房?jì)r(jià)１７個(gè)月來(lái)環(huán)比首次下降、成交量逐步走出“谷底”、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資維持較快增長(cháng)……國家統計局日前公布的今年１至６月房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)數據，直觀(guān)地說(shuō)明了上半年樓市調控取得初步成效。不過(guò)，經(jīng)濟復蘇的曲折性超過(guò)預期，下半年宏觀(guān)調控面臨的“兩難”問(wèn)題增多。在此形勢下，樓市調控如何“迎難而進(jìn)”？

　　樓市“半年報”：調控效應正在顯現

　　種種跡象表明，本輪調控確實(shí)點(diǎn)中了不少投機者的命門(mén)，高溫樓市有了“退熱”跡象。國家統計局的最新數據表明，調控效果初步顯現。
　　——房?jì)r(jià)快速上漲的勢頭初步得到遏制。６月，全國７０個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅比５月縮�。眰�(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降０．１％。進(jìn)一步梳理發(fā)現：４月份，７０個(gè)城市中，只有三亞一個(gè)城市房?jì)r(jià)環(huán)比微跌，如今“下跌面”波及至２８個(gè)城市，北京、上海、深圳、廣州四個(gè)一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)均告下跌。
　　——成交量從低迷到漸出“谷底”。３月，全國商品房銷(xiāo)售面積尚有８２０６萬(wàn)平方米；至５月，已降至６８００萬(wàn)平方米。至６月，部分觀(guān)望者入市，全國商品房銷(xiāo)售面積回升至９２００萬(wàn)平方米，為上半年最高位。
　　——開(kāi)發(fā)投資保持“高位不落”。盡管遭遇嚴厲的調控政策，４－６月全國房屋新開(kāi)工面積仍達到４.８２億平方米，開(kāi)發(fā)投資達到１３１５３億元，總額大大超過(guò)前３個(gè)月。業(yè)內關(guān)于“房地產(chǎn)投資將大幅跌落”的擔心，并未成為現實(shí)。
　　——開(kāi)發(fā)貸和個(gè)貸明顯收緊。上半年，房地產(chǎn)企業(yè)國內貸款同比增幅回落，從年初的４６．１％回落至上半年的３４．５％；貸方面，前四個(gè)月的逐月累計增幅均在１００％以上，但至６月已降至６０．４％。
　　中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一表示，這些數據表明，調控政策在短期內已初見(jiàn)成效，特別是在遏制部分城市房?jì)r(jià)快速上漲的角度看，效果明顯。但房地產(chǎn)市場(chǎng)能否健康發(fā)展，仍面臨一定的不確定性，目前首要的任務(wù)是穩定市場(chǎng)預期。
　　“本輪調控在抑制投資性需求方面達到了效果�！敝袊�指數研究院數據信息中心總經(jīng)理葛海峰說(shuō)，“但一些剛性的購房需求也被抑制了，后期應加大市場(chǎng)供給�！�

　　深度搏弈期：五大癥狀不容忽視

　　“中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，好比一個(gè)高燒不退的病人，主治醫生辨證施治，病情暫時(shí)緩解了，但要除根，還需要持續治療，效果有待觀(guān)察�！敝醒朦h校研究員曾業(yè)松說(shuō)，“一些癥狀表明，當前樓市正處于買(mǎi)賣(mài)雙方和市場(chǎng)各利益主體的深度搏弈期，調控決不能松懈�！�
　　局部地區樓市“高燒不退”。６月，７０個(gè)大中城市中有４９個(gè)城市新建住宅價(jià)格環(huán)比持平或保持上漲，其中上漲城市均為二三線(xiàn)城市；有３９個(gè)城市的二手住宅價(jià)格環(huán)比持平或上漲。
　　高房?jì)r(jià)“堅冰”未融。以住宅期房銷(xiāo)售均價(jià)為例，今年１月至５月，北京四環(huán)路以?xún)鹊膬r(jià)格每平方米漲到３４６２０元，而六環(huán)路以外每平方米也超過(guò)萬(wàn)元，達到１１７４８元。而一些樓盤(pán)打折基準價(jià)也是３月中旬的高點(diǎn)，存在“假摔”之嫌。
　　信貸悄然“放水”。記者１３日從上海某房貸機構獲知，目前，與該機構合作的一些分行、支行，有選擇性地對黃金地段的住宅貸款開(kāi)了“綠燈”：如只要客戶(hù)首套房沒(méi)有貸款，第二套房也可享受首付三成和利率折扣等優(yōu)惠；停貸第三套房，個(gè)別銀行從一開(kāi)始就沒(méi)有執行過(guò)。該機構６月辦理的１５％的單子都屬于這種“放松的二套房貸”，其中大部分都是投資者。
　　投資轉移而非退出。目前一些二三線(xiàn)城市的概念板塊增溫，投資性購房增加，呈現量增價(jià)漲的態(tài)勢�！睌祿�顯示，目前沈陽(yáng)投資性購房比例接近３０％，而一年前僅為１０％左右。
　　房企逆市拿地風(fēng)潮涌現。與一些市場(chǎng)傳言相反，上半年的土地市場(chǎng)并未隨著(zhù)樓市調控而完全陷入停滯，雖然出現了流拍和土地成交萎縮的短期現象，但近期一些房企“攻城略地”開(kāi)始加速。數據顯示，上半年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購置面積同比增長(cháng)３５．６％，土地購置費同比增長(cháng)８４．０％，進(jìn)入４月調控周期后，房企土地購置面積和費用仍在大幅增加。
　　國家行政學(xué)院教授張孝德說(shuō)，新一輪樓市調控已有３個(gè)月，在樓市調控政策重壓下，從投機者到房地產(chǎn)商，自然會(huì )打個(gè)寒噤，但仍在豪賭未來(lái)樓市的升值預期。樓市回歸理性，仍需相關(guān)部門(mén)和地方政府強化執行力。
　　值得注意的是，目前一些地方政府遲遲未出臺樓市調控細則，有的甚至宣揚“補漲論”，用買(mǎi)房落戶(hù)等政策來(lái)拉升地產(chǎn)業(yè)；有的地方則動(dòng)輒賣(mài)地“造城”，大手筆的背后是地方財政的“土地依賴(lài)癥”未有改觀(guān)。

