最近,有消息稱(chēng),萬(wàn)科今年將參與南京的保障房建設,預計建筑規模達400萬(wàn)平方米。這一規模遠遠超過(guò)萬(wàn)科進(jìn)入南京10年來(lái)所有開(kāi)發(fā)項目面積之和,也是今年傳出的開(kāi)發(fā)商參建保障房的最大規模。事實(shí)上,不僅是萬(wàn)科,保利、中建、綠地、遠洋、富力、首開(kāi)等諸多大型房企在謀求大規模進(jìn)入保障房市場(chǎng)。在嚴厲調控之下,規模巨大且安全系數高的保障房領(lǐng)域成為企業(yè)風(fēng)險調節的絕佳所在。
　　但目前的政策體系、政府職能、利益激勵和風(fēng)險分擔機制仍存在不確定性。因此,企業(yè)仍需與政府一道,理順保障房建設的諸多關(guān)節,探索建立安全性與盈利兼顧的參與模式。

　　大勢——七成之變

　　6月23日,本報記者求證萬(wàn)科參與南京保障房建設一事,南京萬(wàn)科置業(yè)有限公司總經(jīng)理付凱并未正面確認�！暗拇_與南京有關(guān)部門(mén)商談過(guò)保障房建設事宜,但目前尚未獲得南京市政府委托�！�
　　同一天,記者從南京市住建委了解到,萬(wàn)科已成為南京市首批公示的16家保障房建設開(kāi)發(fā)商之一,而且未來(lái)每個(gè)保障房項目都將從公示的開(kāi)發(fā)商中選擇承建單位。
　　萬(wàn)科總部也明確,鼓勵各地分公司積極介入保障房建設。萬(wàn)科總裁郁亮在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)曾表示,此輪調控是房地產(chǎn)市場(chǎng)“重建”的開(kāi)始,未來(lái)市場(chǎng)格局、行業(yè)發(fā)展趨勢都將發(fā)生變化�！拔覀冋J為未來(lái)住宅體系必須包括兩大部分:政策性住房和商品房,而且政策性住房會(huì )有一個(gè)可觀(guān)的比例�！庇袅琳f(shuō),開(kāi)發(fā)商必須主動(dòng)配合這種趨勢,主動(dòng)參與這兩大塊的建設發(fā)展。
　　萬(wàn)科判斷的依據,源自調控政策對保障房建設的傾斜。早在本論調控之初,國土資源部就曾要求,各地的保障性住房、棚戶(hù)區改造和中小套型普通商品房的用地供應不得低于住房用地總量的70%。在其后公布的全國供地計劃中,這一比例達到了77%。
　　當時(shí),有分析人士指出,如果這一政策能夠得到長(cháng)期有效的執行,那么房地產(chǎn)市場(chǎng)現有的游戲規則、格局都將發(fā)生變化,且開(kāi)發(fā)商的發(fā)展策略也需作相應調整。
　　“新國十條”出臺后的5月19日,住房和城鄉建設部與省級地方政府簽訂2010年住房保障工作目標責任書(shū)。按照計劃,2010年全國共建設各類(lèi)保障性住房300萬(wàn)套,棚戶(hù)區改造住房280萬(wàn)套,改造農村危房120萬(wàn)戶(hù)。不少地方也明確提出“2010年保障房和配套房的開(kāi)工量不少于總量60%”的目標。
　　住建部政策研究室內部人士告訴記者,“新國十條”賦予了住建部約談、考核、問(wèn)責的權力,因此簽署目標責任狀時(shí),已經(jīng)明確了年底的考核與問(wèn)責,“與烏紗帽掛鉤”。因此,今年各地的保障房建設將有所保證。例如,南京今年保障房用地總面積接近1萬(wàn)畝,計劃3年左右建成900萬(wàn)平方米,今年開(kāi)工600萬(wàn)平方米,竣工300萬(wàn)平方米。北京也有1250公頃的土地供應用于保障房建設。
　　據國泰君安房地產(chǎn)分析師孫建平估算,今年我國將完成580萬(wàn)套保障房和棚戶(hù)區改造的投資額約需要3500億元。今年中央政府安排的專(zhuān)項資金為632億元,需要地方政府配套的資金以及引入的社會(huì )資金的規模將達到3000億元左右。
　　在這種背景下,北京萬(wàn)科營(yíng)銷(xiāo)總監肖勁認為,房地產(chǎn)企業(yè)大規模參與地方的保障性住房建設將是市場(chǎng)的大趨勢�！�2010年北京萬(wàn)科的竣工面積將有1/3是保障性住房,現在我們更愿意主動(dòng)和政府談建設純保障性住房的事情�！毙�勁透露。
　　事實(shí)上,即便不主動(dòng)參與,保障房建設也是大部分房企的必由之路�！白≌�用地的70%都用于保障房和中小套型商品房,而且商品房用地也要求配建一定比例的保障房,只要拿地開(kāi)發(fā),基本上繞不開(kāi)保障房的建設�！北本┠持行头科蟮呢撠熑烁嬖V記者。

