一些專(zhuān)家和業(yè)界人士在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，重慶的公租房探索不單是解決“夾心層”人群的住房困難，還在于規避以往一些保障性住房項目存在的詬病，避免公租房片區形成新的“貧民窟”。同時(shí)，公租房是參與對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的重要手段，有利于抑制房?jì)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　封閉式管理避免“權力尋租”

　　在我國住房保障體系建設中，一些項目因分配不公、運作不規范等問(wèn)題而飽受公眾詬病�！爸灰�管住了公租房上市交易的閘門(mén)，就沒(méi)有利潤可圖，就不會(huì )發(fā)生利益輸送，也不會(huì )發(fā)生腐敗問(wèn)題。從這個(gè)意義上講，公租房體系本身就是一個(gè)防止腐敗的系統�！敝貞c市國土資源和房屋管理局有關(guān)負責人表示。
　　為此，重慶市在謀劃公租房建設之初就考慮設計一套科學(xué)的準入門(mén)檻和退出機制。在準入管理上，最初考慮在主城有固定工作的，剛畢業(yè)大學(xué)生、引進(jìn)的外來(lái)人才等可以申請公租房。后來(lái)，從營(yíng)造城市發(fā)展環(huán)境和聚集人才考慮，擴大公租房保障范圍，只要是年滿(mǎn)18周歲，不屬于廉租住房保障對象、又暫時(shí)買(mǎi)不起商品房的中低收入人群和新就業(yè)人員等“夾心層”，在重慶主城區具有穩定就業(yè)崗位和收入來(lái)源，本市無(wú)房戶(hù)或住房面積低于城市住房保障標準的城鄉居民、具有租金支付能力的都納入申請范圍，不設戶(hù)籍限制。
　　同時(shí)，重慶對公租房住戶(hù)的退出機制也進(jìn)行了周密的制度設計。根據重慶市公租房管理暫行辦法，公租房租住以5年為期限，租住者去購買(mǎi)改善住房后，可以退出公租房；業(yè)主住滿(mǎn)5年后，可以成本價(jià)+銀行利息購買(mǎi)自住(其中成本價(jià)是指土地成本、建安成本等綜合成本，并交納部分稅費)，購房時(shí)可選擇一次性付款和分期付款。一次性付款后，不再支付租金；分期付款時(shí)，未付款面積按照規定繳納租金。公租房不得上市交易，購買(mǎi)人需要轉讓的，由政府回購，回購價(jià)格為原銷(xiāo)售價(jià)格加同期銀行活期存款利息，不會(huì )隨著(zhù)房?jì)r(jià)的上漲而上漲。
　　此外，重慶市還設計了懲罰性的強制退出機制。對于提供虛假信息騙取公租房租住，擅自轉租、轉售、出借和抵押公租房，改變其住房結構或使用性質(zhì)，空置房屋或欠交房租6個(gè)月以上，以及違反租賃合同，承租人或購買(mǎi)人所占有的公租房都被強制收回，其行為也會(huì )被記入個(gè)人信用檔案，5年內不得申請公租房。

　　不讓公租房聚居區成為城市“貧民窟”

　　近日記者來(lái)到鴛鴦片區公租房的工地，只見(jiàn)工人們正忙著(zhù)綠化，竹子、紅楓、銀杏、桂花綠意盎然，園林景觀(guān)生機勃勃。工作人員告訴記者，雖然是公租房，可是綠化卻與普通的商品房差不多�！�
　　在公租房建設中，重慶市特別強調不能讓公租房聚居區成為純粹城市低收入群體的集中居住地，而是讓這些中低收入人群也能享受到較高品質(zhì)的居住條件，活得更要有尊嚴。為此，重慶市在公租房規劃建設中，實(shí)行商品房、公租房無(wú)差別的“混建”模式，高標準、高品質(zhì)規劃建設。
　　一方面，在布局上，公租房一般布局在輕軌沿線(xiàn)或交通條件較好的地區，容積率約3.8，完全參照商業(yè)樓盤(pán)的標準，配套學(xué)校、醫院、商店、銀行以及健身、圖書(shū)館等設施和場(chǎng)地。
　　另一方面，主城區公租房均布局在，一二環(huán)線(xiàn)之間規劃的21個(gè)人口聚居區中，公租房住戶(hù)完全與商品房住戶(hù)有機融合在一起，共享小區環(huán)境和專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司的管理與服務(wù)，消除住戶(hù)家庭收入高低所造成的心理落差，避免社會(huì )階層隔離和形成城市“貧民窟”。
　　此外，重慶的公租房戶(hù)型面積一般在35-80平方米，60平方米以下的占85%以上，按建筑面積的10%進(jìn)行公建配置，并含有每平方米400元的簡(jiǎn)約裝修。
　　重慶社會(huì )科學(xué)院社會(huì )學(xué)專(zhuān)家孫元明研究員認為，“這是一個(gè)妙招！讓公租房住戶(hù)與商品房住戶(hù)有機地融合，將保證入住公租房的中低收入階層均衡享受公共服務(wù)，不會(huì )有心理落差，避免形成新的貧民窟�！�

