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| 2010-02-10 來(lái)源:京華時(shí)報 |
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備受關(guān)注的“地王增高”事件終于有了結果，北京市規委最終決定終止修改廣渠路15號地控制性詳細規劃的法定程序。去年6月，中化方興以40.6億元拍下這塊地，12月向市規委遞交修改規劃申請。因公開(kāi)競拍后修改規劃有違公平原則，一度引發(fā)軒然大波。
地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，規劃趕不上變化似乎已成業(yè)內常態(tài)。業(yè)內人士稱(chēng)，“改規劃”已成公開(kāi)的盈利手段，“修改規劃細則、土地變性”成了開(kāi)發(fā)商的一個(gè)利潤魔方，魔方輕輕轉動(dòng)，就變出了更大的利潤空間，也擠壓了其他投資人的權益和錢(qián)包。
難怪地價(jià)狂飆，地王仍一擲千金，全賴(lài)潛規則的魔術(shù)手段。中國指數研究院統計顯示，去年中國土地出讓金總額達1.5萬(wàn)億元。地產(chǎn)商稱(chēng)，這些高價(jià)獲得的土地相當一部分會(huì )通過(guò)更改規劃降低地價(jià)，而且通過(guò)跟政府討價(jià)還價(jià)，地方政府還會(huì )以各種名義返還部分地款，實(shí)際收入大打折扣。拿了地再拖欠土地款在二、三線(xiàn)城市很普遍，有的開(kāi)發(fā)商還可以“先上車(chē)，后買(mǎi)票”，而地方政府卻一再地在地款繳納和修改規劃上為開(kāi)發(fā)商放水。
在這個(gè)魔術(shù)中，利潤流向地方財政和大地產(chǎn)商，然而名義地價(jià)上升，帶動(dòng)房?jì)r(jià)水漲船高一漲再漲，反過(guò)來(lái)又進(jìn)一步推高地價(jià)，形成房?jì)r(jià)地價(jià)大漲的態(tài)勢。有背景的大地產(chǎn)商可以“空手道”，這樣的地產(chǎn)市場(chǎng)只苦了利益鏈條下游的小地產(chǎn)商和個(gè)人購房者。
此次地王改規劃事件吸引了大量公眾的目光，也讓地產(chǎn)魔術(shù)的潛規則暴露于陽(yáng)光之下。公開(kāi)，是走向公平的第一步。由于公開(kāi)競拍中，規劃的內容與價(jià)格、成本等掛鉤，拍賣(mài)成功后，政府會(huì )與開(kāi)發(fā)商簽訂土地出讓合同。此后再更改規劃就是破壞規則，必然受到質(zhì)疑。
這樣的事情讓大家看到地產(chǎn)規劃從立項審批到執行存在嚴重脫節。在利益驅動(dòng)下，地產(chǎn)商都有修改規劃的沖動(dòng)。此時(shí)，政府的角色至關(guān)重要。制度的透明性、規劃監管的力度及法規完善都是不法開(kāi)發(fā)商的克星。但一個(gè)公開(kāi)的秘密是，一些地方政府出于財政收入的考慮，或個(gè)別官員為謀私利，將自己與當地房地產(chǎn)業(yè)捆綁在一起，進(jìn)而導致監管大打折扣。一個(gè)城市的開(kāi)發(fā)建設，政府職責與市場(chǎng)行為不分開(kāi)，就難免會(huì )成為腐敗的溫床。
此次地王修改規劃申請未獲通過(guò)，一個(gè)細節是：3家競買(mǎi)人提出異議導致增高規劃未通過(guò)。那么，究竟這是個(gè)偶然因素，還是制度的防火墻終于起了作用？若真如后者，此事當可作為打破地產(chǎn)市場(chǎng)潛規則，維護公平公正公開(kāi)的樣本。雖然政府只是盡了應盡之責，市場(chǎng)仍可慶幸。
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