　　現實(shí)——低利潤與不可控

　　除了市場(chǎng)規模巨大并且是未來(lái)發(fā)展趨勢之外,在調控背景下,保障房建設受到開(kāi)發(fā)商青睞的另一重要原因就是其經(jīng)營(yíng)的安全性和穩定性。
　　一般情況下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資收益,取決于銷(xiāo)售的利潤率和資產(chǎn)的周轉率。在調控打壓之下,開(kāi)發(fā)商很難通過(guò)提高利潤率來(lái)提高投資收益率,更好的選擇則是提高資產(chǎn)的周轉率。而參與保障房建設則提供了可能性,在理想狀態(tài)下,政策性住房在需求上是穩定且充裕的,只要盡快建好盡快交付使用,就不必擔心資金回籠的問(wèn)題,從而將資金的周轉速度最大化。
　　業(yè)內人士稱(chēng),“因為宣傳和營(yíng)銷(xiāo)成本很低,只要控制好建安成本和管理成本,保障房的利潤就能得到保證,通常在3%到5%之間�！�
　　各地政府控制的保障房利潤也基本在此范圍。南京市住建委對承建保障房的開(kāi)發(fā)商要求利潤率控制在3%,另外可獲得1%到2%的管理費。上海要求安置房的利潤率在5%左右,經(jīng)適房的利潤率在3%左右。因而在“市場(chǎng)規模巨大、利潤率穩定在3%到5%、風(fēng)險低、資金周轉率高、容易獲得信貸支持”的保障房建設與“風(fēng)險高、利潤高但不穩定、資金周轉率低”的商品房市場(chǎng)之間,在調控逐步深入之下,前者愈發(fā)受到開(kāi)發(fā)商的青睞。
　　但是,目前保障房領(lǐng)域的現實(shí)與理想化的狀態(tài)還有所差距。首先表現在風(fēng)險的控制上,雖然總體上風(fēng)險較低、安全性較好,但在售價(jià)限定的情況下,如果碰上建材價(jià)格上漲,風(fēng)險則是由企業(yè)承擔。所以,保障房建設需要企業(yè)有較強的成本控制能力,比較適合規�；�的大型企業(yè)和具有很強施工經(jīng)驗的開(kāi)發(fā)企業(yè)。
　　同時(shí),受政府行政能力的制約,有時(shí)候保障房的資金周轉率并不是很高。萬(wàn)科在北京的第一個(gè)限價(jià)房項目紅獅家園,原本預算從拿地到售完的時(shí)間是一年左右,但是由于政府對購房人資格審核等因素,一直到兩年后才開(kāi)始銷(xiāo)售,導致資金周轉率大降。
　　此外,對于一些政府回購的保障房項目,政府的償還能力和行政效率,對于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言,也是不確定因素。萬(wàn)科紅獅家園項目經(jīng)理許珂告訴記者,該項目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中,還歷經(jīng)污染土治理、開(kāi)工延后、建材漲價(jià)等不確定因素,盡管進(jìn)行了嚴格的成本核算和控制,最后已是微利,凈利潤率在3%以?xún)取?BR>　　“這次主要在戶(hù)型設計、成本控制等方面,為下個(gè)項目積累了經(jīng)驗�！痹S珂透露,萬(wàn)科下一個(gè)在北京的保障房項目將試點(diǎn)采用工業(yè)化模式。

　　先行半步的探索

　　業(yè)內專(zhuān)家建議,在越來(lái)越多的企業(yè)希望進(jìn)入保障房領(lǐng)域的情況下,政府更需要理順利益激勵的風(fēng)險分擔機制,鼓勵企業(yè)建設保障房,并在保持穩健的基礎上,盡量能提高參與企業(yè)的利潤。
　　但是,目前的政策體系、激勵機制等都還不完善。針對實(shí)際操作中的諸多困局,開(kāi)發(fā)商也在探索。
　　意圖大規模參與地方保障房建設的萬(wàn)科,有結合規�；�的保障房建設推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的打算。5月底,王石指明方向,“萬(wàn)科下一步仍然會(huì )加大對住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn),并結合政府下單的保障房的建設進(jìn)行大規模實(shí)踐�！�
　　郁亮近日也公開(kāi)表示看好保障性住房建設與住宅產(chǎn)業(yè)化的結合,將積極介入,“今年的目標是以產(chǎn)業(yè)化方式建設100萬(wàn)平方米的保障性住房。保障性住房建設規模大,進(jìn)度要求快,套型結構設計易于標準化,同時(shí)節能環(huán)保要求較高,適合產(chǎn)業(yè)化方式建造�！�
　　6月初在上海舉行的保障性住房性能認定試點(diǎn)工作座談會(huì )上,住建部住房保障司與住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心的負責人也曾提出了這個(gè)思路,探討保障房建設推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的可行性。
　　事實(shí)上,政策層面上已現端倪。今年3月底,北京市政府、市建委,聯(lián)合其他一些主管部門(mén),出臺了工業(yè)化住宅優(yōu)惠政策,北京的項目如果用預制的方式,能夠豁免不高于3%的容積率。北京今年計劃有50萬(wàn)平方米的政策性住房試點(diǎn)工業(yè)化。深圳也在討論一些指引,擬給予工業(yè)化住宅容積率一定的傾向性扶持。
　　而對于企業(yè)而言,工業(yè)化建造雖然會(huì )在一定程度上增加建安成本,但是規�；�之后,建安成本則可以拉平。據測算,20萬(wàn)平方米以上的規模即可拉平所增加的建安成本。此外,工業(yè)化建造會(huì )大大縮短施工周期,提高資產(chǎn)的周轉率。
　　除了規�；�、標準化、工業(yè)化的思路之外,記者還從萬(wàn)科內部人士處得知,萬(wàn)科正在考慮保障房領(lǐng)域的“代建制”模式。即資金等均由政府投入,萬(wàn)科只輸出技術(shù)與管理,以此來(lái)收取管理費用。若依此實(shí)施,開(kāi)發(fā)商幾乎毫無(wú)風(fēng)險,而利潤穩定。