85折的降價(jià)措施在業(yè)內掀起了軒然大波，這一既像是靈機一動(dòng)、又像是蓄謀已久的行為除了被譽(yù)為多米諾骨牌推手，恒大從宣布降價(jià)到取消再到宣布85折依舊，也成為業(yè)界熱議的話(huà)題。

　　降價(jià)真相

　　資料顯示， 2009年11月5日登陸香港交易所的恒大地產(chǎn)并不“差錢(qián)”，截至2010年4月30日，集團現金余額達港幣209.9億元（合人民幣184.12億元）。
　　那么，恒大地產(chǎn)為何還要宣布降價(jià)呢？
　　“為了回籠資金�！焙愦蟮禺a(chǎn)內部人士透露，但該人士同時(shí)還表示，恒大公司全國降價(jià)并非由于財務(wù)壓力，但是公司看準了國家的宏觀(guān)調控政策還將進(jìn)一步深化，可能會(huì )導致一批中型或者中型以上的地產(chǎn)企業(yè)被淘汰，恒大籌備更多資金，以備在合適的時(shí)候及時(shí)出手收購這些公司的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
　　那么，在分析人士看來(lái)，恒大降價(jià)的真相并不單純是收購，“恒大此番高調降價(jià)，除了回籠資金的因素之外，還有借此搶占市場(chǎng)的可能。對于房產(chǎn)新政，大家認為此次國家調控決心較大，下半年的走勢不容樂(lè )觀(guān)，因此，恒大高調宣稱(chēng)降價(jià)跟當年萬(wàn)科一樣，既可以吸引大眾、迎合政府調控要求，還可以首先贏(yíng)得客戶(hù)，從而擴大市場(chǎng)分額�！蹦硻C構研究港股的分析師告訴記者。
　　該分析師同時(shí)還指出，“根據恒大的年報，截至2009年末，恒大地產(chǎn)在全國25個(gè)城市共有57個(gè)房地產(chǎn)項目，其中41個(gè)在建項目，32個(gè)在售項目，1648萬(wàn)平方米的在建可售面積，13個(gè)未開(kāi)盤(pán)的銷(xiāo)售項目，同時(shí)還擁有5498萬(wàn)平方米的土地儲備。由此可以看出，恒大地產(chǎn)今年的銷(xiāo)售壓力比較大，而且這些前期鋪開(kāi)的攤子還需要恒大地產(chǎn)今后幾年持續不斷投入才能變現，因此雖然恒大地產(chǎn)現在的資金比較充裕，但是如果下半年資金回籠情況不好的話(huà)，這都將直接影響恒大地產(chǎn)2011年及2012年的在建項目。同時(shí)由于恒大地產(chǎn)去年剛上市，因此2010年也是其關(guān)鍵的一年，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)對其獲得投資者的認可非常重要�！�
    而縱觀(guān)其資本市場(chǎng)的表現，自從其2009年登陸資本市場(chǎng)以后，在2009年11月5日開(kāi)盤(pán)價(jià)報4港元之后，其股價(jià)等一直在4港元左右徘徊，然后從1月份開(kāi)始下滑，一直跌至5月7日的3.12港元。
    同時(shí)，高盛證券還發(fā)表研究報告表示，恒大地產(chǎn)去年基本盈利下降12%至4.15億元，較預測低6%，盈利與預期之差距，是由于毛利率低于預期以及利息支出高于預期。同時(shí)還指出，去年毛利水平較低主要已被較預期低的收入稅所抵，而其他經(jīng)營(yíng)收入低于預期，亦令核心經(jīng)營(yíng)毛利率較該行預期低出一個(gè)百分點(diǎn)。
　　這不得不讓歷經(jīng)兩次劫難、付出相當代價(jià)才登陸資本市場(chǎng)的恒大地產(chǎn)緊張。

