一個(gè)業(yè)內流傳甚廣的預言正在逐漸加強：“21世紀前十年，是屬于住宅地產(chǎn)的十年，此后商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)十年黃金發(fā)展期”、“中國住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的黃金期已經(jīng)過(guò)去，而蟄伏已久的商業(yè)地產(chǎn)，正在迸發(fā)出蓬勃生機”。近日在成都舉辦的2010成都·中國商業(yè)地產(chǎn)圓桌會(huì )議上，不少業(yè)界專(zhuān)家認為是宏觀(guān)調控新政導致市場(chǎng)需求從住宅向商鋪“呼叫轉移”所致。在住宅遭遇房貸新政的風(fēng)吹浪打之時(shí)，此前一直不溫不火，信貸及限購政策都未涉及的商業(yè)地產(chǎn)走上前臺，開(kāi)始受到眾人的追捧成為地產(chǎn)投資的“最佳避風(fēng)港”。各地反饋信息顯示，新政出臺后咨詢(xún)商業(yè)地產(chǎn)的投資客數量大增，與此同時(shí)，部分開(kāi)發(fā)商也順勢而為，將旗下原本用做長(cháng)線(xiàn)收租的商鋪和盤(pán)托出，迎接這股新興的投資熱潮。
　　3月，全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)再創(chuàng )新高，呈現量?jì)r(jià)齊漲的局面，并向二三線(xiàn)城市傳導和蔓延。飛漲的房?jì)r(jià)，加大了居民通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題的難度，增加了金融風(fēng)險，面對這種形勢，中央政府及時(shí)出臺了新的房地產(chǎn)調控措施。4月17日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，此次新政的關(guān)鍵指向是住宅市場(chǎng)，目的在于抑制全國性住宅價(jià)格的過(guò)快上漲和平抑房?jì)r(jià)；新國十條限制銀行對第三套房和外地購房者發(fā)放住宅按揭貸款，但對商業(yè)地產(chǎn)并沒(méi)有明確做出同樣的限制。住宅市場(chǎng)的投資受到抑制，銷(xiāo)售價(jià)格及成交量明顯下降，北京、上海等一線(xiàn)城市，5月份的商品房簽約量較4月份均出現70%以上的巨大降幅。有業(yè)內統計，超過(guò)千億元的投資客的熱錢(qián)已經(jīng)離開(kāi)了住宅的炒賣(mài)市場(chǎng)。
　　從高力國際2010年一季度市場(chǎng)研究報告可以看到，各地商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)表現確實(shí)可圈可點(diǎn)，大有“回暖”之勢：在住宅遭遇房貸新政的風(fēng)吹浪打之時(shí)，此前一直不溫不火，信貸及限購政策都未涉及的商業(yè)地產(chǎn)走上前臺，開(kāi)始受到眾人的追捧成為地產(chǎn)投資的“最佳避風(fēng)港”。各地反饋信息顯示，新政出臺后咨詢(xún)商業(yè)地產(chǎn)的投資客數量大增，與此同時(shí)，部分開(kāi)發(fā)商也順勢而為，將旗下原本用做長(cháng)線(xiàn)收租的商鋪和盤(pán)托出，迎接這股新興的投資熱潮。數據顯示，4、5兩個(gè)月廣州商鋪供應量達到了10.2萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅高達2.45倍，而這一數據正在隨著(zhù)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)一步增大。高力國際助理董事李榮麗表示，雖然系列調控新政中只字未提商業(yè)地產(chǎn)，并不能樂(lè )觀(guān)地認為商業(yè)地產(chǎn)不在調控范疇內。在實(shí)際的市場(chǎng)反映來(lái)看，雖然2010年一季度商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)數據顯示回暖明顯，但無(wú)疑得益于宏觀(guān)經(jīng)濟的回暖以及市場(chǎng)信心的加強，是一種正常性的回暖，并非因新政調控直接造成。

　　豪門(mén)爭霸每周上億資金涌入成都市場(chǎng)

