2010年的樓市注定是不平靜的。近日，由21世紀經(jīng)濟報道主辦的“博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇”第10屆年會(huì )上，調控以后的樓市趨勢，成為激烈爭論的話(huà)題。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生說(shuō)，遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的效果是顯著(zhù)的，同比房?jì)r(jià)增幅下降，環(huán)比房?jì)r(jià)下降，開(kāi)發(fā)商資金充裕度下降，調控的初步目標已經(jīng)達到。華遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強建議開(kāi)發(fā)商盡早降價(jià)，否則政府能出臺更加嚴厲的打壓政策。上海復地董事長(cháng)范偉也表示，“房企要有銷(xiāo)售，必須隨行就市，以消費者接受的價(jià)格賣(mài)房子”。在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，有大公司帶頭降價(jià)是好事。北京師范大學(xué)研究中心主任鐘偉表示，如果成交量跟不上，預計國慶前后房?jì)r(jià)會(huì )出現松動(dòng)，到明年年初房?jì)r(jià)會(huì )出現明顯的下滑。國金證券首席經(jīng)濟學(xué)家金巖石則判斷，未來(lái)兩三個(gè)月房?jì)r(jià)將整體下跌約5%，少數樓盤(pán)和區域下跌20%至30%。但表象的后面，人們還在追問(wèn)樓市背后的經(jīng)濟和制度設計問(wèn)題。

　　樓市新政調控后銷(xiāo)售額下降60%

　　遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的第一步目標雖已實(shí)現，但聶梅生在博鰲論壇上提出了另一種正在呈現的擔憂(yōu)。樓市新政調控后，銷(xiāo)售額下降了60%，考慮到房地產(chǎn)長(cháng)期以來(lái)特殊的經(jīng)濟地位，一些負面效應或將產(chǎn)生。聶梅生表示，“房地產(chǎn)調控是雙刃劍”，目前在外部環(huán)境上，人民幣還在升值，出口形勢不樂(lè )觀(guān)，調整結構和經(jīng)濟轉型對我國經(jīng)濟來(lái)說(shuō)需要時(shí)間和資本，“房地產(chǎn)業(yè)不能大漲大落，否則實(shí)體經(jīng)濟又會(huì )形成另外一個(gè)青黃不接”。
　　宏觀(guān)調控、樓市低迷對經(jīng)濟的傳導作用會(huì )否讓通脹預期加大、“經(jīng)濟二次探底”？財政部財政科學(xué)研究所所長(cháng)賈康對宏觀(guān)經(jīng)濟形勢表示相對樂(lè )觀(guān)，稱(chēng)“我們現在并沒(méi)有進(jìn)入后危機時(shí)代”。賈康認為，對于通貨膨脹，目前仍然處于管理通脹預期政策時(shí)間段上，并不等于現實(shí)通脹壓力。中國人民銀行研究局局長(cháng)張健華指出，通貨膨脹的預期是存在的，原因在于目前的CPI明顯超過(guò)了一年期存款利率。但目前普遍認為中國今年的通貨膨脹不會(huì )有特別大的問(wèn)題。經(jīng)濟學(xué)家、北京科技大學(xué)教授趙曉則認為，中國經(jīng)濟今年一個(gè)季度比一個(gè)季度低，所謂的通貨膨脹的問(wèn)題是根本不存在的，如果說(shuō)通貨膨脹是老虎的話(huà)，政府就是武松，而且政府是養老虎的，政府扮演武松的角色，“通貨膨脹不是問(wèn)題，中國經(jīng)濟嚴重的問(wèn)題是接下來(lái)是否會(huì )面臨中期低速的增長(cháng)，從現在來(lái)看，態(tài)勢和可能性是非常大的�！�

