4月17日以新國十條為標志的此輪房地產(chǎn)調控，已屆百日。政策和市場(chǎng)將往何處去？本報記者調查顯示，進(jìn)入7月中下旬，各地新開(kāi)樓盤(pán)價(jià)格比預期明顯下調，其中尤以品牌房企最為明顯；地價(jià)方面，近期土地出讓溢價(jià)率下降，環(huán)比漲幅趨緩。
　　調控效果初顯，但信貸執行力度、保障房供地及建設等后續調控措施，仍然不容懈怠。

　　新盤(pán)定價(jià)下調

　　0.1%，這是國家統計局近日公布的全國房?jì)r(jià)6月份首次環(huán)比下跌的比例；而對于普通人而言，根本尚未感受到房?jì)r(jià)的真實(shí)下跌。
　　變化正在發(fā)生。7月下旬，位于北京北五環(huán)外的標桿樓盤(pán)華貿城，推出新一期LOFT房源，均價(jià)27500元/平米，相當于買(mǎi)一層送一層；而此前的上半年，華貿城平層產(chǎn)品均價(jià)曾達到27500元/平米，“這相當于變相降價(jià)，”長(cháng)期關(guān)注華貿城的韓小姐說(shuō)，她去看了樣板間，雖然層高僅為4.85米，但確實(shí)可以隔成兩層。
　　將于月底正式開(kāi)盤(pán)的萬(wàn)科長(cháng)陽(yáng)半島項目，于18日公開(kāi)了部分房源價(jià)格。買(mǎi)房人劉女士告訴本報記者，銷(xiāo)售人員給與她的價(jià)格最低可至11500元/平米，該項目對外預計均價(jià)為13500-16500元/平米。
　　根據21世紀不動(dòng)產(chǎn)等機構監測，目前北京存在打折、降價(jià)、促銷(xiāo)的新盤(pán)已由6月底的80個(gè)，上升到了現在的近百個(gè)。目前推出的新盤(pán)，均有或多或少的折扣降價(jià)。但公開(kāi)降價(jià)的項目依舊寥寥無(wú)幾，大部分項目仍舊采用暗降的方式。
　　在廣州，年度標桿亞運城的入市，將是下半年樓市風(fēng)向標。業(yè)內對于亞運城首期房源的價(jià)格預期，已從之前的13000元以上調至萬(wàn)元以下，但亞運城五大開(kāi)發(fā)商尚未對此明確表態(tài)。
　　在深圳，萬(wàn)科華府樓王棟134平雙拼戶(hù)型7月15日開(kāi)盤(pán)，價(jià)格區間為28000元/平米-32000元/平米，購買(mǎi)按揭付款總價(jià)減8萬(wàn)，3日內簽約再減5萬(wàn)，雙拼戶(hù)型按兩套計算，3日內簽約按揭付款總價(jià)減26萬(wàn)。寶安、龍崗多個(gè)項目推出的特價(jià)房，價(jià)格也降至萬(wàn)元以下。
　　“房?jì)r(jià)實(shí)質(zhì)性下跌將從新盤(pán)開(kāi)始�！倍辔粯I(yè)內人士認為。近期，萬(wàn)科、保利、中海、金地等標桿房企均表示，其下半年將集中推出新房源。預計供應高峰將出現在傳統的銷(xiāo)售旺季9月份之前，如果屆時(shí)成交量仍未大幅恢復，則供大于求的局面將對房?jì)r(jià)形成實(shí)質(zhì)性的下調壓力。

