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| 每平4800元 莫讓五折經(jīng)適房成為絕版 |
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| 2009-12-14 作者:馬龍生 來(lái)源:證券時(shí)報 |
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上海日前公布了首批試點(diǎn)經(jīng)濟適用房的銷(xiāo)售基準價(jià)，每平方米在4800元-5200元之間，相當于同一區位同期普通商品房?jì)r(jià)格的四五成左右，形成了上海樓市的一塊“價(jià)格洼地”。
4800元-5200元的價(jià)格到底是高是低，沒(méi)看房子，不知地段的人們，可能無(wú)從給出判斷。但是，“相當于同一區位同期普通商品房?jì)r(jià)格的四五成左右”，卻是一個(gè)誰(shuí)也無(wú)法忽略的“硬參照”�？v觀(guān)全國，恐怕還沒(méi)有哪一個(gè)城市的經(jīng)適房能有如此之低的供應價(jià)格。能夠配售到這些房子的城市低收入者，著(zhù)實(shí)令人羨慕。
從報道中得知，這兩個(gè)經(jīng)適房項目之所以定價(jià)較低，主要緣于以下原因：一是土地以?xún)舻貏潛芊绞匠鲎專(zhuān)馐粘鲎尳鸷透鞣N稅費，大大降低了成本；二是得益于獨特的定價(jià)方式——項目結算價(jià)格“保本微利”，成本主要包括動(dòng)拆遷等補償和建筑安裝費用，開(kāi)發(fā)商的利潤控制在3%以?xún)�；銷(xiāo)售基準價(jià)格，是在上述結算價(jià)格基礎上，考慮保障對象的支付能力及周邊商品房?jì)r(jià)格等因素，由政府再做一次綜合平衡后確定�？吹贸鰜�(lái)，免收土地出讓金，是經(jīng)適房?jì)r(jià)格最原始的“負動(dòng)力”；沒(méi)有通融余地的“保本微利”，又給價(jià)格加了第二道鎖；綜合平衡后確定的基準價(jià)格，則已經(jīng)考慮了市場(chǎng)因素，換言之，政府有權在結算價(jià)格的基礎上，做出“再加多少”的決定。相當于商品房幾成的價(jià)格，實(shí)際上成了對政府到底還有多少公益之心的檢驗。
《新華每日電訊》對這則新聞的報道，旨在探索具有“價(jià)格洼地”效應的經(jīng)適房，將如何影響樓市。而在筆者看來(lái)，只有兩個(gè)項目，最多不過(guò)數千套房源的“五折房?jì)r(jià)”經(jīng)適房，對上海樓市形成影響還實(shí)在有些聳人聽(tīng)聞。而真正會(huì )影響到商品房市場(chǎng)的，是“五折房?jì)r(jià)”經(jīng)適房是否能成為今后的普遍現象。如果只是不可再生的絕版，其意義、影響顯然要另當別論了。
人們當然有理由懷疑“五折”經(jīng)適房會(huì )成為絕響。的確，不僅凈地、拆遷成本低等條件不復存在，更出現違規搖號，出租、棄購等現象等各種丑聞，政府積極性很低。因此，“五折房?jì)r(jià)”經(jīng)適房能撐多久，能波及到多大范圍，都難言樂(lè )觀(guān)。
但值得注意的是，《上海市經(jīng)濟適用住房管理試行辦法（征求意見(jiàn)稿）》公開(kāi)征求市民意見(jiàn)時(shí)，絕大多數市民對經(jīng)適房制度持肯定態(tài)度，近9成市民表示愿意購房。詬病者列舉的經(jīng)適房弊端，到底是制度的“原罪”，還是落實(shí)中態(tài)度不堅決，執行不到位？公眾的態(tài)度給出了回答。各級政府只要不刻意忽略公眾的期待，公益含金量較高的經(jīng)適房，就不應該成為絕版。
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