　　“史上最嚴”樓市調控只是剛剛開(kāi)始

　　樓市調控兩月有余，在量跌價(jià)滯的當口，逐漸顯現的國內外經(jīng)濟陰晴不定狀況，使得有人開(kāi)始大膽猜測：號稱(chēng)“史上最嚴”的樓市調控或將鳴金收兵。住建部政策研究中心相關(guān)負責人日前曾表示，中央已對此次樓市調控有可能帶來(lái)的影響做好了充分準備，調控政策不會(huì )半途而廢。近日，國土資源部總規劃師胡存智表示，國土資源部將嚴格規范土地出讓制度，對于已出讓的土地，土地出讓價(jià)不低于當地基準地價(jià)70%，保證金不低于出讓最低價(jià)30%。而今年3月國土部?jì)H規定“競買(mǎi)保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%”。金巖石就此指出，第三、第四季度GDP增幅可能跌破8%的政策底線(xiàn)。一旦發(fā)生，政府的調控政策必然轉向，這也意味著(zhù)本輪房地產(chǎn)調控政策行將結束�！白罴奄I(mǎi)房時(shí)機大約在12月�！薄罢�策最遲會(huì )在明年退出，房?jì)r(jià)只是暫時(shí)下跌，未來(lái)由于供給的斷層，房?jì)r(jià)很可能出現反彈�！甭穭诺禺a(chǎn)董事局主席單偉豹認為這一次的調控仍然不會(huì )成功。
　　不同意見(jiàn)則認為，實(shí)際上，這一輪的調控或只是一個(gè)開(kāi)始。趙曉表示，目前樓價(jià)和成交量雙下降，是因為樓價(jià)還沒(méi)有跌到大家的心理價(jià)位。他指出，下半年，“政府政策有可能放松，但是退出可能很小，這次調控最大不一樣是老百姓不答應房?jì)r(jià)再上漲”。過(guò)去十年中國樓市經(jīng)歷了九次調控，“如果第十次調控還是失敗，倒下的將會(huì )是政府部門(mén)的公信力”，這次的調控只能往前推，房產(chǎn)調控只是個(gè)開(kāi)始�！敖衲暌患径菺DP增長(cháng)達到11.7%，許多人變得非常自信和傲慢，他們覺(jué)得中國經(jīng)濟的發(fā)展已不再需要房地產(chǎn)與汽車(chē)，盡管今年GDP增長(cháng)的走勢很可能是前高后低，但考慮到政府目前正希望為經(jīng)濟降溫，政策放松的可能性很小，頂多就是貨幣政策的微調�！辩妭ケ硎�。

　　以制度創(chuàng )新求解公平才是可持續發(fā)展方向

　　在新的經(jīng)濟、政治形勢下為中國的房地產(chǎn)業(yè)出謀劃策，尋找新的可持續發(fā)展的方向是“博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇”第10屆年會(huì )的出發(fā)點(diǎn)。南方報業(yè)傳媒集團董事長(cháng)、社長(cháng)楊興鋒在致開(kāi)幕辭時(shí)表示，30多年改革的經(jīng)驗，總結起來(lái)就是三個(gè)關(guān)鍵詞“市場(chǎng)經(jīng)濟、民主政治、法治社會(huì )”。楊興鋒表示，隨著(zhù)改革進(jìn)入深水區，社會(huì )各界對改革的目標和路徑，發(fā)生了不少爭議和分歧，這也集中的表現在房地產(chǎn)業(yè)。本屆房地產(chǎn)年會(huì )適時(shí)推出“地產(chǎn)考驗中國：以制度創(chuàng )新求解效率與公平”的主題，探討中國房地產(chǎn)業(yè)在新的政策、新的局勢下如何平衡民眾、政府、金融機構以及開(kāi)發(fā)商的關(guān)系，如何通過(guò)制度創(chuàng )新，在多方利益格局下取得效率與公平的雙贏(yíng)。
　　調控解決不了房地產(chǎn)的根本問(wèn)題。歷次調控被人詬病，就在于未能觸及與房地產(chǎn)相關(guān)的一系土地、稅收、財政和分配制度。如果制度仍然缺位，調控就不可能成功。陽(yáng)光100董事長(cháng)易小迪認為，土地問(wèn)題不解決，根本性的供求問(wèn)題是無(wú)法解決的。房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程在本次調控過(guò)程中是倒退的，采取計劃經(jīng)濟的手段不允許購買(mǎi)房屋，或者將房?jì)r(jià)下調才會(huì )發(fā)預售證，這樣的房?jì)r(jià)不真實(shí)�！叭绻�要想改變這種局面，實(shí)質(zhì)上是改變土地出讓金和土地收益的問(wèn)題，政府可以收到土地出讓金，而不應該得到土地開(kāi)發(fā)的全部收益，應該交給市場(chǎng)，從而使土地供應的鏈條完整�！�
　　聶梅生認為，房產(chǎn)稅改革已是大勢所趨，應該在房屋持有環(huán)節征稅，關(guān)鍵是要厘清土地出讓金與房產(chǎn)稅的關(guān)系。據了解，去年土地和房地產(chǎn)的稅收對中國稅收的貢獻率超過(guò)了35%。而任志強就此表示，“房產(chǎn)稅如果只是增加了老百姓的負擔，那這個(gè)改革一定是失敗的�！崩�如，二套房交易的稅費，本來(lái)是為了打壓二手房房?jì)r(jià)，“結果房?jì)r(jià)并沒(méi)降下去”。如果土地出讓金、使用費、各環(huán)節的稅都取消，那才可以征收房產(chǎn)稅�！皝y加稅是不允許的�！币苍S正如聶梅生所說(shuō)，房地產(chǎn)當前的問(wèn)題不是房?jì)r(jià)高和低的問(wèn)題，也不是可以壓的問(wèn)題，而是深層次的改革問(wèn)題，例如土地政策、房產(chǎn)稅、農村小產(chǎn)權等等問(wèn)題，“這不是經(jīng)濟層面的問(wèn)題，也不是通過(guò)一次的調控，通過(guò)政府的行政干預就可以解決問(wèn)題�！