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今日觀(guān)察文字實(shí)錄-透視房地產(chǎn)數據迷局
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2010-08-06 作者： 來(lái)源：央視網(wǎng)
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國家統計局近日公布新數據，1.9億平方米待售房，透露出何種信息？房地產(chǎn)市場(chǎng)中各類(lèi)數據怎樣才能去偽存真？《今日觀(guān)察》正在評論。
主持人（陳偉鴻）：這里是正在播出的《今日觀(guān)察》，歡迎各位的收看。就在很多人都在對近期媒體上爆炒的，幾個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的驚人數字展開(kāi)各種各樣猜測的時(shí)候呢。昨晚，國家統計局終于公布了權威的數字：1.9億平方米，這是目前中國的所有待售商品房的總量。那么這個(gè)數字是高還是低？我們能夠從這當中解讀出什么樣的信息？市場(chǎng)上林林總總的房地產(chǎn)的數據，怎樣才能夠去偽存真？讓我們不再霧里看花？今天的節目我們將就此來(lái)展開(kāi)評論。
我們現場(chǎng)的兩位評論員是馬光遠和張鴻。
好了，節目一開(kāi)始我們先來(lái)看一看統計局最新公布的房地產(chǎn)的數據。
8月4日，國家統計局網(wǎng)站上的數據顯示，截至2010年6月末，全國商品房待售面積一共為19182萬(wàn)平方米，接近2億平方米，同比增長(cháng)6.4%，其中，住宅面積為10646萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)0.2%。如果按照每套住房100平方米來(lái)估算，1億平方米全國住宅待售面積，意味著(zhù)有100萬(wàn)套左右的商品房待售。其中，除了2006年商品房待售面積同比有所下降外，我國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房待銷(xiāo)面積一直在增長(cháng)。2008年商品房待售面積同比增長(cháng)幅度最大，達到38.3%，截至2010年6月末，該項數據與2005年年末相比增加近5000萬(wàn)平方米，值得注意的是，截至2009年年末，全國商品房待售面積為19947萬(wàn)平方米，與今年6月末19182萬(wàn)平方米的待售面積十分接近，并且有所減少。
國家統計局此次數據公告中特別強調，商品房待售面積不等于住房空置面積，商品房待售面積是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已竣工商品房中，尚未售出或出租的面積，住房空置面積是指某一時(shí)點(diǎn)上，已經(jīng)售出，但實(shí)際無(wú)人居住的住房面積。
2010年上半年，全國商品房銷(xiāo)售面積3.94億平方米，比去年同期增長(cháng)15.4%，增幅比1—5月回落7.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，商品住宅銷(xiāo)售面積增長(cháng)12.7%，上半年商品房銷(xiāo)售額1.98萬(wàn)億元，同比增長(cháng)25.4%，增幅比1—5月回落13個(gè)百分點(diǎn)，其中，商品住宅銷(xiāo)售額增長(cháng)20.3%。
主持人：從剛才的梳理當中大家看到這些年來(lái)，我們國內的商品房的待售面積似乎是在不斷的增加當中，我想現在大家最關(guān)心的就是統計局剛剛發(fā)布的1.9億平方米的這個(gè)待售面積啊，在兩位看來(lái)這樣的一個(gè)數字我們可以得到什么樣的信息？
