在政府推進(jìn)保障性住房建設等強有力的政策推動(dòng)中，購房者期待樓市“回暖”。這是福州市最大的保障性住房項目——鶴林新城。新華社記者 來(lái)建強 攝

12月11日，第24屆中國上海房地產(chǎn)展示交易會(huì )在上海展覽中心開(kāi)幕，盡管展會(huì )上開(kāi)發(fā)商推出各種購房?jì)?yōu)惠，但大部分消費者持理性的觀(guān)展態(tài)度。幾位市民正在關(guān)注一處綠化率較高的樓盤(pán)。新華社記者 裴鑫 攝

　　提要: 專(zhuān)家認為，明年樓市不容樂(lè )觀(guān)，房?jì)r(jià)仍有下降空間，商品房、二手房和保障性住房將創(chuàng )造三分天下的局面，激活改善型住房將是促房地產(chǎn)穩定健康發(fā)展的關(guān)鍵。

　　陳國強：房?jì)r(jià)調整行情仍將持續一段時(shí)間

　　記者：在國家宏觀(guān)調控和金融危機的雙重壓力之下，今年下半年，全國由南到北、由沿海地區到中西部地帶超高的房?jì)r(jià)已出現松動(dòng)，明年這種事態(tài)還將延續嗎？

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強：未來(lái)房?jì)r(jià)大幅波動(dòng)的可能性不大，更多的樓盤(pán)、開(kāi)發(fā)企業(yè)將會(huì )采取更理性務(wù)實(shí)的手段來(lái)刺激銷(xiāo)售，價(jià)格的調整將會(huì )以溫和的方式來(lái)表現，但調整行情仍會(huì )持續一段時(shí)間。
　　陳國強同時(shí)預測，明年房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì )加速整合，行業(yè)“洗牌”速度會(huì )加劇。同時(shí)，許多房企會(huì )調整其包括產(chǎn)品結構、業(yè)務(wù)結構等在內的核心經(jīng)營(yíng)策略。許多企業(yè)會(huì )向商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等持有型地產(chǎn)轉型，同時(shí)，二、三線(xiàn)城市成為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)區域。此外，房企將會(huì )調整自己的管理模式，加強成本控制和信息化管理程度。

　　王英男：樓市供大于求購房者將更趨理性

　　記者：往年年底雖是樓市的淡季，但今年則顯得更加冷清，很多樓盤(pán)的成交量只是過(guò)去的零頭，購房者多在觀(guān)望。那么在什么情況下購房者才肯出手呢？

　　亞豪機構副總經(jīng)理王英男：與2007年上半年購房者狂熱的非理性購房的火爆場(chǎng)面相比，2008年排長(cháng)隊買(mǎi)房，托人找關(guān)系買(mǎi)房的現象已經(jīng)一去不返了。在政府調控、開(kāi)發(fā)商大幅降價(jià)等眾多因素的影響下，購房者的觀(guān)望情緒與日俱增。盡管開(kāi)發(fā)商挖空心思地打折、降價(jià)促銷(xiāo)，但是也不能讓購房者心動(dòng)。購房者對樓市的預期發(fā)生了改變，樓市也從賣(mài)方市場(chǎng)轉向了買(mǎi)方市場(chǎng)，這種情況下，購房者的購房行為變得越來(lái)越理性化了。
　　王英男預測說(shuō)，2009年樓市供大于求的基本面不會(huì )發(fā)生明顯的變化，交易量回暖的節奏比較緩慢。從市場(chǎng)規律來(lái)看，在樓市預期不發(fā)生變化的前提下，只有價(jià)格降低到接近消費者的心理價(jià)位的時(shí)候，樓市的消費才會(huì )真正地調動(dòng)起來(lái)，而這就需要開(kāi)發(fā)商大幅降低產(chǎn)品的價(jià)格。然而，2009年入市的項目多是2006、2007年高價(jià)拿地的項目，如果市場(chǎng)銷(xiāo)量仍未復蘇，一旦部分開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，將可能出現大面積低價(jià)拋售的現象，加重市場(chǎng)悲觀(guān)預期，市場(chǎng)仍會(huì )處于相持階段，短期內難以迅速回暖。

