從08年開(kāi)始，萬(wàn)科 (論壇 新聞)就將產(chǎn)品研發(fā)的重心轉移到青年置業(yè)線(xiàn)上來(lái)，為此萬(wàn)科還被不少業(yè)內人士笑稱(chēng)“掉檔”。
如今的新政為萬(wàn)科平反后，大家才恍然大悟，不得不佩服萬(wàn)科的高瞻遠矚。最近推出的青年置業(yè)計劃網(wǎng)絡(luò )淘房會(huì )的頗大收獲就是最好的證明。以網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)的手段作為平臺，給了購房者實(shí)在的優(yōu)惠，而且順應新政的萬(wàn)科，也嘗到了甜頭，既然新政扼制房?jì)r(jià)上漲，但是對剛需依然力挺。被業(yè)內外稱(chēng)為“萬(wàn)科偷偷降價(jià)”的行為著(zhù)實(shí)引領(lǐng)了一股強大的首置風(fēng)潮。
　　這次的“偷偷降價(jià)”其實(shí)很光明正大。5月20號，200多塊公交站臺，商報、華西、成都買(mǎi)房、明日快一周等多家媒體廣告同時(shí)上線(xiàn)，網(wǎng)絡(luò )陣線(xiàn)包括搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)、天涯、吃喝玩樂(lè )、問(wèn)房子等8大網(wǎng)絡(luò )首頁(yè)齊齊掛上了“新政萬(wàn)科房，樂(lè )壞丈母娘”的標語(yǔ)，只要你上網(wǎng)，就能看見(jiàn)一個(gè)皮影丈母娘樂(lè )呵呵的在你眼前晃來(lái)晃去。全系精裝房源，萬(wàn)科·金域西嶺，萬(wàn)科·海悅匯城，萬(wàn)科·金色海蓉，萬(wàn)科·魅力之城以及萬(wàn)科·金潤華府，不同的產(chǎn)品及方位滿(mǎn)足更多青年置業(yè)者的購房需求，同時(shí)也讓刁鉆的丈母娘樂(lè )壞了。
　　相對于以往兩次成都萬(wàn)科做的青年置業(yè)計劃來(lái)說(shuō)，本次青年置業(yè)計劃的最大亮點(diǎn)是與網(wǎng)絡(luò )平臺“問(wèn)房子”、“買(mǎi)房客”合作推出網(wǎng)絡(luò )淘房會(huì )，先在網(wǎng)絡(luò )報名，再以團購者的身份參與到看房、購房的活動(dòng)中。網(wǎng)絡(luò )淘房會(huì )是萬(wàn)科的一大突破，延續了萬(wàn)科一貫的獨到眼光，不到一個(gè)月的時(shí)間里成交總金額約3000萬(wàn)元的事實(shí)證明萬(wàn)科的選擇沒(méi)有錯，“問(wèn)房子”、“買(mǎi)房客”為購房者提供的購房顧問(wèn)式服務(wù)，為這個(gè)慘淡的市場(chǎng)譜下了一曲樂(lè )章，萬(wàn)科樂(lè )了，首置青年也樂(lè )了。
　　據悉，本次淘房會(huì )的房源均系萬(wàn)科的優(yōu)質(zhì)房源，對與購房者來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是一巨大的驚喜，性?xún)r(jià)比高、實(shí)惠，這樣的房子誰(shuí)不愛(ài)？然而對萬(wàn)科而言，通過(guò)淘房會(huì )重新驗證了網(wǎng)絡(luò )渠道的有效性，成交的精準性也相應提高。房地產(chǎn)公司的通過(guò)網(wǎng)絡(luò )銷(xiāo)售，減少地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的中間成本，而將節約的成本部分返還給購房者是淘房會(huì )團購的一大特征。據稱(chēng)本次購房者也將確實(shí)得到返現，在活動(dòng)后期，更是應廣大年輕網(wǎng)友的要求推出淘房送婚紗照的活動(dòng)。
　　除了活動(dòng)之初的廣告以外很少網(wǎng)絡(luò )上有看到關(guān)于淘房會(huì )的其他動(dòng)向，其實(shí)在進(jìn)了淘房會(huì )Q Q群以后才知道里邊的討論是何等熱鬧。而群主也給筆者提到，作為問(wèn)房子這個(gè)專(zhuān)業(yè)論壇的工作人員，他們要做的只是給到買(mǎi)房人專(zhuān)業(yè)的建議以及帶領(lǐng)大家去到售樓部選房，而且他們也建議大家多看多選。
　　淘房會(huì )已經(jīng)接近尾聲，據悉，僅僅是通過(guò)網(wǎng)絡(luò )銷(xiāo)售的房源套數，某樓盤(pán)竟然達到了該月銷(xiāo)售總量的30%，也有一些外地的同學(xué)看到網(wǎng)絡(luò )廣告后不遠千里的從北京、上海、廣州等地飛回來(lái)（當然這也是與萬(wàn)科報銷(xiāo)機票不無(wú)關(guān)系的），這同時(shí)也證明了地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò )銷(xiāo)售是行得通的。萬(wàn)科作為地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)航者，敢為人先。希望房子的網(wǎng)絡(luò )銷(xiāo)售能越走越遠，將地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)成本降低從而讓購房者限度的收益。而剛剛也接到買(mǎi)房客工作人員的電話(huà)說(shuō)本次淘房會(huì )結束之后，問(wèn)房子還會(huì )組織一次更大規模的網(wǎng)絡(luò )淘房會(huì )，預計會(huì )有十家開(kāi)發(fā)商參與到新一輪的網(wǎng)絡(luò )淘房中來(lái)。我們大家一起期待吧，這又將是一場(chǎng)盛延。 
    因融資受阻，不少房企大佬從7月起將次第開(kāi)始承受資金壓力。根據《每日經(jīng)濟新聞》記者獲得的數據，自去年9月至今，已有近40家大型房企發(fā)布了增發(fā)預案，但其中沒(méi)有任何一家的融資計劃得以通過(guò)。據此，一位業(yè)內人士向《每日經(jīng)濟新聞》說(shuō)，如果調控政策繼續施壓、成交量繼續低迷，從7月起到年底，富力、招商地產(chǎn)、萬(wàn)科，復地等一批大型上市房企將依次面臨更大的來(lái)自資金層面的壓力。