張鴻：我得到的信息，就是今年上半年房子賣(mài)得還挺好的，這可能和我們普通觀(guān)眾的直接感受還有愿望不太一致，因為你看就是截止今年上半年，它的待售的住宅面積是1.06億平米，去年末是1.15億平米，這樣下降了7%，待售面積其實(shí)就是庫存嘛，庫存減少了7%，說(shuō)明上半年賣(mài)得還挺好。所以你看證券公司給房地產(chǎn)公司，就上市公司，給他們關(guān)于這個(gè)信息的點(diǎn)評，基本上沒(méi)有負面的，很少。你比如說(shuō)這個(gè)你看招商證券今天一大早就說(shuō)，說(shuō)“待售面積低于預期，本來(lái)以為賣(mài)得不好，現在覺(jué)得賣(mài)得還，起碼還算不錯”，然后國信證券說(shuō)，“待售沒(méi)那么嚴重”，因為這個(gè)比例沒(méi)那么高。然后湘財證券給的是最中性的，就說(shuō)“這個(gè)對上市公司沒(méi)有太大的這個(gè)正面影響”。
主持人：直接的影響？
張鴻：也沒(méi)有太大的負面影響。那對普通老百姓的這個(gè)影響有多大呢，我們在新浪微博上發(fā)了調查以后呢，然后就有網(wǎng)友說(shuō)，我看到一個(gè)“泰山之巔一峰松”他就說(shuō)，他說(shuō)“這個(gè)數據沒(méi)太多意義，太概括了”，為什么意義不是特別大呢，就是可能大家糾結的是另外一個(gè)數據，就是空置率，因為空置率炒了很長(cháng)時(shí)間了。但是這一次統計局說(shuō)這個(gè)空置率，我們不公布。
主持人：我們的待售面積不等于空置的面積？
張鴻：對，我們公布的不是那個(gè)數據，但是那個(gè)數據恰恰是能夠代表我們覺(jué)得這個(gè)市場(chǎng)上投機氛圍有多重的數據，所以現在既然那個(gè)數據不清，那我們也就不知道它是什么了。
主持人：似乎還是有點(diǎn)不太清晰，是吧。
馬光遠：對。
主持人：光遠呢，你從這當中可以看到什么？
馬光遠：我覺(jué)得第一個(gè)也不能說(shuō)根據這個(gè)數據，比如說(shuō)2009年底的時(shí)候是1.99，那么現在變成這個(gè)1.91，好像往下降了一點(diǎn)，也不能據此判斷就說(shuō)我們的宏觀(guān)調控沒(méi)有起到作用，因為我們正兒八經(jīng)的我們的政策發(fā)力是4月17號。所以我們現在一方面我們知道，總的這個(gè)待售的面積有多少，那么另一方面我們還得知道，4月17號以后這個(gè)面積積累了多少，我覺(jué)得這個(gè)可能是最重要的，那么根據這個(gè)，我們才能夠判斷宏觀(guān)調控我們起到了多大的一個(gè)作用。那么第二點(diǎn)張鴻剛才講了，原先的這個(gè)我們更關(guān)注的可能是一個(gè)空置率，也就是說(shuō)既包括已經(jīng)竣工的但沒(méi)有銷(xiāo)售出去，沒(méi)有租出去的，還包括二手房，也就是說(shuō)已經(jīng)賣(mài)出去的那些沒(méi)人住的，這兩個(gè)加起來(lái)的可能才是最有意義的，但是我們現在看到的是這么一個(gè)數字，那么從這么一個(gè)數字來(lái)看的話(huà)，這五年里邊，這個(gè)數字變化并不大。所以我們如果說(shuō)按照這個(gè)來(lái)檢驗宏觀(guān)調控的成果，來(lái)看我們的這個(gè)整個(gè)市場(chǎng)有沒(méi)有泡沫的話(huà)，那么這個(gè)數據顯然它的作用是非常有限的。所以我認為這個(gè)數據那么一方面我們可以動(dòng)態(tài)的去看，比如說(shuō)我們宏觀(guān)調控的政策發(fā)力以后那么它的數字應該多少。那么另一方面，我們更希望在公布這個(gè)新房沒(méi)有銷(xiāo)出去的同時(shí)，把二手房的空置率也告訴我們有多少，加起來(lái)的數字才最有意義。
主持人：這個(gè)可能才更有一個(gè)參照的價(jià)值啊。
馬光遠：對。
主持人：那對于大家都在關(guān)注的這個(gè)數字的，我知道人民大學(xué)土地管理系的葉劍平主任，也有他自己的分析，馬上我們來(lái)聽(tīng)一聽(tīng)他的觀(guān)點(diǎn)。
