記者從海南省統計局獲悉，今年4月，海南房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額保持今年以來(lái)的增長(cháng)勢頭，但增幅有所減緩，與一季度相比，銷(xiāo)售面積增幅減少27%，銷(xiāo)售額增幅減少4%。 　　在今年1-4月，全省累計銷(xiāo)售住宅378.73萬(wàn)平方米，比去年同期增長(cháng)1.93倍，住宅銷(xiāo)售額累計實(shí)現371.51億元，比去年同期增長(cháng)3.76倍。這是位于海南省�？谑械囊粋�(gè)樓盤(pán)。新華社記者 侯建森 攝

    “樓市新政的出臺，直接縮小了住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的距離，這對商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，是一次很好的機遇�！睒鞘袀髅蕉�事長(cháng)、中國房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )執行秘書(shū)長(cháng)蔡鴻巖在接受經(jīng)濟參考報記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，資本如同流動(dòng)的水，總在尋覓價(jià)值洼地。很多投資者注意到，目前商業(yè)地產(chǎn)尚處于2008年金融危機影響下從低谷逐漸復蘇的階段，與住宅相比，商鋪和寫(xiě)字樓的售價(jià)和租金仍處于較低水平。眼下無(wú)論是國務(wù)院的政策還是地方上針對樓市的調控實(shí)施細則，主要針對住宅市場(chǎng)出臺了諸多限制條款，而沒(méi)涉及商業(yè)地產(chǎn)�？梢灶A見(jiàn)，在住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸被政府管控擠壓的背景下，大中型城市商業(yè)地產(chǎn)將成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主導力量，將成為GDP投資拉動(dòng)中的主力。據中原地產(chǎn)最新監測顯示，4月國內房地產(chǎn)資金流向出現“轉舵”跡象，主要去向是商業(yè)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)。但投資住宅市場(chǎng)的資金能否持續流入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，目前尚未有定論。

    開(kāi)發(fā)商搶跑政策“真空期”