    風(fēng)向標：萬(wàn)科112億融資被疑難成行

    在當前的政策環(huán)境和市場(chǎng)狀況下，萬(wàn)科此前提出的112億元的融資計劃實(shí)施的難度已經(jīng)超出了萬(wàn)科董事長(cháng)王石的預料。萬(wàn)科的融資方案由2009年9月15日的萬(wàn)科股東大會(huì )通過(guò)。雖然在股東大會(huì )及次日的公司公告中，萬(wàn)科并沒(méi)有給出這筆融資方案的具體實(shí)施時(shí)間表，但王石在當年12月向媒體透露，這筆融資預計將于2010年上半年完成。以此計算，萬(wàn)科高層對這筆112億元的再融資計劃定下的最后期限就在昨日(6月30日)。
    在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)，中原地產(chǎn)研究中心研究總監陶琦認為，萬(wàn)科112億元的融資計劃“基本流產(chǎn)”，不太可能實(shí)施。因為本次地產(chǎn)調控的一個(gè)政策導向就是逼迫房企出貨以增加市場(chǎng)供應。如果政府不收緊大型房企融資，一旦大型房企資金充裕，在當前買(mǎi)賣(mài)雙方僵持的背景下，它們便更具硬扛的底氣，尤其是萬(wàn)科112億元的再融資方案對市場(chǎng)而言更具風(fēng)向標意味。
    對于公司112億元融資方案的進(jìn)展情況，在給《每日經(jīng)濟新聞》記者的回復中，萬(wàn)科只是回復道：“公司融資方案目前仍處在監管部門(mén)審核過(guò)程中。該融資方案仍會(huì )遵循正常的程序進(jìn)行”。