　　常淑娟：成交量萎縮三至四成房?jì)r(jià)漲幅回落5%左右

　　記者：受外圍市場(chǎng)疲軟影響，明年國內樓市將會(huì )呈現何種狀態(tài)？

　　北京千萬(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司市場(chǎng)總監常淑娟：根據多家研究機構預測，明年全球經(jīng)濟增長(cháng)將會(huì )下降，并可能會(huì )延續到2010年，世界經(jīng)濟放緩不可避免影響到我國經(jīng)濟。外需下滑，內需不足，房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟加劇與投資不振的負面因素相互疊加，使宏觀(guān)經(jīng)濟冷卻速度遠遠超過(guò)預期。
　　常淑娟表示，預計2009年房屋成交量同比2008年將出現大幅下滑，估計萎縮三至四成。但由于全國房?jì)r(jià)轉向出現在第三季度，因此2008年全年房?jì)r(jià)同比2007年依然呈正增長(cháng)，不過(guò)商品房?jì)r(jià)格漲幅將大幅回落，5%左右的可能性較大。而2009年全國房屋成交量將依然在低位徘徊，但全年成交價(jià)格將比2008年會(huì )出現負增長(cháng)。

　　祁世釗：保障性住房有望放量增長(cháng)

　　記者：在剛剛落幕的中央經(jīng)濟工作會(huì )議上，特別強調明年要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定健康發(fā)展，在多項政策措施的作用下，樓市將會(huì )呈現哪些亮點(diǎn)？

　　“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理祁世釗說(shuō)：響應國務(wù)院4萬(wàn)億元刺激經(jīng)濟擴大內需措施，近日住房和城鄉建設部透露，今后3年，全國將新建200萬(wàn)套廉租房和400萬(wàn)套經(jīng)濟適用房，同時(shí)完成約220萬(wàn)戶(hù)林業(yè)、農墾和礦區的棚戶(hù)區改造，總投資將超過(guò)9000億元。9000億元資金在今后3年投入，平均每年有3000億元。
　　9000億元是一個(gè)巨大的體量，每年3000億元投入保障房建設，其投資比重占到2007年商品住宅投資的16.66%，對于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，可以肯定，隨著(zhù)保障房的不斷建設和規模的不斷增加，保障房在房地產(chǎn)市場(chǎng)所占的份額會(huì )逐漸擴大，2009年將會(huì )放量增長(cháng)。
　　祁世釗以北京為例說(shuō)，根據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統計顯示，北京11月份共成交期房商品住宅12479套，成交面積為119.6萬(wàn)平方米，其中，經(jīng)濟適用房、限價(jià)房等保障性住房成交套數為7026套，成交面積為57.2萬(wàn)平方米，分別占總成交量的56.3%和47.8%。而保障性住房的總成交量已占去了半壁江山。
　　與此同時(shí)，還有數據顯示，今年1至11月，北京包括保障性住房在內的商品住宅整體成交面積僅為968萬(wàn)平方米，而明年800多萬(wàn)平方米龐大的保障性住房供應必然會(huì )給市場(chǎng)帶來(lái)極大沖擊，保障性住房市場(chǎng)也有可能成為市場(chǎng)主流之一，商品房、二手房和保障性住房將創(chuàng )造三分天下的局面。對于明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局來(lái)說(shuō)，廉租房和經(jīng)濟適用房將會(huì )是一個(gè)體系，商品房和限價(jià)房將會(huì )是一個(gè)體系，限價(jià)房還有可能會(huì )通過(guò)商品房進(jìn)行轉化，比如通過(guò)一些老盤(pán)的二期項目、尾房項目等。