　　高息債風(fēng)波

　　流動(dòng)性資金充裕的恒大地產(chǎn)除了在全國率先降價(jià)之外，2010年上半年還曾兩次發(fā)行高息債：
　　2010年1月23日，恒大地產(chǎn)集團發(fā)布公告稱(chēng)，將發(fā)行7.5億美元2015年到期的優(yōu)先票據，發(fā)行利息為13%。根據其公告，這部分資金的用途為：在償還2.573億美元結構擔保債券后，恒大將剩余的約5億美金用于補充集團流動(dòng)資金。
　　2010年4月14日，恒大地產(chǎn)集團與華人置業(yè)集團有限公司雙雙公告，恒大計劃向華人置業(yè)及其主席劉鑾雄追加發(fā)行6億美元的新增票據，若恒大未按協(xié)議當中條款提早贖回，該票據將于2015年1月27日到期，票面年利率高達13%。
　　根據記者了解，在近幾年發(fā)行的高息債當中，13%可謂是最高的利息。那么，本來(lái)資金充裕的恒大地產(chǎn)為何還要在降價(jià)之前發(fā)行如此高息債券呢？
　　根據市場(chǎng)傳聞，目前有消息稱(chēng)監管機構將檢查其貸款。對此傳聞，在香港業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，許氏表示，集團現金流充足，對于收緊銀根并不太擔心。但是在業(yè)內人士看來(lái)，如果萬(wàn)一監管機構真的開(kāi)始調查其銀行貸款，這將對恒大地產(chǎn)影響巨大，因此恒大地產(chǎn)為了以防萬(wàn)一，選擇提前準備一部分資金，將來(lái)可用以提前償還銀行貸款。
　　而提前發(fā)債的另一個(gè)動(dòng)機，根據市場(chǎng)長(cháng)期研究恒大的分析師研究，還有一種可能就是恒大地產(chǎn)可能要回購一部分股份。根據恒大地產(chǎn)網(wǎng)站發(fā)布的公告，5月24日上午10點(diǎn)，恒大地產(chǎn)在香港金鐘太古廣場(chǎng)二座港香格里拉酒店39樓天窗廳舉行股東周年大會(huì )。在此次會(huì )議當中，除了重選董事的決議之外，還有提呈有關(guān)更新配發(fā)、發(fā)行及處理股份回購的授權內容。
　　在回購的理由當中，恒大地產(chǎn)這樣宣稱(chēng)，“董事現在無(wú)意購回任何股份，但認為購回授權令本公司具備更高靈活彈性，且視當時(shí)市況及資金安排而定，有關(guān)購回可能提高本公司資產(chǎn)凈值或每股股份盈利，董事相信有關(guān)購回將對本公司及股東整體有利時(shí)方會(huì )進(jìn)行，故有利于公司及股東�！�
　　眾所周知，2006年11月，恒大地產(chǎn)曾經(jīng)向私募機構稀釋過(guò)一次股權，而在2007年折戟資本市場(chǎng)之后，因資金問(wèn)題而恒大又再一次向私募機構及香港投資人融資，這兩次融資之后，恒大地產(chǎn)掌門(mén)人許家印的個(gè)人持股比例被稀釋到56.36%。此后，2009年6月份，許家印通過(guò)其夫人所轄公司以8折價(jià)格購買(mǎi)德意志銀行所持的11.19%的恒大地產(chǎn)股份，使夫婦二人擁有的股份重新接近70%。
　　2009年11月5日，恒大地產(chǎn)登陸香港交易所之時(shí)，恒大地產(chǎn)首發(fā)當日共發(fā)售約16.149億股，占公司股本的10.8%，恒大地產(chǎn)股份又一次得到了稀釋。
　　三次股權稀釋之后，根據資料顯示，每次完成稀釋之后，許家印必定又會(huì )通過(guò)多種渠道回購股份，側面顯示出他對親自締造的“恒大地產(chǎn)王國”的熱愛(ài)。
　　由此，此次恒大地產(chǎn)降價(jià)以及發(fā)行高息債的真實(shí)企圖開(kāi)始浮出水面——除了應對前景不確定的市場(chǎng)以外，恒大地產(chǎn)還要儲備一部分資金用于回購股份。

　　高土地儲備風(fēng)險

　　龐大的土地儲備幫助恒大完成了IPO，如今卻成為恒大沉重的“包袱”。
　　“在市場(chǎng)景氣的時(shí)候，土地儲備可以成為公司強大的資產(chǎn)，而在市場(chǎng)出現變化的時(shí)候，土地儲備將成為燙手山芋，因為整體市場(chǎng)不好的情況下，大家普遍是現金為王，但此時(shí)龐大的土地儲備卻需要按照政策你不得不投入資金繼續開(kāi)發(fā)。而在此時(shí)，即使投資資金開(kāi)發(fā)了項目，也不一定能夠獲得相應回報，反而更容易讓公司處于現金流緊張的狀態(tài)，這對于一個(gè)公司來(lái)說(shuō)非常危險�！币晃辉�經(jīng)投資過(guò)房地產(chǎn)的私募人士告訴記者。
　　在如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)“風(fēng)雨欲來(lái)風(fēng)滿(mǎn)樓”的背景之下，在恒大地產(chǎn)內部，根據其年報，截至2009年末，恒大地產(chǎn)總共擁有5498萬(wàn)平方米的土地儲備，可滿(mǎn)足未來(lái)5年開(kāi)發(fā)的需要。顯然，如果市場(chǎng)一旦不好，5498萬(wàn)平方米的土地儲備將讓恒大地產(chǎn)成為市場(chǎng)上最危險的公司。由此可見(jiàn)，恒大地產(chǎn)降價(jià)以及發(fā)行高息債其實(shí)是勢在必行。
　　恒大遇到的麻煩遠不止于此。因為未按合同繳納土地出讓金，2010年1月，廣州市國土局宣布收回恒大于2008年1月以41億元獲得的廣州絹麻廠(chǎng)地王，并沒(méi)收1.3億保證金。該事件為恒大帶來(lái)了不可估量的影響。從今年3月中旬開(kāi)始，銀監會(huì )禁止向有囤地、捂盤(pán)惜售等違規行為的房企發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款。這意味著(zhù)恒大很難獲得項目的開(kāi)發(fā)貸款。
　　“此外，恒大地產(chǎn)的模式與碧桂園有些相似，由于過(guò)分依賴(lài)速度和價(jià)格，因此，一旦銷(xiāo)售影響了其速度，就將對整個(gè)公司產(chǎn)生巨大影響�！蹦抽L(cháng)期關(guān)注港股的分析師告訴記者。