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有人認為，中國需要去房地產(chǎn)化。筆者以為，這其實(shí)是個(gè)偽命題。
房地產(chǎn)本是產(chǎn)業(yè)分類(lèi)中建筑業(yè)的一個(gè)分支，是不是可以稱(chēng)為“支柱產(chǎn)業(yè)”，理論界始終有爭議。不過(guò)，“支柱產(chǎn)業(yè)”的提法淡出今年中央經(jīng)濟工作會(huì )議的相關(guān)文件，只是反映了經(jīng)濟發(fā)展思路的轉變，并不是否定房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟增長(cháng)的拉動(dòng)作用。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟必不可少的一門(mén)基礎性行業(yè)，其上下游產(chǎn)業(yè)鏈條拉得很長(cháng)，沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)能像它那樣牽一發(fā)而動(dòng)全身，直接或間接地引導和影響很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。據統計，在我國，每增加1億元住宅投資，其他23個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)將相應增加投入1.479億元，被帶動(dòng)的直接或間接相關(guān)較大的產(chǎn)業(yè)有60多個(gè)，在增加國民生產(chǎn)總值和提升就業(yè)率上，自有其無(wú)可比擬的巨大優(yōu)勢。在即將過(guò)去的這一年大約12萬(wàn)億的國民消費總額中，房地產(chǎn)消費就占到了一半左右。這個(gè)最大的“消費源”，對于擴大內需的貢獻，是任何道德的評判所無(wú)法否定的。
“去房地產(chǎn)化”，如果意味著(zhù)全盤(pán)否定房地產(chǎn)對拉動(dòng)國民經(jīng)濟增長(cháng)的積極作用，則不僅無(wú)視過(guò)去六七年的經(jīng)濟建設實(shí)踐，也不符合中央經(jīng)濟工作會(huì )議所提出的在轉變發(fā)展方式、調整結構的基礎上保持經(jīng)濟平穩較快增長(cháng)的總體要求。
“推進(jìn)城鎮化”和“擴大內需”、“優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構”
一起被定為明年經(jīng)濟結構調整的三大著(zhù)力點(diǎn)，意味著(zhù)房地產(chǎn)在新歷史條件下被賦予了新的內涵和新的歷史使命。誠然，“房地產(chǎn)化”不等于“城市化”、“城鎮化”，但不可否認，加快“城市化”、“城鎮化”進(jìn)程，首先拉動(dòng)的就是住房需求，房地產(chǎn)行業(yè)將在“城市化”、“城鎮化”過(guò)程中最先受益。國際上，當一國人均GDP3000處在美元時(shí)，城市化率大概在55%至60%左右。2008年中國人均GDP達到3266.8美元，但城市化水平遠低于發(fā)達國家工業(yè)化中后期60%的均值，這在很大程度上抑制了國內消費需求的釋放與升級。加快城市化，是培育經(jīng)濟新增長(cháng)動(dòng)力的唯一選擇。
不過(guò)，未來(lái)我國城市化建設的發(fā)展重點(diǎn)并不是大城市化，而是積極穩妥推動(dòng)城鎮化，適時(shí)放寬戶(hù)籍限制，推動(dòng)中小城市和小城鎮發(fā)展。這預示著(zhù)，未來(lái)的城鎮化不僅將突破城鄉二元結構，使由于城市化建設滯后于工業(yè)化而造成的城市結構不合理、空間布局不合理、土地資源使用不節約、生態(tài)環(huán)境不理想、基礎設施和公共服務(wù)體系跟不上的狀況獲得根本性改善的機遇，而且，隨著(zhù)3億多農村人口逐漸轉為城市人口而帶來(lái)的對就業(yè)、住房、教學(xué)、醫療以及其他公共服務(wù)的需求，也將為經(jīng)濟發(fā)展開(kāi)辟更為廣闊的增長(cháng)空間�？梢�(jiàn)，無(wú)論是城市化還是城鎮化，非但不意味著(zhù)任何意義上的“去房地產(chǎn)化”，反而為包括房地產(chǎn)在內的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)升級提供了新的突圍方向，成為它們在依托消費擴張的基礎上繼續保持持續增長(cháng)的源源不斷的新動(dòng)力。
社會(huì )矛盾的焦點(diǎn)，實(shí)際是部分城市房?jì)r(jià)漲得太快。若將“去房地產(chǎn)化”表述為“去房地產(chǎn)泡沫化”，或許更符合原意，但將“去房地產(chǎn)泡沫化”表述為“去房地產(chǎn)化”，不僅是簡(jiǎn)單的概念變換，而且如果作為政策選擇的傾向性解釋?zhuān)彩菄乐卣`導。中央經(jīng)濟工作會(huì )議之后出臺的樓市新政，主要意圖并不在壓縮房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是為了促使房?jì)r(jià)回到更理性的軌道。抑制一部分城市漲得太快的房?jì)r(jià)，究竟是從打擊投機泡沫入手，還是調整住房政策入手，是需要進(jìn)一步研究的大課題。以當下我國城鎮在職職工的平均收入，大多數在職職工根本就承受不起越漲越高的房?jì)r(jià)。那種把適宜通過(guò)經(jīng)濟適用房滿(mǎn)足自住需求的那部分人群不分青紅皂白一概推給商品房市場(chǎng)的做法，不僅是損不足而補有余，而且也是累積商品房市場(chǎng)民怨的真正源頭。
我國房地產(chǎn)市場(chǎng)現在的問(wèn)題很多，但在筆者看來(lái)，主要癥結并不是所謂的“房地產(chǎn)化”，而是在于它的功能定位的錯位。由于房產(chǎn)產(chǎn)權私有化同土地制度國有化之間存在巨大的可調節空間，客觀(guān)上使得房地產(chǎn)業(yè)在其對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻被凸顯出來(lái)的過(guò)程中，很容易成為顯示當地政府業(yè)績(jì)的舞臺，而其滿(mǎn)足社會(huì )成員住房需求的社會(huì )功能卻往往被不適當地撂在了一邊。這與其說(shuō)是“房地產(chǎn)化”，不如說(shuō)是“土地財政”。因此，中國住房制度或者說(shuō)房地產(chǎn)政策改革的要點(diǎn)，絕非“去房地產(chǎn)化”，而是將“土地財政”改為“民生財政”。
只有在還房地產(chǎn)業(yè)本原的條件下，作為民生性產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)，才有可能是強國富民所必不可少的真正支柱。
(作者系知名市場(chǎng)分析人士)
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