　　華國強：激活改善型住房將是關(guān)鍵

　　記者：作為政府層面，改善群眾住房條件是擴大內需的根本所在，具體而言采取哪些措施會(huì )更加有效？

　　北京千萬(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理華國強：明年改善型住房有望被全面激活，因為如果不激活改善型住房市場(chǎng)，其它救市舉措除了能夠緩和房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑速度和幅度，使房地產(chǎn)市場(chǎng)不至于崩盤(pán)外，對2009年房地產(chǎn)整體局面的扭轉作用不大，更不可能承擔起拉動(dòng)內需的引擎。而要想讓房地產(chǎn)活起來(lái)，要么讓投資需求活起來(lái)，激活改善型住房;要么讓房?jì)r(jià)降到老百姓能負擔得起的價(jià)格，但面臨當前的經(jīng)濟局面，似乎前者更為短、平、快。
　　華國強解釋說(shuō)，社會(huì )中產(chǎn)階層的改善型住房需求是當前住房消費的主力，也是保持商品房市場(chǎng)健康、活力的基礎。經(jīng)濟的下滑會(huì )導致居民收入的減少和購買(mǎi)力的削弱，而且買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，居民對房?jì)r(jià)繼續下降有較大的心里預期，因此首次自住型需求將更趨審慎。僅靠剛性需求很難構成市場(chǎng)轉變的推力。對于改善性住房的限制應適當減少，因為這部分需求的購買(mǎi)力明顯比較強，然而受到的限制也很多，假如政府能夠適度放松，將有效促進(jìn)市場(chǎng)的成交。
　　華國強建議，各地政府可以根據自身財力情況，對個(gè)人購買(mǎi)首套住房以及購買(mǎi)改善性住房的差價(jià)部分，在一定時(shí)間期限內實(shí)行限額抵扣的政策，減免部分稅費，或者對購房人每年支付給銀行的本金及利息，從個(gè)人所得稅稅基中扣除;降低租賃稅費，鼓勵有能力購房者購置多套房屋后出租，降低空置率并提升社會(huì )資源利用效率等。

背景鏈接

　　房地產(chǎn)仍是拉動(dòng)內需的支柱產(chǎn)業(yè)

　　中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出的明年經(jīng)濟工作的重點(diǎn)任務(wù)中，涉及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的內容有兩部分：一是要保持資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定健康發(fā)展，“把滿(mǎn)足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結合起來(lái)，增加保障性住房供給，減輕居民合理購買(mǎi)自住普通商品住房負擔，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴大內需中的積極作用�！倍�是提高居民收入在國民收入中的比重，“穩定發(fā)展住房消費和汽車(chē)消費，著(zhù)力發(fā)展服務(wù)消費和旅游消費，不斷增強最終消費能力�！�

　　全國70城市11月房?jì)r(jià)環(huán)比下降0.5%

　　12月9日，國家發(fā)展改革委、國家統計局調查顯示，11月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.5%。這已經(jīng)是房?jì)r(jià)環(huán)比連續四個(gè)月下降。
　　調查顯示，新建住房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.6%，其中，90平方米及以下新建住房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.4%。
　　分類(lèi)型看，經(jīng)濟適用住房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比與10月持平，普通商品住房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.5%，高檔商品住房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降1.2%。
　　分地區看，新建住房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲的城市有13個(gè)，主要城市包括：貴陽(yáng)、銀川、昆明和鄭州等；環(huán)比價(jià)格下降的城市有43個(gè)，主要城市包括：廈門(mén)、長(cháng)沙、深圳、南京和蘭州等。
　　此外，二手住房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.2%。分地區看，二手住房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲的城市有15個(gè)，主要城市包括：南寧、�？�、貴陽(yáng)和西安等；環(huán)比下降的城市有38個(gè)，主要城市包括：蘭州、廈門(mén)、長(cháng)沙、北京和太原等。(宗河)