葉劍平（中國人民大學(xué)土地管理系主任）：這個(gè)數據的計算就等于可銷(xiāo)售的商品房，供應量有這么多，一個(gè)信息說(shuō)明銷(xiāo)售的速度放慢了，供應的量相對來(lái)說(shuō)就多了，如果從政策來(lái)說(shuō)宏觀(guān)調控起了一定的作用，大家觀(guān)望情緒在增大；第二，主要就是說(shuō)我們的供應能力還是比較強的，從供求關(guān)系來(lái)說(shuō)，供應量達到了一個(gè)平衡，改變了原來(lái)供不應求的狀態(tài)。實(shí)際上就是開(kāi)發(fā)商或者銷(xiāo)售方和需求消費者之間的一個(gè)博弈，如果銷(xiāo)售被激發(fā)起來(lái)，消化這些就很快，如果銷(xiāo)售還在博弈過(guò)程中，可能這個(gè)數據還會(huì )增加。所以如果從趨勢來(lái)說(shuō)，就得看兩個(gè)月之間的博弈，博弈的結果可能要達到一個(gè)新的平衡。
主持人：在參與我們網(wǎng)絡(luò )討論的這些網(wǎng)友當中，我也注意到有很多人也發(fā)表了他們對這個(gè)數字的一些分析和看法。
來(lái)，馬上看一看我們的第一位網(wǎng)友啊。這位叫“云落枯砂”的網(wǎng)友說(shuō)，“眼下關(guān)于樓市的數據紛繁，而此次待售面積增加的權威發(fā)布可以看出市場(chǎng)供應量還是穩定增長(cháng)的，期待國家能夠盡快的對全國住房進(jìn)行普查，得出更多更真實(shí)的數據，以便出臺更多更完善的適合我國國情的房產(chǎn)政策，讓我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)穩步發(fā)展�！�
再來(lái)看看署名叫“蜜蜂”的網(wǎng)友他的觀(guān)點(diǎn)，“雖然樓市新政已經(jīng)過(guò)百日了，但是市場(chǎng)變化并不會(huì )這么快就達到人們想象當中的局面，尤其是要下調價(jià)格，1.92億平方米面積的空置商品房，這個(gè)數字也確實(shí)很驚人，但是還是要具體情況具體分析，不知這些空置房是否是我們所在城市的房源，相信新政的繼續調控之下，樓市的走勢會(huì )更加貼近人們的生活�！�
剛才我們看到很多網(wǎng)友在分析這一數字的時(shí)候都非常關(guān)注，數字的準確性，確實(shí)呢，一個(gè)數字的出臺往往會(huì )讓這個(gè)市場(chǎng)有更多的一些反映。不久之前我也注意到房地產(chǎn)市場(chǎng)上就有這樣的兩個(gè)數字，引得整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和媒體界都議論紛紛，這是什么樣的兩個(gè)數字，我們一塊來(lái)看一看。
房地產(chǎn)數據不斷涌現，但是缺乏權威說(shuō)法和充足的官方數據，媒體不時(shí)報出的一些消息，也經(jīng)常讓人感到迷惑。
7月底有媒體報道，國家電網(wǎng)公司在660個(gè)城市的調查顯示，有高達6540萬(wàn)套住宅的電表連續6個(gè)月讀數為零，按每套房三口計算，可供近2億人居住。不過(guò)，國家電網(wǎng)公司宣傳處相關(guān)負責人很快表示，電網(wǎng)公司從未進(jìn)行過(guò)電表是否不走等方面的數據統計和調查。全國目前共有3億個(gè)電表用戶(hù)，構成非常復雜，企業(yè)用戶(hù)和農村用戶(hù)夾雜在一起，電表主要是機械表或插卡電表，很難甄別城市空置房。房地產(chǎn)經(jīng)紀公司“我愛(ài)我家”負責人則表示，近10年，全國一共才建了7000余萬(wàn)套住宅，不可能空置6000多萬(wàn)套。
北京聯(lián)合大學(xué)應用文理學(xué)院城市科學(xué)系課題組拿出他們的數據，對北京50多個(gè)2004年—2006年售出后入住的小區用電情況進(jìn)行抽樣調查，得出27.16%的住房空置率結果。