　　因4月樓市新政對二套房的首付比例提高到50%，與商業(yè)地產(chǎn)持平，不少投資者紛紛轉向，把目光投向了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“香餑餑”。和國內其他城市一樣，在新政出臺兩個(gè)月內，成都商業(yè)地產(chǎn)成為投資熱門(mén)，眾多資金流向了商業(yè)地產(chǎn)，成為近段時(shí)間房地產(chǎn)資金流向的密集區。據四川中原地產(chǎn)相關(guān)人士介紹，新政出臺后，成都的商業(yè)地產(chǎn)連續升溫，成交量和成交金額都連續創(chuàng )造成都商業(yè)地產(chǎn)的歷史新高；最近連續幾周，每周都有幾億資金涌向商業(yè)地產(chǎn)。
　　住宅市場(chǎng)遇冷，商業(yè)地產(chǎn)卻在不斷升溫，這讓以住宅市場(chǎng)為主的地產(chǎn)商的神經(jīng)受到極大刺激。與住宅市場(chǎng)的一次性收益不同，商業(yè)地產(chǎn)具有長(cháng)期收益的效果，盡管40、50年的使用權限相對普通住宅短，但它的增值效應可以忽略少幾十年使用權。
　　另外，商業(yè)地產(chǎn)本身物業(yè)會(huì )隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展、交通的完善逐漸增值，而商業(yè)流通經(jīng)營(yíng)也可以給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)豐厚的利潤，同時(shí)，商業(yè)運營(yíng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本身還對開(kāi)發(fā)商的品牌是一個(gè)巨大的宣傳。因此，萬(wàn)科、保利這些以住宅市場(chǎng)為主的地產(chǎn)大鱷毫不猶豫地把頭轉向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，以期在火爆的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分一杯羹。據記者了解，成都目前在建的大型商業(yè)綜合體項目多達48個(gè)，大多數體量都是10萬(wàn)平方米以上，從明年開(kāi)始陸續完工�！熬湍壳俺啥荚诮ㄉ虡I(yè)的體量和規模來(lái)看，在全國大城市中都是少有的，呈現出‘又多又大’兩大特點(diǎn)�！彼拇ㄊ∩虡I(yè)聯(lián)盟秘書(shū)長(cháng)冉立春表示，種種跡象表明，今年成都已開(kāi)始進(jìn)入“購物中心時(shí)代”。在國際城南，僅大源和站南兩大組團內，就聚集了22個(gè)城市綜合體，其中超過(guò)兩百畝的城市綜合體項目就達到了5個(gè)。

　　商業(yè)地產(chǎn)并不適合游資進(jìn)行短暫炒作

　　“商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)專(zhuān)業(yè)性很高，競爭也比較充分的行業(yè)，其產(chǎn)品本身屬性特點(diǎn)決定了并不適合游資進(jìn)行短暫炒作�！睒鞘袀髅蕉�事長(cháng)、中國房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )執行秘書(shū)長(cháng)蔡鴻巖在成都接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，我們看到有一些商業(yè)項目在調控政策出臺之后，銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)上漲，3月至5月間，北京大量在租、在售商業(yè)地產(chǎn)項目?jì)r(jià)格均出現波動(dòng)，在價(jià)格明顯波動(dòng)的90個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項目中，有90%的項目?jì)r(jià)格提升，其中有27%的項目?jì)r(jià)格漲幅超過(guò)兩成，租價(jià)最高漲幅為60%、售價(jià)最高的漲幅為50%，北京6月計劃入市的商住樓項目多達9個(gè)，商住樓明顯加快了入市的步伐在搶跑政策的“真空期”。
　　最近，包括萬(wàn)科、龍湖、遠洋等在內的開(kāi)發(fā)商均在加大對商業(yè)地產(chǎn)的投入�！爸蛔鲎≌�”的萬(wàn)科將在深圳建五家酒店，加大持有型物業(yè)的儲備，并陸續推出養老物業(yè)、及商業(yè)配套等多種物業(yè)類(lèi)型；龍湖計劃在五至七年內將土地儲備中的投資性商業(yè)物業(yè)大幅提升；2009年保利地產(chǎn)年報中稱(chēng)，該公司在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)上實(shí)現較大突破……甚至大量不理性民間資金意欲短時(shí)內割肉涌入商業(yè)地產(chǎn)，此種信息在反映出投資者搶政策的“空白”時(shí)點(diǎn)的同時(shí)，也恰恰在為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展敲響一個(gè)警鐘。

