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今日觀(guān)察文字實(shí)錄-房地產(chǎn)調控不回頭
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2010-08-25 作者： 來(lái)源：央視網(wǎng)
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國務(wù)院副總理李克強八天內兩提抑制房地產(chǎn)投機炒作行為，房地產(chǎn)調控政策信號如何解讀？《今日觀(guān)察》正在評論。
主持人（史小諾）：這里是正在播出的《今日觀(guān)察》，歡迎各位的收看。本月13號和21號，國務(wù)院副總理李克強分別在北京和江蘇常州，兩次強調要加快保障性住房重大民生工程建設，繼續落實(shí)好房地產(chǎn)調控政策措施，堅決抑制投機炒作的行為。在房地產(chǎn)進(jìn)入深度博弈的當下，李克強副總理的短短八天之內連續兩次表態(tài)，透露出了怎樣的新的信號？房地產(chǎn)調控還有多長(cháng)的路要走？今天我們將會(huì )就此展開(kāi)評論。
今天我們的評論員是霍德明先生和張鴻。
首先我們一起來(lái)了解一下新聞背景。
21日，中共中央政治局常委，國務(wù)院副總理李克強，在加快保障性安居工程建設工作座談會(huì )上強調，實(shí)施保障性安居工程要從各地實(shí)際出發(fā)，突出重點(diǎn)，分類(lèi)指導，實(shí)施保障性安居工程，地方政府是責任主體，把這項工程建設好，各項政策要跟上。李克強要求各地要繼續落實(shí)好國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調控的政策措施，切實(shí)增加住房有效供應，堅決抑制投機炒作行為，鞏固調控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期穩定健康發(fā)展。
8月13日，李克強在北京市考察廉租住房，公共租賃住房等建設時(shí)強調，要加快保障性安居工程建設步伐，改善中低收入群眾基本住房條件，繼續貫徹國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的一系列政策措施，堅決抑制投機炒作等不合理需求。
在八天時(shí)間里，李克強兩次強調抑制房地產(chǎn)投機，備受各界關(guān)注。住房關(guān)系民生，保障性住房建設，更是與低收入群體密切相關(guān)，目前，各地紛紛采取措施加快保障性安居工程建設。
今年，北京保障性住房開(kāi)發(fā)投資達到214億元，供應土地1123公頃，新開(kāi)工11.6萬(wàn)套，竣工2.3萬(wàn)套，中低價(jià)位中小套房的土地供應達到1202公頃，占住宅土地供應總量的83%。
上海，市級財政專(zhuān)項安排補助資金14億元，支持各區縣籌措廉租住房房源，新選址23幅、建設用地面積達到105平方公里的土地，實(shí)施土地儲備，用于以保障性住房為主的大型居住社區建設。
天津，今年保障性住房建設和棚戶(hù)區改造計劃投資總額332億元，已完成投資201億元，完成率達到60.5%，有媒體指出，加快保障性安居工程建設工作座談會(huì )，不僅在于對年初定下的在全國建設580萬(wàn)套保障性住房目標的檢查落實(shí)，和對下一步工作的安排，更在于它傳達出繼續推進(jìn)房地產(chǎn)調控的政策信號。
主持人：那么很多人認為李克強副總理的這兩次講話(huà)，可以說(shuō)是給一直以來(lái)觀(guān)望情緒比較濃厚的房地產(chǎn)市場(chǎng)給了一個(gè)調子，那我想請問(wèn)兩位評論員，你們是怎樣來(lái)解讀或者是看待李克強副總理兩次講話(huà)的？霍教授。
霍德明（財經(jīng)頻道評論員）：我覺(jué)得至少給了我們兩個(gè)信號。第一個(gè)是強調保障性安居工程，也就是說(shuō)對于一般的中下階層，為什么呢，因為他要建設保障性住房有580萬(wàn)套，相當大的一個(gè)數字。
主持人：對。
