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[博客]房?jì)r(jià)收入比的無(wú)奈
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2010-08-23 作者：任志強 來(lái)源：經(jīng)濟參考報
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國際上大多用兩個(gè)指數來(lái)衡量住房的價(jià)格，并以此來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)格的合理性。一個(gè)是住房可支付性指數，這個(gè)計算起來(lái)比較合理，但大多數自稱(chēng)為專(zhuān)家的人們不會(huì )用，或有些人根本不知道，于是就只好用另一個(gè)至少可以讓多數人能看明白的“房?jì)r(jià)收入比”作為衡量的標準。
但遺憾的是國際上對“房?jì)r(jià)收入比”所應采取的計算數據有嚴格的定義，如必須采用全部收入的中位數而非平均數，全部住房套面積的中位數而非平均數，全部住房交易價(jià)格的中位數而非平均數，尤其是不能僅用一手商品房的市場(chǎng)平均價(jià)，而不計算經(jīng)濟適用住房、享受經(jīng)濟適用住房政策的住房、二手房等價(jià)格的中位數或平均數。中國目前大多數所謂專(zhuān)家們的計算幾乎全部都違背或根本不知道中位數的基本定義與計算原則，所以許多人會(huì )用100平方米作為計算標準，而實(shí)際全國住房套面積的中位數僅為76平方米，上海僅為66.1平方米，天津僅為65.1平方米。
按王小魯計算的收入情況看，中國尚無(wú)嚴格的個(gè)人收入統計，而更多的是工薪為主的工資收入統計，同時(shí)，幾乎沒(méi)有各種可交易住房?jì)r(jià)格的中位數。這些大多要靠多項統計綜合計算，而我們的各種所謂專(zhuān)家則根本不去計算，只簡(jiǎn)單的用各種平均數來(lái)估測，自然差距離現實(shí)巨大，且對社會(huì )的不良影響也很大。
開(kāi)發(fā)商的房屋定價(jià)則與房?jì)r(jià)收入比的計算無(wú)關(guān)，也許是反相關(guān)。房?jì)r(jià)收入比可以用于宏觀(guān)判斷，但絕不能針對于個(gè)性選擇。通常購買(mǎi)百萬(wàn)元級住房的是30至40歲的年齡群，這個(gè)年齡群恰恰是收入增長(cháng)較快的群層，因此也是相對房?jì)r(jià)收入比較高的群層。但是由于其增長(cháng)變化快，屬收入上升期，可在不影響家庭體面生活的條件下承受較高的還貸壓力，幾年后隨著(zhù)收入的增長(cháng)則房?jì)r(jià)倍數比會(huì )快速下降。
而30萬(wàn)元至50萬(wàn)元的購買(mǎi)人群則相對收入增長(cháng)潛力會(huì )在一個(gè)較長(cháng)周期體現，所以倍數太高則日常生活會(huì )受到還貸壓力的影響，故反而收入比倍數會(huì )低于上一層次。
此外，中國的人口處于高速的流動(dòng)期，而收入兩端的人群是流動(dòng)量最集中的人群。一是，高收入的人群攜帶著(zhù)大量的財富向城市中轉移，于是就改變了這個(gè)城市或地區的收入比，但卻在資金與財富的大量流入時(shí)并無(wú)法列入統計之中。二是，低收入的打工一族的流動(dòng)，這些流動(dòng)人群的GDP在當地體現，一部分收入在當地體現，但大量財富的消費卻可能回流至戶(hù)籍所在城市。于是這就造成了統計數據的收入與房?jì)r(jià)的反向差距拉大，而只有中位數的統計才能排除這些移動(dòng)的高收入與流動(dòng)的低收入，得出相對合理的評價(jià)。
于是中國的房?jì)r(jià)收入比在沒(méi)有準確的中位數收入統計和沒(méi)有中位數的房?jì)r(jià)統計中變成了一種誤導市場(chǎng)與民眾的工具，不但不能對該市場(chǎng)有個(gè)清楚的認識，反而讓市場(chǎng)更加混亂，成了一件令人尷尬的事情。不如放棄這個(gè)只有專(zhuān)業(yè)計算才能正確得出結論的指標，而轉用住房可支付性指數，反而更容易讓決策層有個(gè)正確判斷市場(chǎng)的依據。
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