    三大阻力：多家房企撤銷(xiāo)融資計劃

    萬(wàn)科再融資計劃可能受阻只是時(shí)下房企融資艱難現狀的縮影，在此之前，招商地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)的融資計劃也相繼夭折�！睹咳战�(jīng)濟新聞》記者了解到，自去年9月以來(lái)，近40家發(fā)布了增發(fā)預案的大型房企中，沒(méi)有一家房企的融資計劃得以通過(guò)。
    6月12日，冠城大通發(fā)布公告稱(chēng)，決定撤銷(xiāo)公司2009年擬融資不超過(guò)16億元的配股方案。
而就在此前4天的6月8日，世茂房地產(chǎn)同樣撤銷(xiāo)了2009年擬定的17億元融資計劃。
    中原地產(chǎn)研究中心分析師許萌對《每日經(jīng)濟新聞》記者說(shuō)，首先，冠城大通與世茂房地產(chǎn)再融資計劃“夭折”的主要原因在于，如果政府放行這些大型房企的融資計劃，將充實(shí)它們的資金鏈，強化其對抗政策的實(shí)力。而5月5日，包括廣宇集團、天�；�建等8家“非主流”房企的再融資計劃之所以能夠通過(guò)，是因為它們沒(méi)有大型房企那樣硬扛房?jì)r(jià)的資本，通過(guò)融資反而有利于增加市場(chǎng)供應量。
    許萌繼續指出，其次，自去年9月開(kāi)始，證監會(huì )聯(lián)手國土資源部，在房企IPO或再融資審核之前增加了一道程序，即國土資源部會(huì )出具相關(guān)意見(jiàn)。如果該房企在土地使用上存在囤地現象，則IPO或再融資將被否決。由于大部分大型房企或多或少都存在囤地捂盤(pán)問(wèn)題，所以其通過(guò)再融資計劃的難度增大了；最后，時(shí)下A股股指已落至2400點(diǎn)下，資本市場(chǎng)環(huán)境不利于再融資方案的順暢實(shí)施，時(shí)下眾多房企的股價(jià)已跌破當時(shí)確定的增發(fā)價(jià)，即使監管部門(mén)放行，企業(yè)再融資計劃也很難順利成行。招商地產(chǎn)的遭遇就是例證。
    5月12日，招商地產(chǎn)主動(dòng)宣布撤銷(xiāo)不超過(guò)50億元的非公開(kāi)增發(fā)融資方案，原因在于“受經(jīng)濟環(huán)境和政策變化影響，資本市場(chǎng)地產(chǎn)板塊調整顯著(zhù)，公司股價(jià)亦大幅下調�！�
    據調查，2009年8月，招商地產(chǎn)發(fā)布再融資方案時(shí)，當時(shí)確定的發(fā)行底價(jià)為28.12元/股。因為當時(shí)公司股價(jià)高位時(shí)曾達到39.50元/股。但今年4月始，在地產(chǎn)調控的陰影下，招商地產(chǎn)股價(jià)一路下滑，4月16日，招商地產(chǎn)收盤(pán)價(jià)已探至21.23元/股。不得已之下，4月招商地產(chǎn)將增發(fā)融資發(fā)行價(jià)下調至20.60元/股，但此后公司股價(jià)仍難改下滑趨勢，5月11日，即招商地產(chǎn)宣布撤銷(xiāo)融資計劃前一天，其股價(jià)已降至15.81元/股，早已跌破了調整后的20.60元/股增發(fā)價(jià)。
    北大公共經(jīng)濟研究中心研究員韓世同對此現象評論道，“在股市和樓市都不被看好的情況下，這些房企進(jìn)行再融資只能賤賣(mài)，并且可能會(huì )造成股價(jià)的再次下跌，因此取消再融資方案是不得已的選擇”。
    來(lái)自申銀萬(wàn)國的統計數據顯示，截至5月12日，2009年以來(lái)已公布了再融資方案的49家房地產(chǎn)上市公司中，已有32家的股價(jià)跌破增發(fā)價(jià)，比例達65.3%。
    據此，韓世同指出，接下來(lái)將會(huì )有越來(lái)越多的房企因此而忍痛取消再融資方案。