霍德明：不過(guò)第二個(gè)，他是堅決抑制投機炒作的行為，我覺(jué)得這句話(huà)是說(shuō)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商聽(tīng)的，如果說(shuō)是不能夠堅持下去的話(huà)，那么對于炒作這一塊，將會(huì )有更多，更嚴厲的措施進(jìn)去。所以我覺(jué)得兩種信號在八天里面，一直連續釋放出來(lái)，可以說(shuō)對于下半年的房地產(chǎn)的這個(gè)走勢，應該算是定了個(gè)調了。
張鴻（財經(jīng)頻道評論員）：你看他其實(shí)兩次談話(huà)的場(chǎng)合都和保障性住房有關(guān)，一次是考察，一次是座談會(huì )，但是其實(shí)說(shuō)的呢，都是這個(gè)房地產(chǎn)調控的基本上這個(gè)核心問(wèn)題，就不光是保障性住房，比如說(shuō)抑制投機炒作這是我們“國十條”里面非常明確的。還有一個(gè)就是增加住房的有效供給。就是一個(gè)是抑制不當需求，一個(gè)是增加供給。然后還提到說(shuō)要“鞏固調控成果”，其實(shí)說(shuō)白了就是不松動(dòng)，調控不松動(dòng)。
主持人：要繼續下去。
張鴻：對，也從另一個(gè)側面告訴我們，調控已經(jīng)有一些成果在了，所以要堅持下去。還有一個(gè)就是他特別提到了，要地方政府在保障性住房上要負責，這個(gè)其實(shí)和“國十條”也是一脈相承的，“國十條”第一條就說(shuō)，“要建立問(wèn)責制，省級政府要對房?jì)r(jià)負責”，不光是保障性住房，就是房?jì)r(jià)如果非合理性的這個(gè)上漲的話(huà)，也是要負責。所以綜合這兩次講話(huà)，其實(shí)說(shuō)的都是一個(gè)事情，就是要繼續調控。
主持人：這也是表達了中央政府的一個(gè)決心和這個(gè)路子還會(huì )繼續走下去。相關(guān)話(huà)題我們再來(lái)看一下我們網(wǎng)友的評論，這位朋友叫“游戲人生”，我們對他進(jìn)行一個(gè)視頻連線(xiàn)，您好！
網(wǎng)友：您好！主持人。
主持人：能給我們做一個(gè)自我介紹，你是哪里的人��？
網(wǎng)友：我是浙江麗水人。
主持人：那我想問(wèn)一下，你們平時(shí)談?wù)摲績(jì)r(jià)多嗎，你認為你們那里的房子，房?jì)r(jià)現在怎么樣？
網(wǎng)友：平時(shí)的話(huà)，因為正好處于我們現在這個(gè)年齡的話(huà)，我們可能議論最多的就是房子的問(wèn)題了，那么在我們這座城市，在國家出臺政策以前房?jì)r(jià)是非常高的，不過(guò)自從今年這些相關(guān)政策出臺之后，目前房?jì)r(jià)也是趨于穩定了。
主持人：那今年下半年有買(mǎi)這個(gè)房子的意愿嗎，和期待嗎？
網(wǎng)友：我覺(jué)得還是要再觀(guān)望一下比較好，因為我覺(jué)得政策方面國家已經(jīng)出臺了很多，但是可能這個(gè)就是，要有一個(gè)過(guò)程，我想看一下它的底線(xiàn)是哪里。
主持人：那我想請問(wèn)一下，因為我看你很年輕啊，你參加工作幾年了？
網(wǎng)友：有四年了。
主持人：那你覺(jué)得你目前的這個(gè)工作狀態(tài)和經(jīng)濟狀況，你覺(jué)得你買(mǎi)房子是不是還是有些困難？
網(wǎng)友：我曾經(jīng)粗略的算過(guò)一筆帳，就是我和我的愛(ài)人兩個(gè)人，如果說(shuō)不吃不喝的話(huà)，大概用八年的時(shí)間可以買(mǎi)一套大概40幾萬(wàn)的二手房，就是說(shuō)全額付款，那么如果說(shuō)是中間再考慮到其他的問(wèn)題，我覺(jué)得這個(gè)買(mǎi)房壓力還是蠻大的，你包括像孩子啊，還有一些社會(huì )上的，包括房?jì)r(jià)的變動(dòng)等等都有可能會(huì )影響到這些。
主持人：好的，謝謝，謝謝你的參與。
接下來(lái)我們再來(lái)看一個(gè)網(wǎng)絡(luò )的相關(guān)調查，這個(gè)題目是“您目前的購房計劃是？”現在計劃買(mǎi)房目前正處于觀(guān)望當中的是39.8%，大概是四成左右的朋友，已經(jīng)購房的是21.7%，沒(méi)有考慮過(guò)買(mǎi)房是14.5%，考慮廉租住房或者是公共租賃住房12%，考慮一直租房下去，租房更加便宜是7.20%，看來(lái)我們的網(wǎng)友對這個(gè)購房的計劃是各有各的不同。
