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央企重組地產(chǎn)業(yè)務(wù)，漩渦暗涌。
國資委規定78家央企制訂退出房地產(chǎn)的時(shí)間表臨近尾聲。一批央企地產(chǎn)股權正在北京產(chǎn)權交易所掛牌之中。
3月26日，中國銀監會(huì )有關(guān)負責人向媒體表示，對國資委公布的78家不以房地產(chǎn)為核心主業(yè)的中央企業(yè)，對非在建工程為抵押貸款的一切項目，不受理授信申請，已授信的要保全，并要停止對其新增授信。
“國資委就像是警察，78家主營(yíng)業(yè)務(wù)并非房地產(chǎn)的央企就像小偷，16家主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的央企則是大盜�！敝袊缈圃航鹑谘芯克鹑谘芯渴腋敝魅我辛⒃诮邮鼙緢笥浾卟稍L(fǎng)時(shí)指出，國資委此次出臺的“退出令”實(shí)際上是抓了小偷卻放了大盜�！坝凶餍阒�，而國有資本應該全面退出房地產(chǎn)領(lǐng)域�！�
甚至還有業(yè)內人士指出，“退出令”只是在將國資委管理下的房地產(chǎn)資源“左手倒到右手”。央企與房地產(chǎn)的利益糾結并未因為78家央企的退出而清晰。
退出路徑
3月24日晚，中國遠洋運輸（集團）總公司總裁魏家�，F身清華大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院，由于符合“退出令”的特殊身份，魏家福自然成為了焦點(diǎn)。
3月19日，魏家福曾對外表示，中遠香港集團將在半年內退出所間接持有的遠洋地產(chǎn)的股權，成為“退出令”后首家表態(tài)的央企。據了解，目前，中遠集團間接擁有遠洋地產(chǎn)股份約為8%�！肮煞葸@么低，中遠集團不參與遠洋地產(chǎn)的決策，只是分紅權而已�！蔽杭腋Ｋ皇峭嘎�，作為中遠集團代表的李建紅，已經(jīng)辭任遠洋地產(chǎn)董事局主席及非執行董事職務(wù)，“我們是一步步往前在走�！�
業(yè)內人士分析，中遠集團極有可能采取股權轉讓的方式退出房地產(chǎn)行業(yè)。股權轉讓或將成為符合“退出令”央企的主要退出路徑之一。
據記者了解，國資委下發(fā)非地產(chǎn)主業(yè)央企“退出令”后，已有2家開(kāi)始行動(dòng)，通過(guò)產(chǎn)權交易所轉讓旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。據北京產(chǎn)權交易所網(wǎng)站上顯示，中國核工業(yè)集團公司3月19日已掛牌轉讓下屬的北京新潤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司8%股權；此前一天，中國航(601111,股吧)天科工集團公司已經(jīng)將其旗下三級子公司北京金中都置業(yè)有限公司80%股權掛出。
尹中立還指出，對于直接有地或有項目的情況，符合“退出令”的央企還可能采取項目轉讓的方式。極有可能還是一種國有資本的內部兼并重組，即符合“退出令”央企的房地產(chǎn)資源將被納入16家主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的央企當中。
中國房地產(chǎn)商研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌告訴記者，早在幾年前，國資委提出要做大做強16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企，對于78家主營(yíng)業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)的央企旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)則采取“兼并重組”方式退出。
15日以?xún)戎朴喭顺龉ぷ鞣桨富蛟S不難，但大規模的迅速退出則不現實(shí)。據記者了解，雖然“退出令”時(shí)限已過(guò)半，但大多非地產(chǎn)主業(yè)央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)還在正常運作當中。如寶鋼集團、東方航空(600115,股吧)等央企，當前也仍有大量房地產(chǎn)項目在開(kāi)發(fā)。
加劇壟斷
78家央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的退出，標志著(zhù)16家央企盛宴的開(kāi)始。
“如果按照上述內部重組型的退出模式，意味著(zhù)16家房地產(chǎn)央企的規模將越來(lái)越大�！币辛⒅赋�。
首創(chuàng )置業(yè)董事長(cháng)劉曉光也表示，本來(lái)央企在房地產(chǎn)中的量主要集中在16家主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的央企手中�！斑@種做法反而會(huì )讓16家央企的能量更大�！�
過(guò)去的一兩年里，16家央企在房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現已令業(yè)內擔憂(yōu)。保利地產(chǎn)和中海地產(chǎn)是典型代表。