此外，8月2號《中國證券報》透露，國土資源部已經(jīng)統計了一份有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地閑置情況表，涉及全國1457宗閑置土地，詳細列出了省、市、項目名稱(chēng)、閑置土地的受讓人、合同編號、約定開(kāi)竣工時(shí)間等。其中，北京、廣州、海南、江蘇四地閑置土地數量占全國的近四分之一，70%以上閑置土地性質(zhì)為住宅用地。國土部已將統計表交于銀監會(huì )，銀監會(huì )將根據這份名單做一次全面的風(fēng)險排查，其中，80%的閑置土地可能被收回。但須說(shuō)明的是，今天國土資源部有關(guān)人士又表示，他們并沒(méi)有發(fā)出黑名單。
主持人：就是剛才我們看到的這兩個(gè)數字，在市場(chǎng)上引發(fā)了軒然大波，但是我們看到大家對這個(gè)數字是非常敏感的，我相信二位也曾經(jīng)對這兩個(gè)數字很敏感過(guò)，那么在整個(gè)事件過(guò)程當中你們覺(jué)得不可思議的地方在哪里？
張鴻：其實(shí)房地產(chǎn)敏感的數字可不是光這兩個(gè)。
主持人：沒(méi)錯。
張鴻：一直以來(lái)有很多，基本的路子都是這樣的，就是民間負責發(fā)布，業(yè)界負責討論，官方負責辟謠。
主持人：最后不了了之了。
張鴻：對，你比如說(shuō)6000多萬(wàn)套的這個(gè)房子，我們現在能查到的，最早的是房地產(chǎn)評論人牛刀在他博客里面有一篇文章，引用了說(shuō)國家電網(wǎng)的一個(gè)數據，說(shuō)查了半年電表不動(dòng)，然后這就算空置，然后一共是6000多萬(wàn)套，媒體就開(kāi)始廣泛引用，一算說(shuō)這能滿(mǎn)足2億人的住房，所以大就覺(jué)得……
主持人：因為看起來(lái)似乎是一個(gè)可靠的新聞源頭？
張鴻：對，然后緊接著(zhù)電網(wǎng)出來(lái)辟謠了，說(shuō)我們沒(méi)有做過(guò)這種調查，但是不影響業(yè)界的討論，比如說(shuō)任志強啊，還有一些這個(gè)房地產(chǎn)評論人啊，房地產(chǎn)業(yè)界的人啊，就開(kāi)始算，說(shuō)如果6000多萬(wàn)套的話(huà)，那就相當于最近這10年來(lái)的房子都是閑置的，因為這10年來(lái)可能一共才建7000萬(wàn)套左右，一共才40多億平米，但是你要是6000萬(wàn)套按照70平一套算的話(huà)，可能也是40億了。我專(zhuān)程還給牛刀打了一個(gè)電話(huà)，牛刀說(shuō)，我說(shuō)的不是6000多萬(wàn)套，是6000多萬(wàn)套后邊有一個(gè)括號是間，就是很多房子是一間一間的，而且這個(gè)基數不光是新蓋的這些商品房，還包括這個(gè)市場(chǎng)上存在著(zhù)廣泛的單位分的房啊，然后還有什么廉租房啊等等，算到一塊去了，只要它閑置我就算。
主持人：這幾個(gè)標準可就差遠了？
張鴻：對，所以這個(gè)你就扯不清楚了，但是我們需要真的消息的時(shí)候，這個(gè)全都是辟謠，所以我們就很難知道具體的數字到底是多少。
主持人：好像這就是在房地產(chǎn)市場(chǎng)的汪洋大海當中游泳，有人拋下來(lái)一個(gè)救生圈，不管是真的假的，好的壞的，所有人就撲上去了。
馬光遠：對，除了這個(gè)6000多萬(wàn)套的這個(gè)空置房以外，最近一段我們講這個(gè)黑名單。
主持人：所謂的黑名單。
馬光遠：所謂的黑名單。
主持人：1457，這是另一個(gè)數字。