　　抑制投機行為穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　有關(guān)專(zhuān)家和業(yè)內人士普遍認為，公租房是調節房市供求的“緩沖器”。隨著(zhù)大量公租房的逐漸上市，將會(huì )直接影響房屋租賃市場(chǎng)，進(jìn)行抑制投資性或投機性需求，有利于遏制房?jì)r(jià)飛漲，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)。
　　重慶大學(xué)建設與房地產(chǎn)管理學(xué)院院長(cháng)任宏認為，大量的公租房上市，會(huì )把“夾心層”人群吸引過(guò)去，有利于引導更多人轉變住房觀(guān)念，覺(jué)得“租房比硬著(zhù)頭皮買(mǎi)房生活得更好”。如此一來(lái)，商品房市場(chǎng)上的需求就會(huì )減少，從而抑制部分投資性或投機性購房需求，有利于穩定房?jì)r(jià)。另一方面，由于公租房的租金是市場(chǎng)價(jià)的60%，一旦面市，其周邊商品房的租金勢必受到影響，會(huì )刺激投資者形成看跌的心理預期。
　　然而，在任宏看來(lái)，政府提供公租房，是一種“過(guò)渡房”，是城市化進(jìn)程中的一種保障方法，在城市人口趨于穩定后，公租房閑置率會(huì )逐漸增高，而管理維護成本會(huì )大幅增加，勢必會(huì )加重政府的財政壓力。他說(shuō)：“今后，還需更多地增加老百姓的收入，提高消費能力，讓更多的人買(mǎi)得起房�！�
　　重慶邁德房地產(chǎn)顧問(wèn)公司總經(jīng)理趙宜勝認為，由政府出資建設，以較低廉的租金出租給暫時(shí)無(wú)力自置居所群體的公共租賃房制度，是解決房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的一種有效手段。而且，建公租房將會(huì )很好地平衡各方的利益，既滿(mǎn)足中等偏低收入群體的住房需求，起到抑制房?jì)r(jià)的作用。同時(shí)，公租房對房地產(chǎn)產(chǎn)品結構起到調節作用。由于公租房屬于中低端產(chǎn)品，勢必會(huì )擠占一定的市場(chǎng)空間，這樣就促使開(kāi)發(fā)商尋找公租房沒(méi)有覆蓋的產(chǎn)品類(lèi)型，專(zhuān)心做優(yōu)質(zhì)高價(jià)房，會(huì )使中高端產(chǎn)品市場(chǎng)競爭更加充分，性?xún)r(jià)比更高，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策硬傷。
　　據經(jīng)濟學(xué)家測算，一個(gè)地區保障性住房的供給每增加5%，當地房?jì)r(jià)就會(huì )下降3%-4%，重慶的保障性住房若能夠達到總建房面積的30%，那么房?jì)r(jià)相應會(huì )下降20%以上。因此保障性住房不但滿(mǎn)足了中低收入群體的需求，還將通過(guò)市場(chǎng)機制，深刻改變本地商品房供應結構，有效抑制商品房?jì)r(jià)格整體過(guò)快增長(cháng)的格局。
　　張定宇表示，公租房增加了住房供應類(lèi)型，有利于調控房屋市場(chǎng)出租價(jià)格，抑制部分投資性購房需求，同時(shí)間接地抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。從長(cháng)遠來(lái)看，公租房實(shí)行“租售并舉”，可以有效緩解購房者尤其是中低收入家庭的資金壓力，促進(jìn)整體房?jì)r(jià)保持在合理水平，有利于老百姓縮短購房期限。