據統計，保利地產(chǎn)在2009年新增土地儲備1338萬(wàn)平方米，地價(jià)款總計460億元，總土地儲備超過(guò)了3000萬(wàn)平方米。
今年以來(lái)，目前已經(jīng)公布的中海地產(chǎn)拿到的土地，包括天津、大連、北京、中山、蘇州、珠海等城市的地塊，總計花費百億元。而整個(gè)2009年，中海地產(chǎn)新增土地儲備約1000萬(wàn)平方米，總的土地儲備已達約3164萬(wàn)平方米，去年購置土地的花銷(xiāo)也在500億元左右。
記者在中國房產(chǎn)信息集團的數據中看到，2009年企業(yè)新增土地建筑面積排行榜中，位于前十名的企業(yè)，前三名的背景均為16家主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的央企，保利地產(chǎn)（1312萬(wàn)平方米）、中海地產(chǎn)（1076萬(wàn)平方米）、萬(wàn)科地產(chǎn)（1057萬(wàn)平方米，大股東為華潤集團）。土地儲備總量前十名中，16家主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的央企占到了三位，中海地產(chǎn)（3210萬(wàn)平方米）、保利地產(chǎn)（3012萬(wàn)平方米）和華潤地產(chǎn)（2610萬(wàn)平方米），記者也注意到，符合“退出令”的央企無(wú)一進(jìn)入兩個(gè)排行榜的前十名。
據不完全調查顯示，2009年，央企和地方國企買(mǎi)地金額超過(guò)2300多億，其中16家央企的買(mǎi)地金額超過(guò)1400億，78家央企房地產(chǎn)企業(yè)和地方國有房地產(chǎn)企業(yè)的購地總花費不過(guò)800多億，不到保利和中建兩家房地產(chǎn)公司花費總和。
就資產(chǎn)而言，78家央企非主營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)和16家主營(yíng)房地產(chǎn)央企的調查顯示，16家主營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)達到5616億元，占全部央企房地產(chǎn)企業(yè)的85%；2009年的銷(xiāo)售收入達到1899億元，占86%；凈利潤更是達到188億元，占全部央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的94%。
用尹中立的話(huà)說(shuō)，“符合退出令的78家央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)只是小魚(yú)小蝦，另外16家央企的地產(chǎn)業(yè)務(wù)才是真正的大鱷�！�
一方的退出意味著(zhù)另一方的壟斷，這是國資委下發(fā)“退出令”的用意所在？還是政策從一種尷尬意外地走向另一尷尬？
央企應全部退出地產(chǎn)？
尹中立認為，現在已不是哪類(lèi)央企退出的問(wèn)題，而是國有資本是否應退出地產(chǎn)的問(wèn)題。
“央企融資的本質(zhì)本身就已經(jīng)給房地產(chǎn)形成了不公平�！币辛⒅赋�，央企正是有了國家信用和老百姓信用，使得絕大多數的銀行貸款都集中到了央企以及地方政府經(jīng)營(yíng)的國有公司里面，這種金融資源的壟斷很容易導致土地市場(chǎng)上國企的壟斷，使得地價(jià)和房?jì)r(jià)雙雙高漲。
一個(gè)典型的例子是，3月15日，遠洋地產(chǎn)子公司北京遠豪置業(yè)以40.8億元取得朝陽(yáng)區大望京1號地塊，樓面地價(jià)達每平方米2.75萬(wàn)元，成為望京歷史上單價(jià)最高地塊。拍賣(mài)結果一出，業(yè)界一片驚呼。而僅僅一天之后，保利地產(chǎn)以50.4億的總價(jià)拍得大望京村4號、5號地，折合樓面地價(jià)每平方米17949元。
雖然說(shuō)遠洋地產(chǎn)與保利地產(chǎn)分屬“退出令”圍城內外，但其對區域房?jì)r(jià)的拉動(dòng)卻都是事實(shí)。根據北京中原三級市場(chǎng)研究部的數據，兩個(gè)“地王”一出，該區域二手房?jì)r(jià)當即上漲兩成，有業(yè)主預期甚至上漲萬(wàn)元。在業(yè)內專(zhuān)家看來(lái)，“地王”是一個(gè)涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的所有央企中的普遍現象，跟主營(yíng)業(yè)務(wù)是否為國資委指定沒(méi)有根本關(guān)系，而其對資產(chǎn)價(jià)格推波助瀾的作用卻毋庸置疑。
以北京為例，根據北京中原三級市場(chǎng)研究部的數據，2010年北京拍出的29塊非住宅用地計算，六成以上地塊為國企獲得，而且國企拿地的均價(jià)超過(guò)11385元，超過(guò)民企拿地成本三成以上。
“在金融資源和土地資源依然被少數國企壟斷，并由他們掌握樓市定價(jià)權的情況下，開(kāi)發(fā)商很有可能將宏觀(guān)調控所帶來(lái)的成本轉移到房?jì)r(jià)當中，出現越調越高的情況�！辟Y深土地問(wèn)題專(zhuān)家鄒曉云認為。