馬光遠：這個(gè)數字我一看，我當時(shí)我看了這個(gè)之后，我沒(méi)有點(diǎn)新聞，我沒(méi)有點(diǎn)新聞，為什么呢？我覺(jué)得肯定會(huì )辟謠，第一是這個(gè)數字的確太大了，如果說(shuō)這個(gè)數字是真的話(huà)，國土資源部可能會(huì )要問(wèn)責的，相關(guān)的國土，地方的國土管理部門(mén)，那么如果出現這種大面積的土地閑置情況的話(huà)，我覺(jué)得這個(gè)數字應該是一個(gè)逐步的匯報給我們的，而不是說(shuō)一下子出這么一個(gè)數字。但是，我今天看了一下這個(gè)好像又不是一個(gè)謠言，為什么呢？分省、分地區、分城市，甚至每一塊土地的合同編號，土地使用權的擁有權人，上面都非常清楚。所以這個(gè)數字我覺(jué)得我倒相信，雖然我沒(méi)有看，剛開(kāi)始，但是我現在寧可相信它是一個(gè)真的數字，如果整個(gè)算下來(lái)的話(huà)，我們這幾年土地閑置的情況的話(huà)，每一塊土地當然，這每一塊土地究竟有多大面積，現在網(wǎng)上表都列出來(lái)了，事實(shí)上我覺(jué)得整體的情況，還是符合我們對整個(gè)土地市場(chǎng)閑置情況的一個(gè)基本判斷的。所以我相信我說(shuō)這個(gè)它不是一個(gè)謠言該有多好，但是現在既然辟謠了，但是，就像張鴻剛才講的，真的數字究竟在什么地方，沒(méi)有人告訴我們，如果說(shuō)我們講這個(gè)空置房的6000多萬(wàn)套，這個(gè)數字，因為它前面比如說(shuō)要統計電表，半年以上不住的話(huà)，那么這個(gè)統計難度如果比較大的話(huà)，那么土地閑置的難度相對小多了。
主持人：對，一眼望去你就能知道了。
馬光遠：因為兩年嘛，兩年你再看一下時(shí)間就可以，我相信在我們所有的統計數字里邊這屬于比較簡(jiǎn)單的。
主持人：這個(gè)操作難度最小的。
馬光遠：對，也屬于一個(gè)一下子能夠告訴大家真相的，我覺(jué)得在第一時(shí)間辟謠當然非常重要，那么在第一時(shí)間告訴我們真相更重要，那么既然我們今年國土資源部把清理土地閑置的情況作為自己的一個(gè)最主要的工作的話(huà)，那么到現在為止，我們最起碼半年過(guò)去了，應該有一個(gè)統計數字吧，所以我期待在辟謠的同時(shí)，告訴我們真實(shí)的數字究竟是什么，給我們一個(gè)真實(shí)的判斷。
主持人：沒(méi)錯，這是很多人的一個(gè)期待，因為現今中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)深度博弈的階段，下一步到底如何走，我想不僅僅是開(kāi)發(fā)商在關(guān)注，包括民眾，包括媒體同樣都非常關(guān)注。那在這樣的一個(gè)氛圍當中，也許任何一點(diǎn)的風(fēng)吹草動(dòng)可能就會(huì )引起軒然大波，究竟如何才能夠真正地去偽存真，不再霧里看花呢？稍候的節目繼續我們的評論。
怎樣化解真假難辯的房地產(chǎn)數據迷局？如何建立完整有效的房地產(chǎn)信息體系？各方觀(guān)點(diǎn)解析房地產(chǎn)調控下一步走向�！督袢沼^(guān)察》正在評論。
主持人：歡迎各位繼續收看今天的《今日觀(guān)察》，節目當中我們要和大家一起來(lái)觀(guān)察的是房地產(chǎn)市場(chǎng)上一些真假難辯的數字。好了，我們來(lái)看看網(wǎng)友通過(guò)漫畫(huà)傳遞出來(lái)的這些觀(guān)點(diǎn)，首先我們看到的這個(gè)漫畫(huà)，這個(gè)人已經(jīng)徹底被繞暈了，因為他的周邊有各種各樣的數字啊，所謂的住房空置率、房屋成交量、閑置土地面積、景氣指數等等，這個(gè)漫畫(huà)的標題就一個(gè)字，非常的精準“暈”。
馬光遠：對，他處在一個(gè)數字的迷局里邊。
主持人：對。
馬光遠：我覺(jué)得對于一些房地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)人士來(lái)看這些數字的話(huà)，也許都看不懂，更何況普通的民眾，所以我覺(jué)得一方面我們可能要建立一個(gè)比較數據的這么一個(gè)體系，另一方面，告訴我們真實(shí)的數據，不要讓我們“暈”。
