調控政策精確有力
　　樓市上演“過(guò)山車(chē)”行情

　　從平穩到過(guò)熱，又從過(guò)熱迅速趨冷，短短半年時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)上演了一波熱鬧的“過(guò)山車(chē)”行情。
　　去年底，中央出臺一系列調控政策，遏制投機炒作和房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。今年初這些政策的效果開(kāi)始顯現，1—2月，樓市出現了交易量萎縮，房?jì)r(jià)上漲趨緩的趨勢。
　　但進(jìn)入3月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生變化。尤其是3月15日后，北京先后拍出三塊新“地王”，帶動(dòng)周邊房?jì)r(jià)紛紛上漲，迅速改變了市場(chǎng)預期。隨后，杭州、上海等地土地拍賣(mài)價(jià)格不斷刷新，北京等一線(xiàn)城市樓市明顯反彈,出現銷(xiāo)售火爆、房?jì)r(jià)快速上漲的現象，并迅速向二、三線(xiàn)城市傳導和蔓延，這種情況一直延續到4月上半月。
　　今年4月，全國70個(gè)大中城市商品房銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅達到12%，創(chuàng )下了2005年有此統計數據以來(lái)的新高。在2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現泡沫的情況下，3月份房?jì)r(jià)非理性的快速上漲，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫繼續增大，市場(chǎng)風(fēng)險不斷積聚。樓市“越調越漲”的局面，也造成了嚴重的社會(huì )影響。
　　面對嚴峻的市場(chǎng)形勢，4月中旬，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議決定實(shí)施差別化的信貸、土地和稅收政策，堅決遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲勢頭。與此前出臺的政策相比，本輪調控力度更大。如針對投資投機性需求增長(cháng)過(guò)快的情況，出臺了二套房貸首付比例不得低于50%，限制購買(mǎi)第三套及以上住房等政策。各地也出臺了更為細化、更嚴厲的配套措施。
　　分析本輪調控新政，業(yè)內人士普遍認為，新的調控政策有足夠的精度和力度，將從多個(gè)方面對房地產(chǎn)市場(chǎng)供求產(chǎn)生重大影響。不合理的投機性住房需求得到嚴格抑制，將擠出住房市場(chǎng)的水分。土地供應量將明顯增加，進(jìn)而穩定土地價(jià)格。住房保障覆蓋面將進(jìn)一步擴大，減輕市場(chǎng)的需求壓力。住房供應總量增加，尤其是中小套型普通住房的供應比例提高，將有效緩解市場(chǎng)供求矛盾。加大交易秩序監管力度，防止開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售推高房?jì)r(jià)，規范市場(chǎng)秩序，能創(chuàng )造有利于房?jì)r(jià)合理形成的市場(chǎng)環(huán)境。
　　在空前嚴厲的調控政策作用下，4月下旬開(kāi)始，各地樓市成交量迅速下滑。國家發(fā)改委、統計局公布的數據顯示，5月份全國商品房銷(xiāo)售面積6777萬(wàn)平方米，環(huán)比下降15.8%，6月份一線(xiàn)城市成交量仍然在低位徘徊。5月70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0．2%，漲幅比4月縮小1.2個(gè)百分點(diǎn)，僅有10個(gè)城市環(huán)比漲幅超過(guò)1%，12個(gè)城市出現下跌，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下跌0.4%，是2009年3月以來(lái)的首次環(huán)比下跌，房?jì)r(jià)企穩回落的趨勢十分明顯。