其實(shí)對于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢，是仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智，而且一直以來(lái)大家也是有著(zhù)不同的判斷。那么當下中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)到底是一個(gè)怎樣的狀況？我們通過(guò)一個(gè)短片一起來(lái)了解一下。
房地產(chǎn)觀(guān)望氣氛濃厚，房?jì)r(jià)走勢將會(huì )如何？這是當下關(guān)心樓市的人們最為關(guān)注的。
價(jià)格方面，7月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲10.3%，漲幅比6月份縮小1.1個(gè)百分點(diǎn)，但環(huán)比持平，其中，新建住宅與上月持平，二手住宅下降0.1%，買(mǎi)賣(mài)雙方在價(jià)格上依然互不相讓?zhuān)浾呷涨霸诒本┎糠中麻_(kāi)樓盤(pán)進(jìn)行調查。
記者：價(jià)格有降嗎？
房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員：沒(méi)有，都是在升的，逐步在升的。
記者：現在不是在調控嗎？
房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員：調控也沒(méi)有降，只是沒(méi)有再漲了。
中國經(jīng)濟景氣監測中心報告顯示，二季度，我國城市消費者預期房?jì)r(jià)下降的比重明顯增加，一線(xiàn)城市，消費者預期房?jì)r(jià)上漲的比重為36%，比一季度減少24個(gè)百分點(diǎn)，預期房?jì)r(jià)下降的比重為41%，比一季度增加18個(gè)百分點(diǎn)。二線(xiàn)城市消費者二季度預期房?jì)r(jià)下降的比重為30%，比一季度增加15個(gè)百分點(diǎn)。
低迷樓市如何激活？日前媒體紛紛報道，北京華遠集團總裁任志強勸開(kāi)發(fā)商認清形勢，以降價(jià)換取銷(xiāo)售，并調侃說(shuō)，“開(kāi)發(fā)商還是從了吧，有什么可博的�！比f(wàn)科董事長(cháng)王石則認為，“目前觀(guān)望的低谷已經(jīng)過(guò)去，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)下調的空間在10%—15%左右�！迸c此同時(shí)他認為，樓市的剛性需求購買(mǎi)力還是非常強。
當下樓市成交量持續在低谷徘徊，1—7月，全國商品房銷(xiāo)售面積4.58億平方米，比去年同期增長(cháng)9.7%，增幅比上半年回落了5.7個(gè)百分點(diǎn)，與成交低迷相伴隨的是，不少城市土地購置面積和完成土地的開(kāi)發(fā)面積仍在同比下降，房地產(chǎn)下半年開(kāi)發(fā)投資或將出現明顯回落，在此情況下，建議暫緩出臺新的緊縮性房地產(chǎn)調控政策的聲音時(shí)有耳聞。
業(yè)內人士指出，鑒于樓市目前仍將處于嚴格的調控政策之下，預計各地成交量的復蘇過(guò)程將會(huì )較為緩慢，歷次調控的經(jīng)驗表明，在市場(chǎng)僵持之際，率先降價(jià)促銷(xiāo)的房企多能占得市場(chǎng)先機，這不僅利于自身資金鏈的良性運作，也能在市場(chǎng)調控之際把握主動(dòng)。
主持人：那么剛才從短片當中我們也是看到不同的房地產(chǎn)商他們有著(zhù)不同的聲音，那么張鴻你對我們現在很多地產(chǎn)商他們新的這個(gè)表態(tài)，有著(zhù)怎樣的說(shuō)法和看法？
張鴻：其實(shí)很多知名開(kāi)發(fā)商不光是這幾個(gè)了，都紛紛在這個(gè)敏感的時(shí)期出來(lái)表態(tài)，但是我覺(jué)得他們好像，最近一段時(shí)間口徑出奇的一致，就覺(jué)得未來(lái)可能要下跌，而且是不得不下跌，任志強說(shuō)“我們從了吧”，聽(tīng)上去特別像調侃，但是我相信作為一個(gè)開(kāi)發(fā)商從他的角度來(lái)說(shuō)，他是真的是盼望著(zhù)那些開(kāi)發(fā)商能夠聽(tīng)他的這個(gè)苦言相勸，因為他還有原因，我們沒(méi)有表現出來(lái)，就是他，他的原因是，他說(shuō)如果你不從的話(huà)，如果我們開(kāi)發(fā)商不降價(jià)的話(huà)，那很可能引發(fā)新一輪的這個(gè)更加嚴厲的政策，何苦呢，那你不如降降價(jià)吧。我想他們有這樣的一個(gè)基本上共同的一個(gè)判斷，背后一定有非常理性的一個(gè)分析過(guò)程。