主持人：對，也不要取這么多的數值來(lái)告訴大家。再來(lái)看一看第二幅漫畫(huà)，張鴻你怎么來(lái)看這幅漫畫(huà)？
張鴻：這個(gè)其實(shí)就是說(shuō)房?jì)r(jià)跌得不夠，大家覺(jué)得不解渴，但是其實(shí)可怕的。
主持人：空間還挺大？
張鴻：對，其實(shí)可怕的是那些持幣觀(guān)望然后隨時(shí)準備去抄底，這說(shuō)明什么呢？說(shuō)明大家上漲的預期沒(méi)改，就是你哪怕是水龍頭打開(kāi)了，然后大家進(jìn)去的錢(qián)可能更多，所以你要想讓它下跌的話(huà)，最重要的是改變那些持幣準備隨時(shí)殺進(jìn)去的那些人的預期。
主持人：對，那就要不要讓我們再處在剛才光遠所說(shuō)的“數字迷局”當中，我覺(jué)得這個(gè)詞非常好，我們來(lái)看看媒體對于這段時(shí)間有關(guān)于地產(chǎn)的數字迷局有著(zhù)什么樣的一些評論。
房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)數據和信息不僅關(guān)系到房地產(chǎn)調控，還涉及社會(huì )資源配置，財富分配等問(wèn)題，多家媒體就此發(fā)表了自己的觀(guān)點(diǎn)。
《經(jīng)濟參考報》的文章指出，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的信息不對稱(chēng)性，而消費者自身又缺乏過(guò)濾虛假信息的手段和方式，一些有失客觀(guān)，甚至是無(wú)中生有的信息往往令其形成有悖于市場(chǎng)真實(shí)情況的判斷。
《北京青年報》的文章，從市場(chǎng)的角度進(jìn)行了分析，打擊投機性購房是此輪房地產(chǎn)調控的一個(gè)著(zhù)力點(diǎn)。種種跡象顯示，新一輪房地產(chǎn)調控措施已初步見(jiàn)效，作為主要調控對象的“部分城市”商品房銷(xiāo)售，出現了“量跌價(jià)滯”的局面，但房?jì)r(jià)并未在前期暴漲的基礎上明顯下降，市場(chǎng)進(jìn)入深度博弈期，走勢尚難預料。這種情況下如能掌握房屋數據及信息，有助于人們理解國家現有宏觀(guān)調控政策，也能為各地細化和執行國家政策提供有效支持。
中國新聞網(wǎng)的文章引用經(jīng)濟學(xué)家謝國忠的觀(guān)點(diǎn)指出，中國的房地產(chǎn)泡沫跟其他泡沫不同之處在于，它有著(zhù)前所未有的數量，中國不存在著(zhù)供給不足。2010到2011年的時(shí)候，可能會(huì )形成大量的投機庫存。未來(lái)中國的房地產(chǎn)調控政策應該更具有連貫的戰略，而不是對投機行為不時(shí)發(fā)起不可持續的打擊。
主持人：在媒體的這些評論當中，我們聽(tīng)到了一個(gè)清晰的聲音，就是希望中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠建立起屬于自己的一個(gè)比較客觀(guān)，比較清晰的房地產(chǎn)的信息體系，當然我相信這是可以建立的，但是建立的過(guò)程當中如何去完善？誰(shuí)來(lái)建？誰(shuí)來(lái)監管讓它變得更加的科學(xué)和公正？
馬光遠：真實(shí)。
主持人：真實(shí)。
張鴻：一些基礎的數據顯然是官方有義務(wù)提供的，因為如果說(shuō)，提供的信息不全面的話(huà)，它往往得出的結論是非�？膳碌�。我給你算一下，就是昨天統計局公布的這個(gè)數據，如果我們單純算這個(gè)數據的話(huà)，你會(huì )得出一個(gè)什么樣的結論。就是現在上半年的住宅待售面積是1億平米左右，統計局基本上算房子是每一套按照107平算的，1億平米除以107平可以得出99萬(wàn)套，就是上半年到現在為止還有99萬(wàn)套房子沒(méi)有賣(mài)出去。而去年全年的商品房的銷(xiāo)量是804萬(wàn)套，今年上半年的商品房的銷(xiāo)量是368萬(wàn)套，什么意思呢？