　　市場(chǎng)調整剛剛開(kāi)始
　　房?jì)r(jià)趨向回落

　　不僅統計數據顯示房?jì)r(jià)開(kāi)始企穩并回落，在各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，新房打折促銷(xiāo)范圍擴大、二手房議價(jià)空間加大的情況也在逐漸增加。
　　據中國指數研究院統計顯示，6月份北京、上海、廣州、深圳、南京、天津等城市新房?jì)r(jià)格指數均出現不同程度的下跌。恒大、綠地、萬(wàn)科、保利等一線(xiàn)開(kāi)發(fā)商的部分項目已開(kāi)始降價(jià)促銷(xiāo)，以較低價(jià)格入市的新項目在成交量低迷的情況下取得了較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。
　　以萬(wàn)科為例，4月份以來(lái)，萬(wàn)科在北京、深圳、廣州、上海等多個(gè)城市的項目先后以低于市場(chǎng)預期的價(jià)格入市，一些項目在開(kāi)盤(pán)后當周即實(shí)現90%以上的銷(xiāo)售率。據了解，新政出臺后萬(wàn)科的銷(xiāo)售均價(jià)相比新政前已下降約15%。這種順應市場(chǎng)積極調整價(jià)格的策略開(kāi)始發(fā)揮效力，6月份萬(wàn)科實(shí)現銷(xiāo)售面積85.7萬(wàn)平方米，實(shí)現銷(xiāo)售金額87.7億元，比5月分別增長(cháng)82.3%和71.6%。
　　“市場(chǎng)調整只是剛剛開(kāi)始，效果還將進(jìn)一步顯現�！比f(wàn)科集團總裁郁亮告訴記者，有價(jià)無(wú)市等于沒(méi)有市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)應該順應市場(chǎng)形勢，積極主動(dòng)調整價(jià)格，加快銷(xiāo)售，活躍市場(chǎng)。
　　開(kāi)發(fā)商原本十分樂(lè )觀(guān)的資金面也開(kāi)始出現趨緊態(tài)勢。國家統計局數據顯示，1—5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源同比增長(cháng)57.2%，增幅比1—4月下降2.7個(gè)百分點(diǎn)。其中國內貸款同比增長(cháng)43.6%，較1—4月下降1個(gè)百分點(diǎn)；定金及預收款增長(cháng)61.1%，增幅較上月下降12.8個(gè)百分點(diǎn)。隨著(zhù)房地產(chǎn)貸款政策繼續收緊，如果交易量繼續萎縮、銷(xiāo)售資金回籠緩慢，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力在下半年會(huì )逐步顯現，這或許將迫使企業(yè)加大促銷(xiāo)力度。
　　在二手房市場(chǎng)上，供需狀況發(fā)生了明顯轉變。北京市統計局提供的數據顯示，5月份，北京二手房實(shí)際成交量環(huán)比下降70%，可供銷(xiāo)售房源與當月實(shí)際銷(xiāo)售套數比在上月14.5∶1的基礎上繼續擴大，達到31.1∶1。記者采訪(fǎng)北京多家中介機構均表示，目前二手房交易的議價(jià)空間不斷增加，買(mǎi)賣(mài)雙方僵持一段時(shí)間后，二手房?jì)r(jià)逐步回落在所難免。
　　“房地產(chǎn)新政不僅力度大，直接影響供求關(guān)系，也表明了中央政府抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的決心，扭轉了市場(chǎng)各方的預期�！敝袊�房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一表示，預期的改變將促使開(kāi)發(fā)商加快銷(xiāo)售速度、投資投機者放盤(pán)撤離、自主性消費者持幣觀(guān)望，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度將進(jìn)一步消退，成交量繼續在低位徘徊。市場(chǎng)短期將出現供求平衡甚至供過(guò)于求的態(tài)勢，在這種新的供求關(guān)系下，房?jì)r(jià)將逐步趨穩，并出現合理的回落。前期房?jì)r(jià)上漲越快的城市，回落幅度也將越大。