主持人：對。
張鴻：比如說(shuō)我可以舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，就是房地產(chǎn)商的這個(gè)資金鏈，那《上海證券報》引用了一個(gè)評論，分析就是說(shuō)半年報看起來(lái)80多家的房企，然后他們的資金鏈到底是怎么情況？說(shuō)凈現金流今年上半年，合計是負的732億，去年上半年凈現金流是328億。
主持人：相差這么大。
張鴻：里外里是1000個(gè)億的這個(gè)差距。
主持人：對。
張鴻：就是缺錢(qián)嘛，缺錢(qián)怎么，然后呢，這個(gè)融資難度也大，比如說(shuō)他想增發(fā)個(gè)新股啊，這個(gè)現在對他壓力也大，然后銀監會(huì )現在也說(shuō)，說(shuō)你如果有囤地現象的話(huà)我們就不給你貸款了，對吧，這也是“國十條”里邊的要求。再加上去年的房地產(chǎn)的這個(gè)良好的一個(gè)勢頭，很多公司都拿到地了，然后那些地呢，將在，很可能在今年9、10月份就變成房子，所以潘石屹說(shuō)，你說(shuō)房子增加了，然后錢(qián)又少了，那房?jì)r(jià)未來(lái)還會(huì )怎樣呢，房?jì)r(jià)未來(lái)可能就是要下跌。
主持人：他說(shuō)是有10%—15%的這樣的一個(gè)空間？
張鴻：對，王石說(shuō)可能有10—15%的，當然對普通老百姓來(lái)說(shuō)可能還不解渴啊，我不相信說(shuō)現在的這一輪繼續調控的話(huà)，會(huì )有像2008年，2009年初的那個(gè)調控，會(huì )有一些大的地產(chǎn)商可能資金鏈“嘭”一下就斷了，然后就垮掉了，不大可能，因為大的地產(chǎn)商經(jīng)過(guò)去年的整個(gè)信貸的增加……
主持人：他可能資金積累了？
張鴻：對，他們活得，能活得挺好的，但是不排除有很小的開(kāi)發(fā)商，他咬牙挺，但是他挺不住了，“啪”一下資金鏈斷了，那他可能就會(huì )成為第一棵稻草，多米諾效應，然后就可能就引發(fā)整個(gè)房地產(chǎn)的這個(gè)下降。所以就是說(shuō)下半年的整個(gè)的一個(gè)銷(xiāo)售任務(wù)對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也是特別大，所以他們現在的判斷就是，可能第一，在政策上我們不得不降價(jià)，第二，從我們自己的這個(gè)銷(xiāo)售來(lái)講可能也得主動(dòng)降價(jià)。
霍德明：我覺(jué)得對于下半年房?jì)r(jià)到底會(huì )不會(huì )真的降價(jià)，這目前來(lái)看還是一個(gè)焦灼的狀態(tài)，就像是足球，那球還在中場(chǎng)踢呢，為什么呢？我看到的數據是，這個(gè)國家統計局公布的7月份全國70大中城市里面，它的房?jì)r(jià)環(huán)比，跟6月份比是持平的，不過(guò)同一個(gè)時(shí)間也是發(fā)改委公布的7月份36個(gè)城市里面，它和前一個(gè)月，跟6月份比的話(huà)，它還上漲了1.61%，當然這是年增率，所以我覺(jué)得增幅不高，也就是說(shuō)我們還沒(méi)有真的看到有關(guān)于房?jì)r(jià)在真正持續下跌的這個(gè)現象，所以我說(shuō)它是個(gè)深度博弈啊，博弈大概是在政府一方面，還有另外一方面就是開(kāi)發(fā)商了，當然了這個(gè)博弈的結果張鴻剛剛講了，如果看財務(wù)，尤其在資金流上面，它是不是能撐得下去，但是我得提醒我們的國土部在8月22號，又公布了一個(gè)新的所謂“2815宗閑置土地”的事，我想大家都已經(jīng)注意到了，而且對于這個(gè)土地他已經(jīng)約談了很多地方的所謂的負責人了，要看什么，看10月份，你這邊要給我做一個(gè)結果出來(lái)了。當這么一個(gè)問(wèn)責的精神，如果問(wèn)責的實(shí)事能夠真的落實(shí)的話(huà)，那這個(gè)閑置土地一旦釋出來(lái)，一旦開(kāi)始要建房子的話(huà)，那么對于全國的房?jì)r(jià)，我想應該還是有一個(gè)比較……
