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| 專(zhuān)家認為，差別化政策有利于“精確制導”，地方配套政策將陸續出臺 |
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| 2010-01-11 作者:記者 李佳鵬/北京報道 來(lái)源:經(jīng)濟參考報 |
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1月10日，選房的杭州市民在大屏幕前挑選經(jīng)濟適用房。
當日，杭州新年第一次經(jīng)濟適用房公開(kāi)選房在杭州藝術(shù)學(xué)校舉行。據了解，本期經(jīng)濟適用房房源總計套數600套，總建筑面積4.03萬(wàn)平方米，主要分布在丁橋和三墩。新華社發(fā) |
猜測多時(shí)的二套房貸政策終于塵埃落定。
1月10日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)明確，加大差別化信貸政策執行力度。其中，對已利用貸款購買(mǎi)住房、又申請購買(mǎi)第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風(fēng)險定價(jià)。專(zhuān)家認為，差別化政策有利于“精確制導”，抑制投資投機性購房需求。該通知對地方各級政府責任有具體要求，下一步針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的“地方版”配套政策將陸續出臺。
事實(shí)上，關(guān)于第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%的規定，早在2007年全國房?jì)r(jià)持續飆升的狀態(tài)下就已出臺。但在2008年第四季度之后，樓市走勢低迷并出現了“價(jià)量齊跌”的情況，同時(shí)為應對國際金融危機，地方和銀行普遍弱化了政策的執行力度，部分地方二套及二套以上購房款首付低于40%，出現了投資者以極低借貸成本購買(mǎi)多套房產(chǎn)進(jìn)行投機的行為，助推了部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，與之前政策相比，國務(wù)院辦公廳下發(fā)的通知內容更加豐富、系統和全面，規定也更加具體和詳盡，未來(lái)一段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)變化和政策走向將與《通知》密不可分。
陳國強認為，《通知》最大亮點(diǎn)是對投資投機性購房形成了“精確制導”，充分體現了“有保有壓、區別對待”的做法，把首次購房和非首次購房、普通住房和非普通住房區別開(kāi)來(lái)，加大差異化的信貸和稅收政策，支持鼓勵首次置業(yè)需求。而對二套房明確以家庭為單位認定是否為第二次購買(mǎi)，這有利于增強銀行的實(shí)際操作性，避免打政策“擦邊球”情況發(fā)生。
《通知》要求，繼續實(shí)施差別化的住房稅收政策。要嚴格執行國家有關(guān)個(gè)人購買(mǎi)普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策。對不符合規定條件的，一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠。同時(shí)，要加快研究完善住房稅收政策，引導居民樹(shù)立合理、節約的住房消費觀(guān)念。
美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監張大偉認為，二套房貸首付比例并未提高，依然為不低于40%，但是政策的貸款利率由原來(lái)的1.1倍改為風(fēng)險定價(jià)，這使得政策存在很多靈活空間。
與此同時(shí)，《通知》要求，加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理。嚴格執行房地產(chǎn)項目資本金要求，嚴禁對不符合信貸政策規定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或開(kāi)發(fā)項目發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。人民銀行、銀監會(huì )要加大對金融機構房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監督管理和窗口指導。有關(guān)部門(mén)要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動(dòng)的監控，防范信貸資金違規進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止境外“熱錢(qián)”沖擊我國市場(chǎng)。
專(zhuān)家認為，嚴格執行房地產(chǎn)項目資本金要求等舉措符合市場(chǎng)預期。此次提出防止境外“熱錢(qián)”沖擊我國市場(chǎng)，說(shuō)明“熱錢(qián)”流入已經(jīng)引起相關(guān)部門(mén)的關(guān)注。當前在全球普遍低利率的大環(huán)境下，國際跨境資本短期流動(dòng)加劇，可以預計2010年海外“熱錢(qián)”會(huì )進(jìn)一步向新興市場(chǎng)國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)等領(lǐng)域流入，進(jìn)而引發(fā)泡沫，正是出于這樣的擔憂(yōu)和考慮，明確提出有關(guān)部門(mén)要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動(dòng)的監控，防止“熱錢(qián)”沖擊。
記者發(fā)現，此次《通知》對開(kāi)發(fā)企業(yè)囤地炒地、捂盤(pán)惜售、土地供應管理等也做出明確要求，同時(shí)強調，國有資產(chǎn)監管部門(mén)要進(jìn)一步規范國有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為。陳國強認為，做出這一要求與2009年國有大企業(yè)頻頻高價(jià)拿地，屢當“地王”不無(wú)關(guān)系，國有大企業(yè)的瘋狂拍地行為，無(wú)疑不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，因此提出這樣的要求也就在情理之中了。
對于下一步的走勢，陳國強說(shuō)，未來(lái)供應格局將產(chǎn)生較大的調整，《通知》明確要求增加一類(lèi)普通商品房和四類(lèi)政策性住房供應，實(shí)際上是再次明確了此前強調的住房供應的“雙軌制”，通過(guò)調整供應結構的方式，讓住房“雙軌制”落實(shí)到位，實(shí)現住房市場(chǎng)結構上的大調整。
陳國強指出，國務(wù)院辦公廳下發(fā)的這項《通知》，還需中央各部委以及地方政府具體落實(shí)執行，下一階段針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的“地方版”配套政策將陸續出臺�？梢灶A見(jiàn)，“高燒”的樓市在政策“組合拳”的作用下將會(huì )出現降溫，政令不暢、執法不嚴等情況，將會(huì )在一定程度上得到扭轉。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭認為，這次的政策從內容、措辭上面觀(guān)察，緊縮程度顯然在加砝。其中最為明顯的是二套房貸政策，包括合理改善需求在內的二套及以上購房需求都不再享受較大程度貸款優(yōu)惠。由此可見(jiàn)國家抑制高房?jì)r(jià)的決心，這對市場(chǎng)的利空性明顯大于“國四條”。
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