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| 2010-08-18 作者:唐學(xué)鵬 來(lái)源:21世紀經(jīng)濟報道 |
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中國住房空置率之謎是近日最為關(guān)注的話(huà)題。不久前，有媒體報道，經(jīng)國家電網(wǎng)的家庭用電數據可知，全國660個(gè)城市總共有6540萬(wàn)套住宅電表讀數連續6個(gè)月為零，一時(shí)間引發(fā)軒然大波，很多網(wǎng)友不斷發(fā)布附近住宅小區“黑燈照”，央視更是對很多熱點(diǎn)樓盤(pán)的“空置房”做了一些調查。不過(guò)，住房高空置率問(wèn)題也遭到很多市場(chǎng)分析人士的否認和反駁。
坦率地說(shuō)，即使“6540萬(wàn)套”數字過(guò)于龐大牽強，但只需用日常的觀(guān)察可知中國住房空置率是個(gè)很大的問(wèn)題。中國統計部門(mén)沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的空置率。這也許是件好事，因為少了一項爭議性的統計項目。不過(guò)，住建部官員發(fā)出“空置率跟高房?jì)r(jià)沒(méi)有直接關(guān)系”的言論卻在邏輯上讓人費解。
如果“空置率和高房?jì)r(jià)沒(méi)有直接聯(lián)系”的邏輯成立的話(huà)，那么是否也可以說(shuō)“農產(chǎn)品的囤積炒作同農產(chǎn)品價(jià)格飛漲沒(méi)有直接聯(lián)系”？這就會(huì )在事態(tài)上形成古怪的分裂，因為農產(chǎn)品沒(méi)有順暢地進(jìn)入消費市場(chǎng)可以等同于“空置”。國家各部委正在部署行動(dòng)打擊農產(chǎn)品的囤積和投機，發(fā)改委甚至認為，農產(chǎn)品例如粳米、玉米、大蒜、蔬菜、綠豆等價(jià)格的猛漲最重要的原因就是不法資金的囤積，兩者有著(zhù)至關(guān)重要的關(guān)聯(lián)。但是這個(gè)關(guān)聯(lián)在房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎消失得無(wú)影無(wú)蹤。
當然，并非所有空置都是不合理的，例如家庭人口增減帶來(lái)的住房多余，這是市場(chǎng)正常狀態(tài)的合理變動(dòng)。我們所擔憂(yōu)的是一種“系統性空置”，這種空置的背后根本性力量是政策導致的。就像在期貨市場(chǎng)，人們之所以持續持有頭寸并不斷放大，不愿意平倉，那一定是有一種瘋狂的系統性力量驅使人們這么做。而這個(gè)力量就是政府低利率為代表的極度寬松貨幣政策，人們始終受到負利率和高通脹預期的困擾，買(mǎi)房就是一件非常合理的事情。即使買(mǎi)房產(chǎn)生的租金收入看上去都不如房屋總款存在銀行里面的利率，人們還是會(huì )投機式買(mǎi)房，即使買(mǎi)房之后房屋是空置的。因為買(mǎi)房是可以使用按揭，有杠桿率，同時(shí)他們堅信通脹會(huì )傳遞到房屋租賃市場(chǎng)，最終房租還會(huì )大幅度上升，租售比會(huì )在動(dòng)態(tài)中修正。
房屋市場(chǎng)的“系統性空置”在西方國家被視為堪比失業(yè)的浪費，相當于大量資源被閑置，所以會(huì )出臺稅收政策來(lái)增加空置成本，不過(guò)這要求對中國也許過(guò)高，因為中國統計部門(mén)現在連空置房屋都不能查，更談不上會(huì )立即出臺政策。所以，我們冀望政府改變“系統性空置”是通過(guò)提高利率、收縮貨幣的方式來(lái)進(jìn)行。
房屋空置并不是個(gè)中性問(wèn)題，也不僅僅是投機性購房者所忌諱的問(wèn)題。事實(shí)上，維護房屋泡沫的中堅力量始終是那些有房者——甚至僅有一套房的業(yè)主。道理很簡(jiǎn)單，因為如果你我工資相當都是8000，但我在房?jì)r(jià)1萬(wàn)的時(shí)候，每月還完按揭5000后我還有3000，有余錢(qián)買(mǎi)其他消費品，但如果房?jì)r(jià)漲到1.4萬(wàn)，按揭7000，那么你只能買(mǎi)點(diǎn)糧食蔬菜“果腹”了，由于你沒(méi)有余錢(qián)，那么其他商品對應的整體購買(mǎi)力也會(huì )削減，從而使價(jià)格變得便宜，這其實(shí)是“消費者剩余的轉移”，只不過(guò)從后購房者轉到先購房者。所以，房?jì)r(jià)泡沫對于所有的購房者都是有利的，即使這其中人并不炒房，他們也可以通過(guò)房?jì)r(jià)對后買(mǎi)者購買(mǎi)力的“稀釋”而獲利，這個(gè)“消費者剩余內部轉移機制”將會(huì )導致房地產(chǎn)泡沫會(huì )極大限度地吸納每一滴泡沫成分，最大限度地拖人入“泥潭”，最大限度地擴散，然后造成最大限度的傷害。
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