主持人：好的抑制作用。
霍德明：好的抑制作用的。
主持人：就像兩位所說(shuō)的，現在目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)是在一個(gè)深度博弈和這個(gè)焦灼的狀態(tài)之下，那么房地產(chǎn)調控確實(shí)是需要持之以恒，在接下來(lái)調控的過(guò)程當中，我們的著(zhù)力點(diǎn)主要應該放在哪些方面？稍候繼續我們的評論。
低迷樓市，房?jì)r(jià)松動(dòng)跡象是否將會(huì )蔓延？地產(chǎn)調控不動(dòng)搖，政策落實(shí)如何穩步推進(jìn)？《今日觀(guān)察》正在評論。
主持人：好，歡迎回到我們的節目，接下來(lái)繼續我們的房地產(chǎn)調控話(huà)題，我們一起來(lái)看兩幅漫畫(huà)。這幅漫畫(huà)叫做這個(gè)城市調控。
霍德明：這個(gè)有意思，漫畫(huà)你看。
主持人：對。
霍德明：他想要把這個(gè)房?jì)r(jià)用幾個(gè)繩子……
主持人：牽住。
霍德明：把它牽住，把它釘錨，釘下去，其實(shí)這里面就叫你不要炒作，如果你真的房?jì)r(jià)要沖上天去的話(huà)，我看天羅地網(wǎng)，搞個(gè)大鎖把它整個(gè)套上去，那個(gè)時(shí)候我想是所謂我們最不愿意看到的事情。
主持人：這個(gè)看來(lái)我們就是政府還是有這樣一個(gè)信心和決心的。再來(lái)看下一幅，“別怕，這點(diǎn)風(fēng)不算大”，這應該是咱們地產(chǎn)商的一種聲音。
張鴻：對，這是房地產(chǎn)大佬說(shuō)的話(huà)，但是你注意他旁邊還有小的這個(gè)地產(chǎn)商，我不相信開(kāi)發(fā)商是鐵板一塊，肯定有一些小的開(kāi)發(fā)商在持續的調控下面，肯定他會(huì )撐不住的。
主持人：熱點(diǎn)城市的房?jì)r(jià)偏高也是業(yè)內和我們老百姓一直以來(lái)非常關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)話(huà)題，而且從財經(jīng)頻道的很多節目當中，我們其實(shí)經(jīng)�？梢钥吹�，國外的樓市到底怎么樣？他們的調控政策是怎樣把控的？接下來(lái)我們通過(guò)一個(gè)片子，一起來(lái)了解一下。
說(shuō)起房地產(chǎn)和房?jì)r(jià)，不妨把目光聚焦國外一些城市。
東京附近的樓盤(pán)公寓售價(jià)很高，如在靠近銀座的東京都港區芝浦的一處高級公寓，80平方米售價(jià)6580萬(wàn)日元，約合人民幣526萬(wàn)元。而在東京核心區以外，房屋售價(jià)并非高得讓人不可企及，位置相當于北京五環(huán)附近一套70平米的房子售價(jià)在200萬(wàn)人民幣左右。在東京都以外的神奈川價(jià)格則更加便宜一些，如1988年建造的一套20平米的房子，售價(jià)在50萬(wàn)人民幣左右，如果出租每月租金相當于人民幣3800元。神奈川當地雇員平均一個(gè)月的工資約合1.6萬(wàn)元人民幣，這樣算下來(lái)，3800元的房租不算很貴。
再看德國，從1977年至今，德國房?jì)r(jià)平均只上升60%，同期人均收入上升三倍，即德國房?jì)r(jià)平均每年只上漲1%，德國實(shí)行先存后貸合同儲蓄計劃，即買(mǎi)樓者先存入樓價(jià)50%才獲貸款。即，如果你決定買(mǎi)樓，可以先行存款，直到存款相當于樓價(jià)50%便可買(mǎi)樓，存款是固定利率，貸款也是固定利率，沒(méi)有變化。另外只有42%的家庭擁有自住物業(yè)，其余58%是租樓，由于供應充足，樓價(jià)平均每年只升1%。置業(yè)只作為自住，不能博資產(chǎn)升值。
