房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(cháng)的驅動(dòng)力，一是內生的供求關(guān)系，二是外部政策的影響。2010年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)旺盛的需求有望延續；而由于經(jīng)濟復蘇的成果仍“不穩固”，宏觀(guān)經(jīng)濟政策和針對房地產(chǎn)的行業(yè)扶持刺激政策不會(huì )有大的轉向。

　　供給不足 需求旺盛

　　從房地產(chǎn)投資到有效供應大約有一年至一年半的滯后期，而全國2009年上半年累計的投資增速不到10%，遠低于正常年份水平。從我們重點(diǎn)監控的20個(gè)城市的投資增速來(lái)看，主要城市住宅投資增速過(guò)去12個(gè)月大多在低水平區間。
　　與投資類(lèi)似，全國及主要城市住宅新開(kāi)工面積不足，也將導致明年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應緊張。全國住宅新開(kāi)工面積增速自2008年以來(lái)逐月遞減，2009年更是一直處于負增長(cháng)狀態(tài)。新開(kāi)工面積是一年時(shí)間后直接的有效供應，過(guò)去一年多的新開(kāi)工不足，將嚴重制約2010年上半年房屋供應。
　　土地開(kāi)發(fā)面積是房屋有效供應更先導的指標。從土地開(kāi)發(fā)到房屋的有效供應所需周期更長(cháng)。2008年以來(lái)土地開(kāi)發(fā)面積逐月減少，這也將在更長(cháng)的周期內嚴重制約房屋的有效供應。
　　有效供應不足的同時(shí)，需求依然旺盛。全國及主要城市銷(xiāo)售面積增速依然保持在高位。2009年前三季度，全國住宅銷(xiāo)售面積同比增速達到46.44%，我們關(guān)注的重點(diǎn)城市成交量同比、環(huán)比增速穩步上升。
　　由于有效供給不足，而購買(mǎi)需求旺盛，全國住宅供求關(guān)系在2010上半年依然會(huì )很緊張，這將成為驅動(dòng)2010年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續繁榮最主要的驅動(dòng)力。

　　政策將保持穩定

　　從2009年的政策措施及其效果來(lái)看，政策對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的復蘇進(jìn)而走向新一輪上漲周期具有決定性作用。政策的改變不僅強烈地影響宏觀(guān)經(jīng)濟的發(fā)展，而且直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的走勢。我們認為，明年上半年，與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的政策將保持相對穩定。
　　中國經(jīng)濟2010年將比較確定地自主性復蘇。同時(shí)，國家主要決策部門(mén)多次表態(tài)，當前的宏觀(guān)經(jīng)濟復蘇基礎并不牢固，當前適度寬松的貨幣政策和積極的財政政策不會(huì )發(fā)生大的轉變，經(jīng)濟刺激政策在2010年不會(huì )輕易過(guò)早退出。
　　房地產(chǎn)業(yè)的扶持和刺激政策在2010年上半年也將保持相對穩定。房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年成交出現亢奮，房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，但是由于短期內整個(gè)經(jīng)濟復蘇的基礎很大部分是依靠房地產(chǎn)的復蘇，在國家政策決定者一再強調堅持刺激政策不退出的背景下，我們認為短期內難以取消行業(yè)刺激政策，最多只會(huì )做適當的溫和調整。