    巨額民間資金短時(shí)內甚至割肉涌入商業(yè)地產(chǎn)，大量做住宅的開(kāi)發(fā)商也在改住為商，反映出投資者在搶政策的“空白”時(shí)點(diǎn)。政策也在影響著(zhù)開(kāi)發(fā)商的動(dòng)作。最近，包括萬(wàn)科、龍湖、遠洋等在內的開(kāi)發(fā)商均在加大對商業(yè)地產(chǎn)的投入。
　　已有消息，今年萬(wàn)科在深圳將建5家酒店，龍湖將計劃在5至7年內將土地儲備中的投資性商業(yè)物業(yè)大幅提升。據亞豪機構數據顯示，北京市6月計劃開(kāi)盤(pán)項目總數在減少，約有32個(gè)，而計劃入市的商住樓項目多達九個(gè)，商住樓明顯加快了入市的步伐，在搶跑政策的“真空期”。
　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)的分析人士認為，投資商業(yè)地產(chǎn)正當其時(shí)。但該機構同時(shí)提醒人們，繼北京市《關(guān)于加強酒店類(lèi)項目銷(xiāo)售管理有關(guān)問(wèn)題的通知》出臺，5月31日后簽訂土地出讓合同的酒店項目，包括產(chǎn)權類(lèi)酒店、酒店式公寓被禁止分層、分單元銷(xiāo)售后，北京市住建委已透露，下一步還將對商業(yè)、寫(xiě)字樓項目進(jìn)行規范。
　　這意味著(zhù)純商業(yè)地產(chǎn)和寫(xiě)字樓拆分成小單位進(jìn)行銷(xiāo)售的行為，可能也會(huì )在禁止之列。業(yè)內人士分析，除大型商場(chǎng)和購物中心外，商鋪和寫(xiě)字樓拆分銷(xiāo)售是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域比較普遍的現象。開(kāi)發(fā)商這么做，最大的好處是可以加快銷(xiāo)售速度，快速回籠資金。
　　但弊端也是明顯的。近幾年，由于商鋪和寫(xiě)字樓拆分銷(xiāo)售而帶來(lái)的群訪(fǎng)事件屢有發(fā)生。政府部門(mén)即將對商業(yè)和寫(xiě)字樓拆分行為進(jìn)行規范，也在情理之中。而政府部門(mén)禁令只會(huì )對新項目加以約束。21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析，禁止酒店項目分層、分單元銷(xiāo)售的時(shí)間起始點(diǎn)，是“5月31日后簽訂土地出讓合同的酒店項目”，即這一禁令不適用于此前已簽訂土地出讓合同的項目，更不適用于現有在售項目。同樣，如果政府部門(mén)即將對商業(yè)和寫(xiě)字樓類(lèi)項目拆分銷(xiāo)售進(jìn)行規范，會(huì )借鑒酒店禁止分層、分單元銷(xiāo)售的做法，給出一個(gè)執行政策的時(shí)間截止點(diǎn)，這對現有已簽訂土地出讓合同，尤其是準備拆分銷(xiāo)售的商鋪和寫(xiě)字樓項目同樣是利好。
　　4月份以來(lái)，隨著(zhù)“新國十條”和各地方樓市調控政策的陸續出臺，此前一直“高燒不退“的住宅市場(chǎng)迅速降溫。例如北京、上海等一線(xiàn)城市，5月份的商品房簽約量較4月份均出現70%以上的巨大降幅。而與此同時(shí)，此前一直不溫不火的商業(yè)地產(chǎn)項目卻開(kāi)始受到眾人的追捧。據來(lái)自我愛(ài)我家等機構的調研顯示，4月下旬至今，咨詢(xún)商業(yè)地產(chǎn)的客戶(hù)量比新政出臺前增加了約30%。
　　在引來(lái)大量投資客目光的同時(shí)，就連許多大型開(kāi)發(fā)商也悄然調整策略，開(kāi)始加大對商業(yè)地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)。而隨著(zhù)大量投資客涌入商業(yè)地產(chǎn)，北京在租在售商業(yè)地產(chǎn)項目的租售價(jià)格也紛紛看漲。據搜房網(wǎng)新盤(pán)數據監控中心的數據顯示，3月至5月間，北京大量在租在售商業(yè)地產(chǎn)項目(商鋪、寫(xiě)字樓)的租售價(jià)格均出現波動(dòng)，在價(jià)格明顯波動(dòng)的90個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項目中，有90%的項目?jì)r(jià)格提升，其中有27%的項目?jì)r(jià)格漲幅超過(guò)兩成，租價(jià)最高漲幅為60%、售價(jià)最高漲幅的為50%。
　　有地產(chǎn)行業(yè)分析師也認為，從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，繼續投資住宅項目將很難帶來(lái)好的收益，并且目前住宅和商業(yè)的投資成本已基本拉平，但商業(yè)的回報率明顯高于住宅，同時(shí)相對穩妥的房地產(chǎn)仍是多數投資者的首選，在住宅市場(chǎng)出現不確定后，商業(yè)地產(chǎn)將會(huì )是很多投資者的新投資渠道。
　　就在投資客大量涌入的同時(shí)，國內眾多房企巨頭也開(kāi)始加速全面進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。尤其是在商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬(wàn)達公布一季報后，更讓眾多房企看到了商業(yè)地產(chǎn)蘊含的巨大潛力。此前幾天，正在緊密籌備A股上市的萬(wàn)達日前公布了模擬板的一季報。2010年一季度，萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)公司實(shí)現房地產(chǎn)合同銷(xiāo)售面積約137萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額約152億元，超過(guò)了萬(wàn)科此前公布的150.9億元的一季度銷(xiāo)售額，也高于中海、恒大、保利、綠城等公司，第一次坐上了季度銷(xiāo)售額老大的位置。而這也進(jìn)一步刺激了其他幾大房企進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的決心。2010年在深圳將營(yíng)建五家酒店。而在4月末5月初的10多天時(shí)間里，萬(wàn)科也相繼有三個(gè)大體量商業(yè)地產(chǎn)項目被披露，總投資超過(guò)百億元。而已經(jīng)擁有商業(yè)地產(chǎn)面積超過(guò)100萬(wàn)平方米的保利地產(chǎn)，也計劃到2012年將商用物業(yè)面積繼續增加到300萬(wàn)平方米，并將投入300億元的配套資金。此外，合生創(chuàng )展、首創(chuàng )置業(yè)、龍湖地產(chǎn)等也紛紛拋出了自己的商業(yè)地產(chǎn)計劃。業(yè)內人士認為，隨著(zhù)我國城市化進(jìn)程的深入，從長(cháng)遠看，商業(yè)地產(chǎn)肯定會(huì )是房地產(chǎn)行業(yè)的下一個(gè)亮點(diǎn)。

