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除了大本營(yíng)廣州，恒大目前還沒(méi)有進(jìn)入其他一線(xiàn)城市。雖然廣泛布陣二線(xiàn)城市為恒大帶來(lái)了“上半年銷(xiāo)售面積冠軍”的榮譽(yù)，但許家印正在努力重返利潤更高的一線(xiàn)戰場(chǎng)。
6月23日，一則名為“中穗廣場(chǎng)(暫定名)項目環(huán)境影響評價(jià)公示”的公告悄然出現在上海環(huán)境熱線(xiàn)官方網(wǎng)站�！爸兴霃V場(chǎng)”就是恒大地產(chǎn)約兩年半前“預定”的上海內環(huán)內源深路1號地塊項目。
三年前，恒大以13億元的價(jià)格把總建面積約為40萬(wàn)平方米的浦東三林地區3幅住宅用地賣(mài)給了萬(wàn)科，此后，在上海沒(méi)有啟動(dòng)任何項目。恒大地產(chǎn)董事局主席許家印和總裁夏海鈞多次在公開(kāi)場(chǎng)合表示，只要有合適機會(huì )，就會(huì )進(jìn)上海、北京等大城市。此次源深1號項目啟動(dòng)，預示著(zhù)恒大地產(chǎn)重返上海。
快消品模式
5月份，保利、金地、富力等一線(xiàn)品牌開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)均有不同程度下降，而恒大的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)卻逆市上漲。恒大公告顯示，5月較4月合約銷(xiāo)售額環(huán)比增長(cháng)8.3%，銷(xiāo)售面積環(huán)比增長(cháng)10.7%，銷(xiāo)售均價(jià)環(huán)比下降2.2%。
“其業(yè)績(jì)上漲的背后，是恒大面對市場(chǎng)變動(dòng)主動(dòng)進(jìn)行戰略調整。而且恒大主要在二線(xiàn)城市做中高端項目，這種項目的客群以剛性需求為主，只要價(jià)格合適，就能被市場(chǎng)接受�！敝袊康禺a(chǎn)測評中心主任龍勝平向時(shí)代周報記者表示。
與其他開(kāi)發(fā)商不同的是，恒大非常熱衷于在二、三線(xiàn)城市做項目，是進(jìn)入省會(huì )城市最多的開(kāi)發(fā)商�！半m然二線(xiàn)城市樓價(jià)升幅比較小，但老百姓的剛性需求比較強，多年來(lái)恒大在二、三線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)取得的成績(jì)證明了我們的策略是正確的，公司會(huì )將土地儲備的戰略目標集中在二、三線(xiàn)城市，從而保證土地儲備建立在低成本的基礎之上�！焙愦蠖戮指敝飨�、總裁夏海鈞向時(shí)代周報記者表示。
正是源于二線(xiàn)城市穩定的客源，保證了恒大的銷(xiāo)售計劃。目前，恒大的現金流比較充足，截至5月份共有200億元的現金流，如果按照目前恒大的銷(xiāo)售速度，每個(gè)月可保持40億元的銷(xiāo)售額，“糧草”充足。
事實(shí)上，恒大這種專(zhuān)做二線(xiàn)城市中端產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)模式，使得上半年恒大一舉成為銷(xiāo)售面積排名第一的開(kāi)發(fā)商。
根據中國房產(chǎn)信息集團聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心公布的《2010年中國房地產(chǎn)企業(yè)上半年銷(xiāo)售排行榜》顯示，上半年恒大、萬(wàn)科分別保持了銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額的頭把交易，繼續延續今年以來(lái)的龍頭之爭態(tài)勢。統計數據顯示，萬(wàn)科上半年銷(xiāo)售金額為355億元，恒大地產(chǎn)集團為211億元。萬(wàn)科是唯一一家超過(guò)300億元的地產(chǎn)企業(yè)。