來(lái)自北京市統計局的數字，1月至2月，北京四環(huán)路以?xún)茸≌诜烤鶅r(jià)為每平方米31220元，四至五環(huán)路均價(jià)為每平方米17254元，五至六環(huán)路均價(jià)為每平方米11776元，六環(huán)路以外均價(jià)為每平方米10409元。
就這個(gè)角度而言，尹中立指出，國有資本應該一視同仁地全部退出房地產(chǎn)行業(yè)。鄒曉云也建議，央企和國企至少應退出商品房市場(chǎng)，更多地參與保障性住房用地的一線(xiàn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。在尹中立看來(lái)，16家主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的央企退出更是重中之重和當務(wù)之急�！胺駝t，就只能像是警察抓住了小偷之后又把他們組編到了大盜隊伍中來(lái)。解決不了根本問(wèn)題�！�
華遠集團總裁任志強接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，78家本來(lái)就不占主導地位，沒(méi)有什么太大影響，起主導地位的還是這16家。數量減少幾個(gè)并不解決核心問(wèn)題，也解決不了國企拍天價(jià)地的問(wèn)題。
國資委原企業(yè)改革局副局長(cháng)周放生日前接受媒體采訪(fǎng)時(shí)也表達了類(lèi)似觀(guān)點(diǎn)。他雖然不認為央企是推高房?jì)r(jià)的重要因素，但也不贊同央企進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。周放生指出，問(wèn)題的本質(zhì)不在于央企是否推高地價(jià)房?jì)r(jià)，而是央企究竟是否應該進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。無(wú)論是國資委允許的16家，還是禁止的78家，它們的尷尬是一致的。
但這僅僅是一種呼吁。
治本之策
業(yè)內人士認為，“央企地王”只是一個(gè)派生現象，“央企背后更深層次的原因則在于體制�！�
“現在的輿論都說(shuō)是央企制造了地王，我覺(jué)得任何一件事都要找源頭，如果沒(méi)有地皮競拍怎么會(huì )有地王出來(lái)？關(guān)于地王問(wèn)題，要從源頭上找原因，誰(shuí)在這個(gè)時(shí)候提供地皮？這才是源頭�！蔽杭腋�3月24日在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)指出。
“不管什么企業(yè)拿地王，都與土地招拍掛價(jià)高者得的體制有關(guān)�！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)朱中一告訴記者。
“只要拍地就會(huì )產(chǎn)生地王，這跟誰(shuí)參與沒(méi)有關(guān)系�！鳖櫾撇赋�，之所以有這么多地王，最主要的還是土地供應不足�！斑@是一個(gè)體制原因�！�
“為什么會(huì )土地供應不足�！鳖櫾撇赋�，1.8億畝的耕地紅線(xiàn)使得城市建設用地的規模非常有限，而農村宅基地及建設用地卻是城市建設用地的4倍，我國二元制土地經(jīng)濟使得城鄉建設用地無(wú)法流轉，形成了一個(gè)斷橋。
“如果不解決土地供應量不足的現實(shí)問(wèn)題，天價(jià)地還會(huì )繼續出現�！比A遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強說(shuō)，連續幾年的土地供應量都呈下降趨勢，供求關(guān)系是解決價(jià)格的主要因素，只有改變現在土地供應量嚴重不足的現狀才是根本。
SOHO中國董事局主席潘石屹也認為，在市場(chǎng)經(jīng)濟中，重要的是供求關(guān)系。土地的需求量大，供應量少，一定會(huì )出“地王”。重要的還是國家的貨幣政策，央企從銀行得到錢(qián)太容易了，不管從利息還是從發(fā)債來(lái)看，央企資金的成本比市場(chǎng)上的其它企業(yè)低許多。
除此之外，地王背后還涉及到一個(gè)分配制度和信貸投放的問(wèn)題。尹中立指出，“1998年的綱領(lǐng)性文件提出70%的城市居民的住房問(wèn)題將由政府提供的經(jīng)濟適用房等保障性住房加以解決，但2003年的18號令提出房地產(chǎn)是經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，之后，經(jīng)濟適用房等保障性住房建設的比例更是只有3%左右。這導致了市場(chǎng)結構性的供需重大失衡�！�
尹中立還認為，2009年我國廣義貨幣供應總量為60萬(wàn)億元，而GDP是33萬(wàn)億元，貨幣供應量幾乎是GDP的2倍，貨幣流動(dòng)性嚴重過(guò)剩�！叭绻麄�(gè)分配制度得到改變，并有效控制貨幣供應量，其他什么稅收、按揭貸款以及土地都不是問(wèn)題�！�
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