　　地產(chǎn)資金流向商業(yè)地產(chǎn)

　　4月國內房地產(chǎn)資金流向出現“轉舵”跡象，主要去向是商業(yè)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)，其中深圳市場(chǎng)表現尤其明顯。但投資住宅市場(chǎng)的資金能否持續流入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，目前尚未有定論。
　　據中原地產(chǎn)監測，4月適逢傳統房地產(chǎn)銷(xiāo)售旺季，寫(xiě)字樓供求量均出現大幅度放大。京、滬、深、穗四大一線(xiàn)城市4月寫(xiě)字樓新增供應面積約50.09萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅度增長(cháng)181.90%；銷(xiāo)售面積62.70萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)72.43%，供求比是1∶0.8。據了解，其中新增供應量最大的是北京和上海，環(huán)比增幅均超過(guò)100%，供應面積分別為13.10萬(wàn)平方米和30.17萬(wàn)平方米；成交方面，北京、深圳銷(xiāo)售面積環(huán)比均超過(guò)100%。北京、上海、廣州、深圳4月寫(xiě)字樓銷(xiāo)售均價(jià)每平方米分別為22173元、28530元、16674元、28156元，其中北京寫(xiě)字樓價(jià)格創(chuàng )出一年來(lái)新高。
　　寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃方面，各大城市租賃市場(chǎng)在過(guò)去一個(gè)月的基礎上繼續回暖，租金環(huán)比上漲明顯。北京、上海、廣州、深圳甲級寫(xiě)字樓租金的漲幅分別為2.21%、1.71%、2.06%、3.64%；準甲級寫(xiě)字樓租金漲幅平均達到4%左右。
　　中原集團研究中心高級經(jīng)理劉淵認為，在政策影響下，住宅市場(chǎng)成交量4月呈現大幅回落之勢。隨著(zhù)各地的細則紛紛出臺，成交萎縮將成為持續狀態(tài)，而商業(yè)地產(chǎn)則乘此機會(huì )走出了獨立行情，成為受益者。在首付、利率、回報率等方面，目前投資商業(yè)地產(chǎn)明顯優(yōu)于住宅市場(chǎng)。而在通脹預期影響下，更多的投資者將投資眼光轉向商業(yè)地產(chǎn)。戴德梁行最新市場(chǎng)調查顯示，目前上海很多商業(yè)物業(yè)的價(jià)格比同地段的住宅低很多，出現“商住倒掛”的現象。與此同時(shí)，受新一輪樓市調控政策的影響，住宅成交顯著(zhù)降低，正值復蘇的商業(yè)地產(chǎn)引發(fā)機構投資者的關(guān)注。
　　上海今年一季度轉手的新天地白金大廈，售價(jià)約為6萬(wàn)元/平方米，而同區位的住宅物業(yè)售價(jià)則在8萬(wàn)元/平方米至10萬(wàn)元/平方米，這樣的個(gè)案并不少見(jiàn)。針對商住倒掛的現象，戴德梁行華東區董事總經(jīng)理陸逢兆表示，這在國外的核心商業(yè)城市非常少見(jiàn)。上海此輪出現的商住倒掛現象一方面來(lái)自于內地商業(yè)地產(chǎn)尚在發(fā)展過(guò)程中，另一方面主要因為金融危機爆發(fā)后，商業(yè)地產(chǎn)首先受到波及，盡管住宅市場(chǎng)也受到影響，但隨后政府出臺的救市政策在住宅市場(chǎng)產(chǎn)生了立竿見(jiàn)影的效果，商業(yè)地產(chǎn)卻無(wú)法短時(shí)間內擺脫金融危機的陰影。
　　陸逢兆還表示，“以商鋪和寫(xiě)字樓為例，目前上海處于核心地段的頂級商業(yè)物業(yè)如恒隆廣場(chǎng)、國金中心等都較周邊住宅有更高價(jià)值，不存在商住倒掛現象，而普通甲級寫(xiě)字樓倒掛情況比較普遍。眼下，住宅市場(chǎng)遭到調控后，大量資金急需尋找新的投資渠道時(shí)，正值復蘇的商業(yè)地產(chǎn)正引發(fā)機構投資者和開(kāi)發(fā)商的關(guān)注�！�
　　據戴德梁行2010年一季度物業(yè)報告顯示，目前上海甲級寫(xiě)字樓平均租金僅為5元-7元/平方米/天，雖然有所回升，但尚未回復到2008年金融危機爆發(fā)前的租金水平，處在筑底階段。2010年，從供應來(lái)看，以陸家嘴為例，實(shí)際部分寫(xiě)字樓供應被大型銀行等金融機構整體收購，所以可供租賃的供應面積并不大；隨著(zhù)目前供應的逐步消化，一旦核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)供應稀缺，租金必將加速上漲，未來(lái)租金回報率將會(huì )有明顯回升。從投資角度看，租金回報率和物業(yè)升值組成了商業(yè)地產(chǎn)的總體回報率。以寫(xiě)字樓為例，一般寫(xiě)字樓租約周期為2-3年，2008年寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金下滑嚴重，很多公司借勢換租，以此推算，2008年簽訂的租約約在2010-2011年到期，此時(shí)經(jīng)濟環(huán)境應有很大好轉，屆時(shí)租金水平有大幅提升的需求。