    “活水”不活：銷(xiāo)售飄綠回款減緩

    作為房企資金來(lái)源的左膀右臂，如今“左膀”——對外融資已被鉗制，“右臂”——銷(xiāo)售回款也因成交僵持而頗顯乏力。
    萬(wàn)科5月銷(xiāo)售額為51.1億元，同比下降20.2%，環(huán)比下降34%；世茂房地產(chǎn)5月份實(shí)現銷(xiāo)售額15億元，環(huán)比下滑40%，同比下滑50%；富力5月銷(xiāo)售收入約12.53億元，同比與環(huán)比跌幅分別為48%與48.9%。
    北京美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理楊明麗對此認為，調控背景下市場(chǎng)各方陷入觀(guān)望，這種觀(guān)望情緒或許將繼續維持至9月份。這也意味著(zhù)，房企資金短期內還很難通過(guò)銷(xiāo)售回款得到較大補充。

    房企承壓：降價(jià)或提前上演

    許萌指出，在資本市場(chǎng)融資受阻和銷(xiāo)售回款減緩下，目前公司債發(fā)行、銀行貸款及房地產(chǎn)信托等房企其他融資渠道也已被全面收緊。
屋漏偏逢連夜雨，時(shí)下在廣東的廣州、珠海等地，房企預售款開(kāi)始實(shí)行監管，一個(gè)項目的預售款只能用于本預售項目工程的支出，不能挪到其他項目使用。
    陶琦對此認為，這是調控背景下政府進(jìn)一步收緊房企資金的行為，以降低大型房企硬扛政策的實(shí)力。因為預售款專(zhuān)用的政策對大型房企的影響較大，它們本可通過(guò)對各個(gè)項目預售款進(jìn)行合理的資金調配，以?xún)?yōu)化公司資金鏈。
    萬(wàn)科對此卻比較淡然，指出“國內房地產(chǎn)行業(yè)引入預售制度的主要出發(fā)點(diǎn)是現有融資渠道無(wú)法滿(mǎn)足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的需要，預售款因此成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最重要的替代融資渠道。但在歐美多數發(fā)達國家，資本市場(chǎng)成熟，融資渠道發(fā)達，開(kāi)發(fā)商很少依賴(lài)房屋預售來(lái)籌集資金。從與國際接軌，保護購房者、按揭貸款銀行等相關(guān)主體權益的角度考慮，國內預售制度的融資功能必然會(huì )逐步弱化�！钡�也特別提醒，“在逐步弱化預售制度融資功能的同時(shí)，有必要拓寬行業(yè)的其他融資渠道�！�
    此外，時(shí)下坊間正在傳言，房企開(kāi)發(fā)資金中的自有資金比例將被進(jìn)一步提高至50%，如果屬實(shí)，此舉有如給了房企資金鏈“當頭一棒”。
    不過(guò)，陶琦認為此傳言不太可靠，因為如果屬實(shí)，很多房企或許只能選擇退出了，因為目前很多房企自有資金率甚至連35%都達不到，突然再增加15%的自有資金率，“這不是讓人別干了嗎？”值得注意的是，盡管這一傳聞不一定會(huì )實(shí)施，但畢竟顯示出一定的調控預期。
    根據記者了解到得信息，7月底，回歸A股第三次延后的富力可能會(huì )率先面臨資金壓力，10月底，招商地產(chǎn)將加入此行列，12月底，復地與萬(wàn)科也將面臨壓力。同時(shí)，保利、華潤置地、金地、綠城與中海的資金鏈仍處于安全狀態(tài)，恒大與雅居樂(lè )的資金鏈風(fēng)險仍會(huì )低于2008年底。
    一位業(yè)內人士據此認為，短期內，市場(chǎng)上還很難見(jiàn)到大型房企普降的現象。到了一定時(shí)候，一些房企迫于資金鏈壓力，會(huì )開(kāi)始有選擇性地降價(jià)，以釋放成交量，那時(shí)降價(jià)將成為唯一的選擇。
    不過(guò)，對此說(shuō)法，萬(wàn)科回復稱(chēng)，截至2月末，公司尚未使用的授信額度達545億元。時(shí)下公司資金鏈狀況良好，足以應對任何可能的市場(chǎng)變化。