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一邊是大量有住房需求的人買(mǎi)不起房，一邊則是大量投資投機者持有多套房、任其空置——住宅市場(chǎng)這種不正�，F象，成為困擾樓市健康發(fā)展的癥結之一。
眼下有觀(guān)點(diǎn)認為，“30年后，會(huì )面臨房子過(guò)多的問(wèn)題”，此類(lèi)“奇談”卻引起熱烈反響。從另一個(gè)角度看，“房子是不是過(guò)多”指的是存量房問(wèn)題。記者采訪(fǎng)發(fā)現，部分城市存量房市場(chǎng)潛力巨大，一些城市二手房交易量近年來(lái)已接近或超過(guò)一手房；而與此同時(shí)，大量已售住宅遭遇空置。業(yè)內人士提出，樓市調控要強化“調存量”，通過(guò)提高持有成本、“精確”打擊投機、優(yōu)化租房環(huán)境以及由政府收購房源用作保障房?jì)涞榷喾N手段，激活存量房市場(chǎng)。
房屋市場(chǎng)的“結構性過(guò)�！�
有觀(guān)點(diǎn)認為，現在一些人擁有兩套或兩套以上的房子，但再過(guò)30年就不需要這么多房子了，因為現在的獨生子女，其父母已經(jīng)為他們買(mǎi)好房子，等他們長(cháng)大了就不需要買(mǎi)房子，到時(shí)候，“房子就會(huì )是一個(gè)問(wèn)題”。
除去“獨生子女因素”，部分人群“房子過(guò)�！钡默F象的確存在。比如，記者日前在青島市區環(huán)海的東海路上看到，路旁遍布各類(lèi)高層住宅和低密度別墅。但奇怪的是，不少住宅看起來(lái)雖然至少兩三年以上的房齡，但均是門(mén)窗緊閉，陽(yáng)臺是毛坯模樣，空調機位也是空著(zhù)。晚上，小區內一片黑燈瞎火。顯然，不少房屋長(cháng)期無(wú)人居住。一問(wèn)中介，卻得知它們早已售出。
長(cháng)年研究上海樓市的中國指數研究院副院長(cháng)陳晟說(shuō)，住宅空置的現象在上�；蚨嗷蛏俣即嬖�，尤其是在高檔住宅領(lǐng)域更為突出。他說(shuō)，他身邊有兩三套房子的人已很普遍，有些投機者甚至擁有幾十套乃至上百套房源，房源全部交給中介打理，有些房屋自己看都沒(méi)看到過(guò)。
在杭州，位于朝暉路上的“深藍廣場(chǎng)”、文二路上的“楓華府第”，都是前兩年竣工的知名高檔樓盤(pán)。盡管地處市區中心，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，但是不少房子交付以來(lái)一直處于閑置狀態(tài)。杭州城北供電局的一位電力班長(cháng)說(shuō)，電力工人每?jì)蓚�(gè)月抄一次電表，這些小區中有約20%的房屋用電量都是“零”，應該是從來(lái)沒(méi)人住過(guò)。另?yè)榻B，位于杭州市武林商圈的“白馬公寓”，也有10%-20%的“零用電量”住戶(hù)。
杭州市民李昌華說(shuō)：“有房的人不住，想住的人卻沒(méi)房，大量住宅成了投資者的工具，卻離本應有的居住功能越來(lái)越遠，這種現象很不正常�！�
“存量房”市場(chǎng)潛力有多大？
“存量房”主要是二手房中的可售、可租房源，其潛力之大從幾個(gè)一線(xiàn)城市的二手房交易量中可見(jiàn)一斑。中原地產(chǎn)研究中心提供的數據顯示，2009年，上海一手住宅的成交面積是2658萬(wàn)平方米，二手住宅成交量是2583萬(wàn)平方米，后者為前者的97%。北京、廣州、深圳2009年一手住宅成交量分別為1790萬(wàn)、944萬(wàn)、661萬(wàn)平方米，而二手住宅成交量分別為1853萬(wàn)、1154萬(wàn)和1375萬(wàn)平方米，三大城市二手房市場(chǎng)均已超過(guò)一手房。數據還顯示，今年一季度，深圳二手住房成交面積為202.12萬(wàn)平方米，是同期新建住宅成交量的2.83倍之多。
調控政策對以“散貨”方式交易的存量房市場(chǎng)往往能起到“立竿見(jiàn)影”的效果。比如，在一些打擊投機、增加供應政策的作用下，上�！熬W(wǎng)上房地產(chǎn)”數據顯示，5月28日上海二手住宅掛牌量為114495套，一周以后增加5000余套。至6月7日，增加到124959套。而同期一手住宅的供應卻增減不定，5月的新房供應還少于4月。
長(cháng)期研究樓市的九三學(xué)社上海市委副主委黃鳴還指出，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常渲染的“房荒”是對新增房源供求形勢的過(guò)度渲染，一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)是不可能出現“無(wú)房可賣(mài)”的情況的，因為其存量房的成交量完全可以占據主導，關(guān)鍵是如何“激活”。一直以來(lái)，我國的住房市場(chǎng)結構過(guò)度倚重一手房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)培育相對滯后，此種局面應引起重視并逐漸調整。
專(zhuān)家認為，近年來(lái)我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)調控多著(zhù)力于直接供應，即通過(guò)增加土地供應、督促閑置地塊開(kāi)工、處置捂盤(pán)惜售等手段，加大新建房源的供給。但隨著(zhù)一些城市住宅用地資源的日益稀缺，一手房市場(chǎng)調控的空間已越來(lái)越小。此外，現實(shí)也多次證明，在投資投機性需求旺盛、房屋持有成本低廉的情況下，新增再多房源都可能被投資客買(mǎi)入囊中成為獲利“錦上之花”，而難以成為自住者的“雪中之炭”。一些開(kāi)發(fā)商和利益機構則會(huì )不斷借故“喊渴”，一味呼吁增加土地供應，為炒房者不斷提供“投資工具”。
樓市調控需進(jìn)一步“調存量”
業(yè)內人士認為，調控樓市亟待把大量投機者、囤房者“趕”出市場(chǎng)，把存量房“逼”入市場(chǎng)，或出售或出租，發(fā)揮其真正的居住功能。
黃鳴建議，“逼存量”的關(guān)鍵是要增加房屋的持有成本，壓縮投資投機者的贏(yíng)利空間。不過(guò)，這其中需要注意一個(gè)問(wèn)題：當存量房“換手”后，“接棒者”依然可能是投資投機者。因而專(zhuān)家建議，稅收政策和信貸政策應“組合出擊”，加快研究出臺實(shí)施房地產(chǎn)稅收政策，同時(shí)對多套房實(shí)行長(cháng)期的信貸從緊政策，同時(shí)對首套房貸適當放松以避免“殃及無(wú)辜”。
陳晟還提出，各地有一些存量房房齡超過(guò)10年，銀行信貸對此類(lèi)房源交易一般不提供支持，自主交易存在困難。地方政府可以通過(guò)住房保障機構對此進(jìn)行收儲，進(jìn)行簡(jiǎn)單改造后用作保障性住房房源儲備。
業(yè)內人士還建議，進(jìn)一步規范和整頓二手房市場(chǎng)環(huán)境，對經(jīng)紀公司代理行為和履行職責問(wèn)題制定明確標準，并加強監督與違規懲處力度；此外，還應完善住房出租的管理制度，完善住房租賃體系；還可以考慮對普通出租住宅予以一定程度免稅，節省交易成本，增強出租意愿。
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