就是99萬(wàn)套待售的只夠一個(gè)半月就賣(mài)光了。所以?xún)H僅從這個(gè)數字來(lái)算的話(huà)，你會(huì )得出供不應求了，是吧，那房?jì)r(jià)會(huì )怎樣呢？所以還需要其他的數字，什么數字呢？就是上半年新開(kāi)工的面積是多少？上半年竣工的面積是多少？上半年已經(jīng)拿到了預售許可證，但是沒(méi)有在竣工上備案的房子有多少？還有一方，是需求的一方，就是買(mǎi)房人的這個(gè)心理需求是多少？這個(gè)很多工業(yè)里面，制造業(yè)里面有“景氣”，就是我的心理指數，因為假定只有99萬(wàn)套可以賣(mài)，但是我的心理需求只有80萬(wàn)套，是供大于求。所以這些數字有的是需要我們基礎的官方來(lái)提供的，有的是需要各個(gè)中介來(lái)提供的，如果這些數字沒(méi)有，我們選擇不到的話(huà)，那就只能是誰(shuí)想讓哪個(gè)數字代表自己的利益，誰(shuí)就選擇性的說(shuō)出那個(gè)數字。
主持人：光遠在你看來(lái)，誰(shuí)來(lái)做這樣的一個(gè)工作，可能更能夠保證我們這個(gè)體系的一個(gè)真實(shí)性？
馬光遠：當然我們現在老是講話(huà)語(yǔ)權，我覺(jué)得信息的發(fā)布權是很重要的，所以第一個(gè)發(fā)出一個(gè)真實(shí)的信息，對于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的這種壟斷狀況來(lái)看的話(huà)，非常重要，很可惜的是我們看到，發(fā)布這些信息的無(wú)論是機構也好，還是媒體也好，他們的真實(shí)性和權威性都遭到了質(zhì)疑。整個(gè)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在信息方面的亂象，給我的感覺(jué)就好像那個(gè)諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎阿克爾洛夫，他講的檸檬市場(chǎng)，就是舊貨市場(chǎng)，整個(gè)信息完全不對稱(chēng)，那么導致一些真實(shí)的信息反而被虛假信息給擠出市場(chǎng)了。那么從現在來(lái)看的話(huà)，我覺(jué)得第一，當然官方的數據是非常重要的。
主持人：沒(méi)錯。
馬光遠：官方的數據最起碼我覺(jué)得著(zhù)代表著(zhù)一個(gè)總體未來(lái)政策調控的一個(gè)方向；第二點(diǎn)，科研機構的數據也非常重要。但是現在我們來(lái)看的話(huà)，整個(gè)市場(chǎng)上科研機構的很多數據又來(lái)自于中介，這個(gè)是非常搞笑的。我覺(jué)得因為中介，我們不能說(shuō)所有中介的數據都是沒(méi)有價(jià)值的，但是畢竟，中介他在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)他是有利益的，整個(gè)數據的發(fā)布我們現在看到，那么目前整個(gè)包括中國指數研究院，包括一些中介機構發(fā)表的一些數據，那么很多情況下有些數據真的經(jīng)不住歷史的考驗，經(jīng)不住真實(shí)的考驗。那在這種情況下，我覺(jué)得就整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)要改變這么一個(gè)信息亂象的話(huà)，最關(guān)鍵的，第一，相關(guān)政府部門(mén)必須控制，必須對整個(gè)信息有主導權；那么第二點(diǎn)，我們要更多的能夠鼓勵一些科研機構，建立一些權威的指標體系；第三個(gè)，中介機構的數據我們可以作為參照。那么最終一個(gè)比較理想的當然是大家都在發(fā)表數據，但是最終形成一個(gè)權威的。
主持人：對。
