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| 2009-08-28 蘇文洋 來(lái)源:北京晚報 |
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在今年博鰲房地產(chǎn)論壇上，中坤投資集團董事長(cháng)黃怒波提出，上半年房地產(chǎn)行業(yè)的復蘇是假象，是“偉哥效應”。他說(shuō)，是央行給我們發(fā)了偉哥，大家吃了后，一夜之間全部興奮了。目前認為樓市已經(jīng)復蘇，主要是由于庫存急速下降、地王歸來(lái)、房?jì)r(jià)恢復，以及剛性需求的回升這些因素，這是導致目前樓市復蘇的主要原因。在這次復蘇當中，沒(méi)有看到任何有所調整的跡象，所以，復蘇掩蓋了一些問(wèn)題，問(wèn)題并沒(méi)有得到真正的解決。
“偉哥效應”的確驚人。據統計，在全球房?jì)r(jià)普遍下降近40%時(shí)，中國的房?jì)r(jià)卻在同比下降1%的底線(xiàn)上強烈反彈，連上海以高房?jì)r(jià)的標桿著(zhù)稱(chēng)的湯臣一品，也竟然在全球性金融危機的背景下以原價(jià)賣(mài)出12套。
“偉哥”并非是我們自己的發(fā)明，更不是祖傳秘方。美國人發(fā)明后，自己大吃特吃，美國人給買(mǎi)不起房的人差不多都吃上一�！皞ジ纭�，一下子都有了自己的房子�？上�，美國政府只管起飛，不管降落，一大堆吃過(guò)“偉哥”的購房人到了還房貸時(shí)還不上了，就爆發(fā)了次貸危機。好在美國人知道這么吃“偉哥”是要出事的，事先把次貸大量包裝后轉賣(mài)給各國投資者、投機者，“姜太公釣魚(yú)——愿者上鉤”。
央行發(fā)的“偉哥”不僅中國的開(kāi)發(fā)商們吃了之后，一夜之間集體興奮，各地銀行和地方政府也隨之興奮。而且，吃過(guò)都說(shuō)好的銀行還紛紛向購房者派發(fā)。我認識一位剛剛工作幾年的同行，已經(jīng)貸款買(mǎi)了二套房�？催@位小朋友兩眼炯炯有神、臉上放光，就知道“偉哥”的力量。不知道能否給農民工每戶(hù)也發(fā)一粒，反正他們也有剛性需求。
住房和城鄉建設部日前公布：到2008年底，我國城鎮人口為6.07億人，城鎮化水平為45.68%，比解放初期提高了35個(gè)百分點(diǎn)，年均增長(cháng)0.95個(gè)百分點(diǎn)。分析一下這個(gè)數據，1949年時(shí)的城鎮化水平為10%，新中國成立60年增加了35%。這個(gè)35%，估計其中80%是近20年增加的。上個(gè)世紀六七十年代，一大批五十年代進(jìn)城務(wù)工人員返鄉、知青上山下鄉，城鎮人口是減少的。根據加速度的原理，我估計未來(lái)20年內，我國城鎮人口可能達到9億，城鎮化水平達到70%左右。過(guò)去幾年，中國城市人口每年增長(cháng)1100萬(wàn)至1300萬(wàn)人。我們大概不會(huì )設想：13億人都變成城鎮人口，100%城鎮化。農村還是要有四五億人口，有30%的農村化吧？
按現在的房?jì)r(jià)，未來(lái)要城鎮化的3億農村人口（約1億家庭）肯定90%以上是買(mǎi)不起房的，必須要有銀行給大量派發(fā)“偉哥”才行。2006年至2008年，全國3年共銷(xiāo)售商品住宅17.95億平方米。按3億人每人需住房30平方米計算，90億平方米住宅足矣。也就是說(shuō)，應當在10年之內基本上滿(mǎn)足剛性住宅需求，還有相當的富余�？紤]到吃了“偉哥”后的開(kāi)發(fā)商一個(gè)頂倆，老潘、老任可能頂仨，野蠻生長(cháng)，5年之內可以看到后“偉哥效應”。那時(shí)“偉哥”吃完不知吃啥，開(kāi)發(fā)商重聚博鰲論壇，互相詢(xún)問(wèn)：兄弟你到底還能挺多久？
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