無(wú)可爭議的事實(shí)是，去年的地王，今年甩貨賤賣(mài)了。所以廉價(jià)甩賣(mài)，才是萬(wàn)科長(cháng)陽(yáng)半島首期854套房源2天內被搶光的秘密。萬(wàn)科這一次“賤賣(mài)”可以看作是此前公園五號商業(yè)地產(chǎn)賤賣(mài)的延續。當然，任何時(shí)候低價(jià)賤賣(mài)都是情非得已。外界看到的慶功宴也許是表象，地王“踏空”才是真相。
　　854套房源，2天售罄！是逆市熱銷(xiāo)還是忍痛甩貨？在火爆的銷(xiāo)售現場(chǎng)，誰(shuí)又能察覺(jué)北京萬(wàn)科董事長(cháng)毛大慶的痛苦？

　　昔日地王今日賤賣(mài)

　　7月24日，萬(wàn)科長(cháng)陽(yáng)半島開(kāi)盤(pán)。854套房源，近7000組意向購房者，2天內搶購一空。在成交量一片低迷的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，萬(wàn)科讓所有人感覺(jué)到樓市酷暑的炙熱，不過(guò)，除了萬(wàn)科的高層自己。
　　2009年9月，剛從凱德置地跳槽萬(wàn)科的毛大慶親自率隊參與競拍房山區長(cháng)陽(yáng)鎮起步區1號地項目。在經(jīng)過(guò)長(cháng)達164輪的激烈競價(jià)后，國資背景的開(kāi)發(fā)企業(yè)中建、北京城建和中國遠洋退出，萬(wàn)科以22億元的高價(jià)最終勝出，成為當時(shí)的房山地王。該項目總投資61.13億元，總建筑面積達100萬(wàn)平方米，成為萬(wàn)科進(jìn)入北京23年來(lái)開(kāi)發(fā)的最大項目。
　　當時(shí)，該塊土地的樓面地價(jià)已經(jīng)接近6500元/平方米。業(yè)界保守預估，中糧萬(wàn)科在此項目上的定價(jià)，將在15000至17000元/平方米。如果沒(méi)有遭遇地產(chǎn)宏觀(guān)調控，長(cháng)陽(yáng)半島項目將為萬(wàn)科帶來(lái)豐厚的收入和利潤。
　　但是，宏觀(guān)調控打亂了萬(wàn)科的計劃。長(cháng)陽(yáng)半島正式開(kāi)盤(pán)時(shí)，整個(gè)項目均價(jià)13400元/平方米，其中板樓15000元/平方米左右，塔樓中部分靠近地鐵的房源售價(jià)甚至不足11000元/平方米。首期開(kāi)盤(pán)的854套房源中，主力戶(hù)型是85平方米左右的兩居和90平方米左右的三居。按照這一開(kāi)盤(pán)均價(jià)，作為商品房的長(cháng)陽(yáng)半島與相鄰的6號地限價(jià)房項目12500元/平方米的平均售價(jià)相比，高出僅僅900元/平方米。而萬(wàn)科長(cháng)陽(yáng)半島賣(mài)的是精裝修，“鄰居”限價(jià)房只是毛坯房。

　　現金流或已吃緊

　　綜合萬(wàn)科公布的數據顯示，萬(wàn)科2010年上半年累計實(shí)現銷(xiāo)售面積320.2萬(wàn)平方米，實(shí)現銷(xiāo)售金額367.7億元，成為上半年惟一一家銷(xiāo)售超過(guò)300億元的企業(yè)。
　　但是根據中國指數研究院的統計數字，同樣是2010年上半年，萬(wàn)科共取得39個(gè)項目，以251.44億元的拿地總價(jià)和1040.28萬(wàn)平方米總規劃面積占據著(zhù)總價(jià)以及總面積兩榜榜首。
　　251.44億元買(mǎi)地錢(qián)，加之在全國幾十個(gè)在建工程所需源源不斷投入的資金，讓萬(wàn)科的現金流空前緊張。即便半年367.7億元這樣驕人的業(yè)績(jì)，也讓萬(wàn)科不得不采取低價(jià)策略，犧牲掉唾手可得的利潤，加快現金的回收。
　　申銀萬(wàn)國近日發(fā)布的一份研究報告顯示，僅在6月份，萬(wàn)科在全國所有項目平均降價(jià)幅度達到14.3%，其中前期價(jià)格較高的項目降價(jià)幅度更大，上海地區降價(jià)幅度達到20%，深圳達到15%。要知道，萬(wàn)科的靈魂人物王石多次公開(kāi)宣揚，“毛利潤超過(guò)25%的項目萬(wàn)科不會(huì )去做”。如按照17000元/平方米的預期價(jià)格計算，萬(wàn)科長(cháng)陽(yáng)半島項目的降價(jià)幅度為21%。如果王石所言最高25%毛利屬實(shí)，則萬(wàn)科長(cháng)陽(yáng)半島項目毛利不到5%，已經(jīng)是虧本甩賣(mài)了！
　　萬(wàn)科相關(guān)負責人表示，萬(wàn)科這一期房源售罄后的認購金額超過(guò)10億元。如果不是遭遇宏觀(guān)調控，長(cháng)陽(yáng)半島不賤賣(mài)，僅首期就最少可以多賣(mài)2.5億元。