但從銷(xiāo)售面積看，恒大地產(chǎn)上半年銷(xiāo)售面積為332萬(wàn)平米，萬(wàn)科為294萬(wàn)平米，恒大是上半年唯一一家銷(xiāo)售面積超300萬(wàn)平米企業(yè)。排在第三位的保利地產(chǎn)銷(xiāo)售面積為257萬(wàn)平米。
龍勝平認為，從產(chǎn)品區域分布來(lái)看，萬(wàn)科在上海、北京、廣州等一線(xiàn)城市都有樓盤(pán)，而恒大的產(chǎn)品均分布在二線(xiàn)城市。一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲顯然要比二線(xiàn)城市要快。也就是說(shuō)，雖然，萬(wàn)科的銷(xiāo)售面積沒(méi)有恒大多，但萬(wàn)科憑借著(zhù)一線(xiàn)城市的銷(xiāo)售金額取勝，恒大的主要優(yōu)勢靠二線(xiàn)城市樓盤(pán)的數量取勝�！皬倪@方面來(lái)說(shuō)，恒大的客源比較穩定，回籠資金比較快，很像快消品的運營(yíng)模式�！�
利潤的誘惑
不過(guò)，恒大并沒(méi)有放棄利潤更高的一線(xiàn)市場(chǎng)。除了其發(fā)家地廣州，恒大也曾嘗試進(jìn)入上海市場(chǎng)。
早在2004年恒大就進(jìn)入上海開(kāi)發(fā)項目，先后在浦東三林開(kāi)發(fā)了“恒大翰城”、“恒大國際”項目。但2007年恒大把浦東三林總建筑面積為40萬(wàn)平方米的三幅地塊轉讓給萬(wàn)科，之后幾年，恒大在上海一直沒(méi)有開(kāi)發(fā)過(guò)項目。
分析人士指出，2007年宏觀(guān)調控之時(shí)，一線(xiàn)城市受到影響最大，恒大又在IPO的準備過(guò)程之中，放棄一些地塊，套現也是比較正常。但是，進(jìn)入2009年，北京、上海等一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲較快，上海的房?jì)r(jià)至少上漲了30%，獲利空間比較大，在這種情況，恒大也渴望進(jìn)入一線(xiàn)城市。
面對如此誘惑，恒大方面卻是非常謹慎�！拔覀兘^對不會(huì )搶占高端的城市和熱點(diǎn)區域，例如北京、上海，公司會(huì )謹慎地進(jìn)入這些區域�！毕暮ｂx表示。
根據2008年恒大地產(chǎn)在港發(fā)布招股章程稱(chēng)，源深1號土地是其預留土地，公司將斥資14億元從穗華公司手中收購。為此，恒大支付了3億元定金，剩余11億元合同款中的9億元為現金、2億元以股份形式支付。
事實(shí)上，這次重新啟動(dòng)浦東源深1號項目，也預示恒大向一線(xiàn)城市試探性地進(jìn)發(fā)�！爸兴霃V場(chǎng)”位于上海浦東新區源深路1號，屬于上海內中環(huán)之間，總建筑面積132836平方米，容積率2.94，是恒大有史以來(lái)最小項目，分為住宅和商業(yè)辦公兩部分，項目總投資約4億元。
目前，浦東源深板塊內高端住宅成交均價(jià)已達3.5萬(wàn)元/平方米-4萬(wàn)元/平方米，板塊內除了恒大項目外，基本已經(jīng)沒(méi)有地塊可以推出，板塊內成交相對活躍的高端住宅中，“陸家嘴花園”、“山水國際花園”成交均價(jià)更是略高于4萬(wàn)元/平方米。
“恒大拿地時(shí)間比較早，也使得源深1號，有較大的獲利空間，當初的樓板價(jià)僅為1萬(wàn)元/平方米，整幅地價(jià)也只有14億元。按現在該區域的均價(jià)，其總銷(xiāo)金額可達49億元左右，項目的投資回報率在2倍左右�！币拙友芯吭悍治鰩熝ㄐ郾硎�。
面對如此高的獲利空間，恒大是否會(huì )再次大規模進(jìn)入上海，通過(guò)此舉來(lái)豐富自己的產(chǎn)品？恒大地產(chǎn)相關(guān)人士向時(shí)代周報記者表示：“我們在上海只有一幅地塊，項目公司只是針對源深路1號，目前老板還沒(méi)有在上海拿地的計劃�！�
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