　　商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)黃金發(fā)展期

　　“只做住宅”的萬(wàn)科也將加大持有型物業(yè)的儲備，并在近期內陸續推出養老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類(lèi)型；保利地產(chǎn)2009年年報中稱(chēng)，該公司在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)上實(shí)現較大突破……去年以來(lái)，在住宅領(lǐng)域比較知名的品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)始蜂擁般涌向商業(yè)地產(chǎn)。
　　與此同時(shí)，不少業(yè)內專(zhuān)家表示，與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險其實(shí)比較高，如果開(kāi)發(fā)商盲目進(jìn)駐商業(yè)領(lǐng)域，不排除會(huì )面臨“搬起石頭砸自己的腳”的窘境。
　　樓市傳媒董事長(cháng)、中國房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )執行秘書(shū)長(cháng)蔡鴻巖則表示，合生、保利、萬(wàn)科等集團轉戰商業(yè)地產(chǎn)，主要是因為樓市新政沒(méi)有將商用房納入其中，投資者仍可異地購買(mǎi)或一次購買(mǎi)多套商用房。目前新政策出臺主要是針對住宅投資市場(chǎng)，而商鋪基本上不受到遏制，這會(huì )致使一部分資金流入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，在一定程度上“滋潤”了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。住宅和商業(yè)都有自己的發(fā)展前景，商業(yè)地產(chǎn)具有持續性強、受政策影響小、前景大的特征，這也是開(kāi)發(fā)商轉戰商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)原因。但開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)需要較強的實(shí)力、較高的運營(yíng)方式、策略方針以及準確的把握市場(chǎng)能力，不是任何開(kāi)發(fā)商都有這個(gè)能力。
　　蔡鴻巖認為，新一輪的調控急風(fēng)暴雨般宣泄而下。收緊住宅消費信貸為核彈頭的精準打壓，使住宅為主導的出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)黃金時(shí)代宣告終結。但這是否會(huì )引發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的負面傳導，甚至波及整體經(jīng)濟運營(yíng)轉而向下，肯定是包括決策層在內各界關(guān)注的焦點(diǎn)。新政出臺十余天，已見(jiàn)到的現實(shí)是，全國大城市住宅交易量大幅下跌，開(kāi)發(fā)商拿地熱情減退，內地股市在全球股市企穩回升的形勢下卻走出單邊下跌行情，銀行業(yè)也將面臨房?jì)r(jià)持續下跌可能引發(fā)的還貸危機和信譽(yù)風(fēng)險。
　　蔡鴻巖說(shuō)：“房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)起碼去年在‘保八’中權重價(jià)值仍然凸顯，中央此次調控也旨在抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，而非打壓市場(chǎng)之意�？墒�，由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)變數誘因極其復雜，行政或是市場(chǎng)手段的調控歷史上從沒(méi)有拿捏到‘恰如其分’最佳的狀態(tài)，過(guò)去的每一次調控往往是事與愿違，房?jì)r(jià)不跌反漲。這一次又難免矯枉過(guò)正�！�
　　蔡鴻巖表示，“過(guò)重的”調控手段在抑制了房?jì)r(jià)上漲的同時(shí)，也極有可能會(huì )帶來(lái)持續的不僅限于房產(chǎn)的市場(chǎng)跌落。房地產(chǎn)下滑拖累經(jīng)濟整體，近一周來(lái)的股市大盤(pán)行情即可窺見(jiàn)一斑。房地產(chǎn)雖然不健康，但終歸是支柱產(chǎn)業(yè)，即便真想令其退出，也應緩慢抽血，以保經(jīng)濟全局平穩著(zhù)陸順暢轉型。
　　“過(guò)去幾年住宅房地產(chǎn)癲狂般突飛猛進(jìn)，確實(shí)為經(jīng)濟發(fā)展特別是各地城市建設做出巨大貢獻。但同時(shí)帶來(lái)的弊端是地方政府躺在土地財政上不勞而作，開(kāi)發(fā)商不負責任并且輕而易舉地獲取暴利，房?jì)r(jià)則高至民眾怨聲載道，中央政府已到不得不下重藥治理之地步。在保增長(cháng)與保穩定的權衡利弊比較中，現在所面臨的矛盾唯有一點(diǎn)，就是既要壓控房?jì)r(jià)，同時(shí)又不至于調控導致房地產(chǎn)投資拉動(dòng)明顯減弱�！辈跳檸r認為，就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，其實(shí)此一行業(yè)也還有住宅開(kāi)發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之分，也就是行業(yè)經(jīng)常所說(shuō)的“兩萬(wàn)”——萬(wàn)科和萬(wàn)達開(kāi)發(fā)模式之分。前者以全部出售型的住宅開(kāi)發(fā)為主業(yè)，后者則側重于為城市提供商業(yè)服務(wù)配套的持有經(jīng)營(yíng)型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。兩種模式，非但運營(yíng)投入方式不同，更重要的在于后者將開(kāi)發(fā)商利益與城市經(jīng)濟發(fā)展捆綁在一起，為城市提供就業(yè)、服務(wù)配套和提供持久穩定稅源，與城市共生共榮。
　　業(yè)界動(dòng)態(tài)反映了政策和市場(chǎng)之趨向。據記者了解了解，今年6月底第五屆中國零售商大會(huì )上將在成都舉辦，包括萬(wàn)達、中糧、遠洋等中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)的老總們云集一處，舉辦有史以來(lái)規格最高的一次中國商業(yè)地產(chǎn)圓桌會(huì )議，商討商業(yè)地產(chǎn)在行業(yè)轉型期所應承擔責任和應扮演的角色等一系列事關(guān)中國房地產(chǎn)發(fā)展方向大事，以及商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策應對和建議討論�？梢灶A見(jiàn)在住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸被政府管控擠壓的大勢所趨背景下，大中型城市商業(yè)地產(chǎn)將成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主導力量，成為GDP投資拉動(dòng)中的主力。

    成都寫(xiě)字樓迎來(lái)首個(gè)銷(xiāo)售高峰

    在住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售持續低迷的時(shí)候，成都寫(xiě)字樓卻迎來(lái)了新政后的首個(gè)銷(xiāo)售高峰。據記者調查，連續兩周時(shí)間，包括新希望國際、新希望大廈、凱旋廣場(chǎng)、美年廣場(chǎng)、優(yōu)諾國際、峰匯、新視界廣場(chǎng)、喜年廣場(chǎng)等多個(gè)寫(xiě)字樓項目銷(xiāo)售現場(chǎng)都人氣火爆。據四川新希望房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理姜孟軍介紹，在5月第二周的周末兩天時(shí)間里，新希望國際項目就銷(xiāo)售20余套，銷(xiāo)售面積達到4000多平方米。而第三周周末又銷(xiāo)售10多套，共計近3000平方米的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。