的風(fēng)險、房?jì)r(jià)變動(dòng)的風(fēng)險，自己由于經(jīng)濟緊縮帶來(lái)的職業(yè)不穩定的風(fēng)險以及種種意外變故，在這個(gè)環(huán)節中是不是風(fēng)險太多了？需要通過(guò)各種各樣的政策使它分散到各個(gè)環(huán)節去。
有一個(gè)最近大家爭論很多的宏觀(guān)調控的問(wèn)題，好像減點(diǎn)稅、降點(diǎn)息，對總房貸的影響并不大，但是它是非常重要的政策。因為住房個(gè)人按揭貸款總額到今年8月已達3.4萬(wàn)億，而2003年末，這個(gè)指標只有3300億，也就是說(shuō)，有90%的按揭貸款是過(guò)去4年里貸出去的，而在還貸的時(shí)候，頭三到五年是高風(fēng)險期。比如說(shuō)你月供3000元，其中2700元還利息，300元錢(qián)還本金，此時(shí)利息稍微往上，或者你的收入稍微往下，你馬上就還不起利息，真正的斷供臨界點(diǎn)恰恰是在這里。我們現在雖然稅收降得不多，但是整個(gè)購房群體的安全性大大地提高了一步。
房?jì)r(jià)總是在波動(dòng)的，有時(shí)漲有時(shí)跌，目前由于市場(chǎng)信心缺乏，它會(huì )下跌，但是有一個(gè)基本的房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)道理，一個(gè)區域，在一個(gè)較長(cháng)的時(shí)間里，比如15到20年，一共能賣(mài)多少房子是一個(gè)常數，在社會(huì )經(jīng)濟規�？偭吭鲩L(cháng)速度和人們收入增長(cháng)速度一定的前提下，這一年多賣(mài)了，后面的幾年可能少賣(mài)，這年少賣(mài)，后面幾年一定會(huì )多賣(mài)，這是一個(gè)道理。
還得明明確確地跟大家說(shuō)，在三年之內、兩年之內，房?jì)r(jià)都有可能跌或者漲，但是在20年內，頭和尾之間比較，房?jì)r(jià)一定是漲的。所以也請大家關(guān)注，什么都有賣(mài)期貨的，可唯獨房地產(chǎn)不賣(mài)期貨，金融衍生品市場(chǎng)，沒(méi)有一個(gè)國家有房地產(chǎn)指數交易，為什么呢？當指數的變化是不確定時(shí)，才可以把它做成金融衍生品，而房?jì)r(jià)是確定要漲的，所以沒(méi)有哪個(gè)國家把房地產(chǎn)價(jià)格指數作為一種金融衍生品來(lái)交易。但是，這并不等于說(shuō)明年不會(huì )比今年便宜，后年不會(huì )比明年便宜，它總是上下波動(dòng)的。這個(gè)風(fēng)險有多種因素。
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