　　調控樓市影響經(jīng)濟增長(cháng)有限
　　堅持調控政策適時(shí)微調

　　盡管調控政策在短期內已經(jīng)初見(jiàn)成效，但房地產(chǎn)市場(chǎng)能否實(shí)現健康發(fā)展，仍然面臨較大的不確定性。朱中一表示，當前，房地產(chǎn)市場(chǎng)調整態(tài)勢各地不一，政策效果也存在差異。從遏制部分城市房?jì)r(jià)快速上升的角度看，調控政策效果明顯。但從成交量大幅萎縮的市場(chǎng)表現看，如果長(cháng)期持續下去，并不利于市場(chǎng)的穩定。
　　房地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻率高達20%，能帶動(dòng)建筑、建材、家電、裝飾等數以百計的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和大量就業(yè)。人們擔心，對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行如此大力度的調控，會(huì )影響相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，甚至影響國民經(jīng)濟企穩回升的勢頭。
　　這種擔心并非空穴來(lái)風(fēng)，記者了解到，隨著(zhù)調控政策效果不斷顯現，一些有可能影響市場(chǎng)長(cháng)期健康發(fā)展的現象正在抬頭。如土地供應流標現象增多，據統計，廣州、深圳、北京等地上半年商品住宅用地供應量均不足計劃的30%。要完成2010年全國18.5萬(wàn)公頃的供地計劃，下半年任務(wù)較重。
　　由于市場(chǎng)預期改變，開(kāi)發(fā)商大多采取防守型和保守型的開(kāi)發(fā)戰略：縮小開(kāi)發(fā)規模，拉長(cháng)開(kāi)發(fā)周期，降低竣工量。在交易量萎縮、房?jì)r(jià)下行的情況下，盡管目前的開(kāi)工量和在建規模都保持較高水平，但下半年的開(kāi)發(fā)投資有可能下降，導致一段時(shí)間以后市場(chǎng)供應量下降。
　　房地產(chǎn)交易和開(kāi)發(fā)規模的萎縮，對上下游產(chǎn)業(yè)的影響也已經(jīng)有所顯現。此外，由于大批自住型需求的購房人現在延期購房，導致近期租房需求大幅增加，部分城市商品住宅的租賃價(jià)格甚至出現10%—20%的漲幅。增加了中低收入家庭和外來(lái)人口的租房負擔，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定和社會(huì )的和諧。
　　“從短期看，樓市調控對經(jīng)濟增長(cháng)會(huì )有影響，但這種影響比較有限�！敝袊�宏觀(guān)經(jīng)濟學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)曹玉書(shū)分析道，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻，主要體現為房地產(chǎn)投資的增長(cháng)。1—5月全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為1.4萬(wàn)億元，同比增長(cháng)38.2%，增幅較上月擴大2個(gè)百分點(diǎn)。隨著(zhù)城鎮化、工業(yè)化的推進(jìn)，人民生活水平的提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)相當長(cháng)時(shí)間內都有發(fā)展空間。多數開(kāi)發(fā)商仍然看好樓市的長(cháng)期前景，不會(huì )因為近期的調控而放棄房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)投資仍然會(huì )保持一定的增長(cháng)速度。
　　另一方面，政府在調控樓市的同時(shí)，將繼續大規模推進(jìn)保障性安居工程建設，近期還特別提出加大公共租賃房建設力度。保障性住房投資的上行，將有效“對沖”商品房投資可能出現的下行。同時(shí)，房?jì)r(jià)的合理回落，有利于經(jīng)濟社會(huì )協(xié)調發(fā)展，從而增強居民在其他方面的消費信心，帶動(dòng)消費需求增長(cháng)。
　　國務(wù)院發(fā)展研究中心有關(guān)專(zhuān)家建議，在進(jìn)一步貫徹落實(shí)調控政策、使政策能夠真正發(fā)揮作用的同時(shí)，要根據市場(chǎng)的反應適時(shí)進(jìn)行政策微調，使調控更加符合市場(chǎng)的客觀(guān)實(shí)際。比如注重保護自住型消費需求，目前的二套房貸政策在抑制投機需求的同時(shí)，也抑制了部分改善型的自住需求，可能導致需求大幅下降、市場(chǎng)產(chǎn)生較大幅度振蕩。應進(jìn)一步區分改善型和投資型需求，對改善型需求給予一定政策支持。
　　“穩定市場(chǎng)首先要穩定預期，這次的房地產(chǎn)新政主要是針對市場(chǎng)當前的形勢出臺的中短期政策，雖然見(jiàn)效快，但不能從根本上解決市場(chǎng)持續穩定發(fā)展的問(wèn)題�！敝熘幸唤ㄗh，還需要盡快推進(jìn)土地供應制度、財政體制、房地產(chǎn)稅收制度等方面的制度性改革，加快編制房地產(chǎn)業(yè)“十二五”發(fā)展規劃，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展的長(cháng)效機制。