馬光遠：所以我倒不認為政府可以壟斷這個(gè)信息的發(fā)布權，但最起碼在目前的情況下，政府應該主導這個(gè)信息的發(fā)布權，而不僅僅是辟謠。
主持人：我想這才是真正改變信息亂象，讓這個(gè)市場(chǎng)不再充斥著(zhù)各種各樣的數字和謠言的一個(gè)最切實(shí)可行的做法。
再來(lái)看看網(wǎng)友有著(zhù)什么樣的一些建議，這位網(wǎng)友說(shuō)，“統計局說(shuō)了，我們有很多待售的房子，下面的售樓部說(shuō)，我們的房子都賣(mài)完了，所以他想問(wèn)一問(wèn)，我們到底該信誰(shuí)呢？房?jì)r(jià)過(guò)高，房地產(chǎn)引發(fā)的產(chǎn)能過(guò)剩是突出的問(wèn)題，我想中國經(jīng)濟要想健康發(fā)展，調控房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)行經(jīng)濟轉型，是我們必須要堅決執行的基本國策�！�
接下來(lái)我們再來(lái)聽(tīng)一聽(tīng)今天的特約評論員對此有什么樣的觀(guān)點(diǎn)。
陳國強（北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)）：我想這個(gè)還是由這些專(zhuān)業(yè)的統計部門(mén)或者是跟住建部門(mén)，專(zhuān)業(yè)的管理部門(mén)提供相關(guān)的數據，可能比較可信可靠一點(diǎn)。當然也希望這些統計部門(mén)也好，專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)也好，在發(fā)布相關(guān)數據的時(shí)候，可能需要更慎重，更謹慎一些。另外一個(gè)，我想也可能從受眾的角度，也希望在政策維穩的前提之下，獲得一個(gè)比較穩定的持續的政策信號，政策如果是沒(méi)有變，是穩定的狀態(tài)，那么不應該釋放出一些讓人產(chǎn)生誤解的這種信號。
主持人：陳國強先生其實(shí)也在強調要由專(zhuān)業(yè)的統計部門(mén)來(lái)做這個(gè)數據的統計和發(fā)布，那么我們要從這個(gè)地產(chǎn)的長(cháng)遠的調控的這個(gè)目標來(lái)說(shuō)，當下的這個(gè)當務(wù)之急到底是什么？首先應該做一些什么？
張鴻：信息首先要通暢和公開(kāi)，其次呢，目標要明確，否則的話(huà)，這個(gè)市場(chǎng)上信息會(huì )滿(mǎn)天飛的，今天彭博社和路透社都發(fā)了一個(gè)消息，就是銀監會(huì )要求北京、上海、廣州、杭州，所有的銀行停止發(fā)第三套房貸，這個(gè)解決了什么問(wèn)題呢，如果是真的，它就解決了我們前面的目標不是特別明顯，我們說(shuō)部分過(guò)快上漲的城市，不知道，起碼如果有這個(gè)消息的話(huà)，這四個(gè)是過(guò)快上漲的城市。所以如果這個(gè)消息是真的話(huà)，我希望能夠公開(kāi)這個(gè)消息，如果它是假的話(huà)，那就盡快辟謠。
馬光遠：我覺(jué)得這個(gè)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)大家對“空置”既然這么感興趣。
主持人：這么敏感。
馬光遠：這么敏感的話(huà)，說(shuō)明這個(gè)數據本身還是非常有價(jià)值的，所以我覺(jué)得不要去刻意的回避這個(gè)，現在我看到，其實(shí)2006年的時(shí)候國家統計局就把這個(gè)“空置”作為一個(gè)統計指標，但是現在又變成了一個(gè)“待售面積”，我覺(jué)得這有點(diǎn)刻意地去回避了。
主持人：是。
馬光遠：我們沒(méi)有必要刻意回避，我們應該去完善它，既然這個(gè)指標大家都害怕，大家都敏感，說(shuō)明它……
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