新年新氣象，樓市不咋樣。元旦節日期間及其后一周，全國30多個(gè)主要城市中，八成以上的新建房屋成交量的都出現下滑，一線(xiàn)城市尤其慘淡；二手房下降的幅度更大。比如元旦三天期間，北京二手房成交僅63套，相比市場(chǎng)最冷的2009年同期的165套，亦存較大落差。
　　站在歲初的時(shí)間節點(diǎn)，又是面對這樣一種市況，今年樓市走勢可謂撲朔迷離。筆者認為，一季度將成為今年最低迷的時(shí)間段，而二季度將決定全年市場(chǎng)的整體形態(tài)。這主要受政策面、基本面、資金面等因素的綜合影響和作用。
  　由于春節和冬季（尤其對北方而言）的因素，一季度市場(chǎng)原本就是樓市的傳統淡季，一般1-2月份都是全年成交量最小的月份。問(wèn)題在于，今年一季度面臨的調控壓力，是近幾年少有的。2003年以來(lái)，調控政策多在二季度出臺，去年則是集中于12月下中下旬，并延續至今年1月。因此，導致市場(chǎng)由去年四季度的火熱，轉成今年一季度的冷淡。
　　樓市冷暖，地產(chǎn)股先知。地產(chǎn)股在去年5-7月最為風(fēng)光，8月大盤(pán)調整中跌幅最大，12月中旬開(kāi)始，又成為大盤(pán)回調的“重災區”，如今多數地產(chǎn)股價(jià)格已跌回到去年8月底和5月底的水平。一季度市場(chǎng)成交量必然迅速下滑，價(jià)格則根據不同的城市、板塊、項目，呈現多漲少跌的格局；政策方面，還會(huì )有部委和地方政府繼續出臺“國四條”配套措施，只有利空，沒(méi)有利好。因此，整個(gè)今年一季度，地產(chǎn)股都將不會(huì )出現較大的投資機會(huì )，下跌和低位盤(pán)整將是主基調。
　　二季度將會(huì )成為決定今年樓市全年表現的關(guān)鍵。一般而言，每年春天房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì )出現一波反彈，這與氣候的相關(guān)性較大，其中又可分為兩種性質(zhì)，一種只是反彈，另一種是新一輪行情。以上海為例，2006年上海樓市3月上行，5月即達高點(diǎn)，之后成交量大幅下滑，直到第四季度才略有好轉。2007年和2009年皆是3月開(kāi)始回暖潮，全國亦如此，并且一直持續到第四季度，形成了一輪大牛市。
　　除了季節性因素外，二季度樓市差異與調控政策亦密切相關(guān)。2006年上海樓市春季反彈之所以曇花一現，是因為5月國務(wù)院召開(kāi)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議，針對少數大城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快、住房供應結構不合理矛盾突出等問(wèn)題出臺六項措施調控房地產(chǎn)（即“國六條”），其后九部委聯(lián)后出臺“十五條細則”，給剛有起色市場(chǎng)兜頭一盆冷水。
　　2007年并無(wú)全面而嚴厲的房產(chǎn)新政出臺，威力最大的“二套房貸政策”9月才出臺，所以春季行情得以持續至下半年。2009年則是在2008年10月央行和財政部推出優(yōu)惠政策、12月國務(wù)院出臺“131號文”（其中包括營(yíng)業(yè)稅減免）的利好形勢下，春季市場(chǎng)復蘇最終演變成了全年狂歡。
　　那么，今年二季度樓市又將若何？筆者對此既不悲觀(guān)，亦不樂(lè )觀(guān)。今年春天市場(chǎng)還會(huì )出現回暖，但恐怕不會(huì )再現2007和2009年那樣的全年大行情。主要原因是政策不支持�！皣�四條”的指導方針是“有保有壓”，“�！钡拇胧┒嘌永m去年相關(guān)優(yōu)惠政策，而“壓”的措施并不多。
　　在今年宏觀(guān)經(jīng)濟目標依然首重“保增長(cháng)”的情況下，“遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲”的調控方針，當前基本上屬于信號意義大于具體舉措，畢竟不希望在嚴厲打擊投資投機性購房需求的同時(shí)，“誤傷”合理的自住需求。國務(wù)院、相關(guān)部委、一線(xiàn)城市政府，都想看看一季度和二季度初的市場(chǎng)表現。上文已述，一季度市場(chǎng)將會(huì )出現低迷，如果3-4月份市場(chǎng)反彈過(guò)猛，導致價(jià)格重新飆升，則還會(huì )招來(lái)更嚴厲的調控。所以二季度市場(chǎng)會(huì )升溫，卻不會(huì )出現高溫。
　　隨著(zhù)投資投機需求的萎縮，以及二季度以后供應量的漸漸放大，全國尤其是一線(xiàn)城市新建商品住宅供不應求的矛盾將會(huì )得到緩解，房?jì)r(jià)也就不可能重現2009年的“高調演出”。當然，市場(chǎng)總是變化莫測，一季度行情比二季度更好預測一些。二季度和下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢，會(huì )受到諸多外部因素的影響。比如下半年如果加息，則會(huì )在心理預期和資金方面，對于樓市產(chǎn)生明顯的負面影響。我們不妨走一步看一步。