　　中房協(xié)：國家宏觀(guān)調控支持商業(yè)地產(chǎn)

　　雖然眾多知名的品牌開(kāi)發(fā)商的涉足，從某種程度上來(lái)講，對商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)利好的消息，其實(shí)力和品牌會(huì )使得商業(yè)地產(chǎn)本身的競爭更加劇一些，有利于創(chuàng )造出更好的、更市場(chǎng)化的產(chǎn)品。蔡鴻巖表示，商業(yè)地產(chǎn)再熱，也是跟專(zhuān)業(yè)相關(guān)的，從投資的角度來(lái)講，商業(yè)地產(chǎn)不僅投資額度、資金門(mén)檻較高，其投資的專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)門(mén)檻要求更高。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)第一要有專(zhuān)業(yè)化團隊，第二要有很強資金實(shí)力，第三要有準確的市場(chǎng)把握能力，第四要有較好的運營(yíng)方式和策略方針。
　　據蔡鴻巖介紹，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從大的分類(lèi)上只有兩種：住宅開(kāi)發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。自上世紀80年代末期出現商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)近20多年來(lái)，中國大陸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商絕大多數屬于住宅開(kāi)發(fā)類(lèi)地產(chǎn)商。真正有實(shí)力并且有能力開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商實(shí)在是鳳毛麟角。按照中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )給出的商業(yè)地產(chǎn)定義，商業(yè)地產(chǎn)是指由民間資本投資而非政府投資，以持有型物業(yè)獲取收益的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。
　　商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最大的不同在于，商業(yè)地產(chǎn)可以為城市持續制造產(chǎn)值、利稅，并提供就業(yè)。它是城市發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的前提和基礎，是城市配套設施日趨完善所依賴(lài)的、不可或缺的民間資本支持動(dòng)力。而住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只是滿(mǎn)足、提供城市居民居住功能需求，開(kāi)發(fā)商一次性獲利的一個(gè)階段性生產(chǎn)項目。
　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一在接受本報記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，隨著(zhù)今年4月差別化住房信貸政策的出臺，主要是嚴格的“二套房”政策，對房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機因素起到了比較快的抑制效應，同時(shí)對于改善性住房需求也有一定抑制效應。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調整期�？傮w來(lái)說(shuō)，全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)漲幅趨緩，按照抑制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的要求，這個(gè)目標在逐步實(shí)現。但從辦公樓和商業(yè)性用房的銷(xiāo)售面積來(lái)看，受調控政策的影響程度較小。
　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)的“觀(guān)望期”還會(huì )延續一段時(shí)間�！敝熘幸槐硎�，廣義的商業(yè)地產(chǎn)，包括商業(yè)住宅這一塊，不管怎么樣，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)相比還有高投入、高回報、高風(fēng)險的特點(diǎn)，所以希望從事商業(yè)地產(chǎn)的房子應該更加用心一點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過(guò)了前幾年的快速發(fā)展以后，當前也確實(shí)遇到了一些問(wèn)題，主要是市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售量下降。盡管?chē)�家近幾年�?lái)對房地產(chǎn)的調控主要是住宅地產(chǎn)這部分，但是我們國家就房地產(chǎn)發(fā)展的一些指導思想，就宏觀(guān)調控的目標一些分析對商業(yè)地產(chǎn)同樣有一定的影響力。房地產(chǎn)發(fā)展給客戶(hù)不同的需要，也有一些指導思想，宏觀(guān)調控的目標，比如說(shuō)總量基本合理，價(jià)格基本穩定和當地的經(jīng)濟發(fā)展相適應，和相關(guān)的行業(yè)發(fā)展相協(xié)調。所以我們要從大的方面來(lái)看，國家宏觀(guān)調控是支持商業(yè)地產(chǎn)的。