    最復雜之年：“兩難”樓市如何調控

　　在實(shí)體經(jīng)濟曲折復蘇的背景下，半年房?jì)r(jià)數據終現“拐點(diǎn)”，市場(chǎng)上出現了“第三套房貸松動(dòng)”等難辨真偽的信號，以及類(lèi)似“房地產(chǎn)調控政策即將松綁”的論調，已持續３個(gè)月的房地產(chǎn)調控到底是“收”還是“放”，調控應如何發(fā)力？
　　權威人士強調，國際金融危機影響的嚴重性和經(jīng)濟復蘇的曲折性都超過(guò)了預期，宏觀(guān)調控面臨的“兩難”問(wèn)題增多。長(cháng)期存在的結構性問(wèn)題和當前突出的緊迫性問(wèn)題必須兼顧，而這些都必須在經(jīng)濟平穩較快發(fā)展的前提下進(jìn)行。
　　受訪(fǎng)的多位專(zhuān)家和業(yè)內人士擔心，“放”可能使得之不易的調控成果毀于一旦，隨之而來(lái)的就是房地產(chǎn)價(jià)格出現新一輪報復性反彈，而過(guò)度“收”顯然也會(huì )傷及經(jīng)濟。
　　一方面，６月７０個(gè)大中城市的房?jì)r(jià)同比上漲１１.４％，去年６月房?jì)r(jià)在救市的效應下，已出現量?jì)r(jià)齊漲的局面，而今年同比仍增長(cháng)，說(shuō)明調控依然任重道遠。
　　另一方面，一些地方政府已經(jīng)對樓市調控可能造成地方財政收入被“牽累”等表示了擔心，而鋼鐵及鐵礦石銷(xiāo)量和價(jià)格的下跌，也讓人們看到了房地產(chǎn)業(yè)拖累實(shí)體經(jīng)濟的隱憂(yōu)。
　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)劉洪玉說(shuō)：“中國住房市場(chǎng)要經(jīng)歷一個(gè)相當的調整期，去消化前幾年形成的價(jià)格泡沫，使之回歸與經(jīng)濟基本面及居民家庭支付能力基本協(xié)調的水平。如果宏觀(guān)經(jīng)濟進(jìn)入緩慢增長(cháng)階段，這個(gè)調整期可能還會(huì )延長(cháng)�！�
　　盡管理性回歸之路艱難，但防止樓市的大起大落始終是各方的共識。專(zhuān)家認為：“房?jì)r(jià)的暴漲暴跌，對消費者、行業(yè)、銀行和政府都是一種很大的傷害�！�
　　中國指數研究院副院長(cháng)陳晟表示，從歷年經(jīng)驗來(lái)看，處理好房地產(chǎn)與宏觀(guān)經(jīng)濟關(guān)系的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，是要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持一定的增長(cháng)。在“兩難”形勢下推進(jìn)調控，重點(diǎn)之一就是落實(shí)保障性住房計劃，強化政策的執行力來(lái)干預市場(chǎng)預期。
　　上海永慶房屋公司總經(jīng)理陳史翎認為，要保持房地產(chǎn)信貸政策的連續性和穩定性，一手抓“降房?jì)r(jià)”，一手抓“增供應”，從源頭上穩定預期，盤(pán)活市場(chǎng)，還要嚴查開(kāi)發(fā)商的囤地和捂盤(pán)行為。
　　不少專(zhuān)家認為，對于少數房?jì)r(jià)較高的地區，房?jì)r(jià)的適當回落是正常的。而樓市走向理性回歸的步伐有多快，主要取決于宏觀(guān)經(jīng)濟的總體走勢。從歷年對樓市調控的過(guò)程看，地方政府、銀行、開(kāi)發(fā)商在內的多種強勢利益相關(guān)群體的影響也不可小視。高房?jì)r(jià)問(wèn)題不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題，上關(guān)乎數萬(wàn)億元的商業(yè)貸款和個(gè)人貸款，下涉及幾十個(gè)相關(guān)行業(yè)，中間還夾雜著(zhù)千家萬(wàn)戶(hù)。專(zhuān)家表示，樓市調控不能指望畢其功于一役，只能采用“漸進(jìn)療法”。