　　地價(jià)繼續下行

　　中國土地勘測規劃院日前公布的地價(jià)監測報告顯示，二季度全國105個(gè)主要監測城市地價(jià)漲幅進(jìn)一步趨緩，商業(yè)、居住、工業(yè)地價(jià)較上一季度分別下降0.36、1.24、0.53個(gè)百分點(diǎn)，居住地價(jià)增幅下降幅度最大。
　　據北京土地整理儲備中心數據統計顯示，截至6月30日 ，北京共拍賣(mài)土地117塊，其中新政以后拍賣(mài)50塊，樓面價(jià)則明顯下調，住宅的樓面價(jià)從新政前的12258元，下調至新政以后的5085元每平米，下調近6成。
　　萬(wàn)科、恒大、遠洋等公司有關(guān)負責人對本報記者表示，下半年將是這一輪調控帶來(lái)的絕佳拿地時(shí)機，公司有意在土地市場(chǎng)抄底。遠洋地產(chǎn)甚至進(jìn)行了一筆最多9億美元的海外融資。
　　但問(wèn)題也已出現：伴隨著(zhù)土地溢價(jià)率的大減，地方政府出讓土地的積極性也在消減。北京、上海、廣州和深圳，業(yè)內人士普遍認為土地供應緩慢。萬(wàn)科執行副總裁肖莉提醒，應關(guān)注目前土地供應和開(kāi)發(fā)投資不足，將給明年帶來(lái)房屋供應不足的問(wèn)題，并采取一些辦法解決這一問(wèn)題。萬(wàn)科的建議是，在土地一級開(kāi)發(fā)環(huán)節、在市政、公用設施領(lǐng)域引入民間資金，減少政府投入成本、加快土地開(kāi)發(fā)節奏，提高土地出讓效率。
　　如何防止供應不足導致的房?jì)r(jià)報復性反彈，令調控走出“越調越漲”的怪圈？
　　保障房住房被寄予補足投資和分流需求的厚望。住房與城鄉建設部部長(cháng)姜偉新7月17日表示，今年保障性住房建設580萬(wàn)套的目標不會(huì )變，中央已經(jīng)下?lián)?00多億資金用于這一事務(wù)。姜偉新還透露，國務(wù)院批準利用住房公積金貸款支持保障性住房的試點(diǎn)，已確定北京等28個(gè)城市作為試點(diǎn)城市。
　　中原地產(chǎn)研究中心董事程澐認為，鑒于國內正在改變過(guò)去住宅市場(chǎng)化為主導的單一局面，保障房的推出，有助于實(shí)現樓市的供需平衡。深圳社科院城市運營(yíng)中心主任高海燕指出，保障房住房供應首先影響人們的心理預期。本輪調控目的不僅僅在于房?jì)r(jià)，還作用于產(chǎn)業(yè)結構、促進(jìn)收入分配公平等方面，必將持續相當長(cháng)的時(shí)間。而伴隨政策的持續，將從現有的心理層面影響進(jìn)入試探性調整，并真正進(jìn)入全面調整期。

　　房?jì)r(jià)跌20%，地價(jià)跌30%？

　　市場(chǎng)發(fā)生變化的同時(shí)，銀監會(huì )、住建部、國土部高層近期也頻頻表態(tài)，嚴控信貸、嚴查囤地、加強保障房等措施被反復強調，顯示政策仍未放松，下半年房?jì)r(jià)下跌已成共識。
　　房?jì)r(jià)究竟會(huì )下跌多少？幾乎所有人都迫切需要答案。一些數據或許可以一窺端倪：品牌房企帶動(dòng)的降價(jià)潮，將對區域市場(chǎng)產(chǎn)生巨大影響。根據公開(kāi)資料，萬(wàn)科、保利等十大標桿房企2008年底以前所獲得的土地儲備，將是今年下半年新增供應的集中區域，其中大部分土地價(jià)格不超過(guò)兩年前地價(jià)水平，中原地產(chǎn)認為，考慮到這兩年間土地價(jià)格的大幅增長(cháng)，大部分項目即使降價(jià)10%~15%仍然可盈利。
　　“上半年的觸底僅僅是階段性的調整。預計下半年，新增供應將加速入市，在短期供大于求的情況下，各地住宅項目將陸續降價(jià)，降幅可能在15%～20%�！北本┲性�地產(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉預測。
　　建銀精瑞投資董事長(cháng)李曉東認為，不排除某些高價(jià)地虧本的可能性；肖莉也認為，有開(kāi)發(fā)商可能會(huì )不得不針對部分項目計提存貨跌價(jià)準備。
　　中國房產(chǎn)信息集團聯(lián)席執行總裁丁祖昱分析，5、6月份土地市場(chǎng)和1-4月份相比，所謂地王已經(jīng)不存在了，高總價(jià)地塊整體水平明顯下降；從樓板價(jià)來(lái)看，6月僅有4幅地塊樓板價(jià)超過(guò)萬(wàn)元，且無(wú)一地塊進(jìn)入上半年前十的排行榜，樓板價(jià)水平持續降低。他預計，一線(xiàn)及部分二線(xiàn)城市地價(jià)將出現30%左右的回調。