針對當前我國樓市僵局如何打破？媒體也在建言。新華社文章援引專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)，解決目前高房?jì)r(jià)的根本出路在達到需求和供給的某種平衡，現行的住房保障政策下，廉租房針對最低收入階層，只租不售；經(jīng)濟適用房針對收入較高但又買(mǎi)不起商品房的居民，只售不租。而公共租賃房可以實(shí)現廣泛覆蓋，不屬于廉租房保障對象，又無(wú)力購買(mǎi)經(jīng)濟適用房，商品房的“夾心層”也能覆蓋到。
《人民日報》文章，在落實(shí)當前短期樓市調控政策的同時(shí)，更加注重長(cháng)期制度建設，如改革和完善土地招拍掛制度，改變單純“價(jià)高者得”的土地供應模式；研究改革中央和地方分稅制，改變地方財政過(guò)度依賴(lài)土地出讓收入的狀況；探索如何將差別化信貸政策常態(tài)化；加緊研究房地產(chǎn)稅制改革，加快編制房地產(chǎn)業(yè)“十二五”發(fā)展規劃，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展的長(cháng)效機制。
主持人：剛才我們看到很多其他國外的一些房地產(chǎn)的一些基本狀況，那霍教授請你給我們介紹一下，國外目前他們大城市，或者是說(shuō)周邊城市他們的房?jì)r(jià)情況怎么樣？他們的調控政策是怎么樣的？穩定嗎？
霍德明：是，我想大家也看到了，像這個(gè)發(fā)達國家，比如說(shuō)德國，它8000萬(wàn)人口，它的房?jì)r(jià)在去年33年里面，每年1%的增長(cháng)速度，所以這種速度是非常平穩的，對于德國的老百姓來(lái)講，他基本上不需要為買(mǎi)房子，或者是租房子事情，反正就是個(gè)人做個(gè)選擇就是了。
主持人：他們就更不會(huì )去炒房了？
霍德明：當然了，對于德國，當然我們說(shuō)它還是一個(gè)中型的國家，跟中國的13億人比的話(huà)，美國可能還稍微是個(gè)大國，我們也注意到了，美國它過(guò)去這段時(shí)間里面，的確有這個(gè)房?jì)r(jià)泡沫，不過(guò)我也得說(shuō)，那是大部分在大城市里面的，對于美國所謂二線(xiàn)城市啊，一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)固然漲得很快，但是我的了解，我的很多朋友住在二線(xiàn)城市里面，大概二、三十萬(wàn)美元啊，也是有一個(gè)所謂的單獨的一個(gè)我們講都是別墅了，在這么一個(gè)很平穩的房?jì)r(jià)，你如果在一般二線(xiàn)城市里面安居樂(lè )業(yè)的話(huà)，也是不會(huì )受到房地產(chǎn)波動(dòng)的影響。
主持人：那像您的觀(guān)點(diǎn)，我覺(jué)得聽(tīng)起來(lái)是不是在我們中國目前來(lái)說(shuō)，是二、三線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)，如果能夠稍微穩定一下的話(huà)，它可能對全國的這個(gè)房地產(chǎn)的調控也是一個(gè)很好的辦法？
霍德明：當然了，尤其對大部分的老百姓還是住在二、三線(xiàn)的城市里面了，更何況很多將來(lái)農村的這些朋友們，他搬到了也是在二、三線(xiàn)的城市，所以那個(gè)地方的房?jì)r(jià)是相當重要。
主持人：那一直以來(lái)我們也是聽(tīng)說(shuō)了這樣一種觀(guān)點(diǎn)，就是加大住房供給也是控制房地產(chǎn)這個(gè)房?jì)r(jià)的一個(gè)很好的辦法，那么怎樣更多更好的增加這個(gè)住房的供給？
張鴻：我想首先是保障性住房的供給，這個(gè)是我們現在一直在抓的，而且我不認為說(shuō)保障性住房供給的增加是一個(gè)調控手段，它應該是政府的義務(wù)，應該是一個(gè)長(cháng)期的一個(gè)機制，但是很多地方政府確實(shí)是保障性住房建設上面，他沒(méi)有特別強的動(dòng)力，因為這是要花錢(qián)的。比如說(shuō)去年也就是在這個(gè)時(shí)候，全國人大有一個(gè)調研，到8月份的時(shí)候全國的保障性住房建設才20%幾，那現在又到8月份了，今年的保障性住房建設到底它的進(jìn)程是什么樣的，我們現在還沒(méi)有看到，我們相信會(huì )比去年好。但是地方政府總是說(shuō)，說(shuō)我們缺錢(qián)，所以我也看到有專(zhuān)家算帳說(shuō)，缺口其實(shí)沒(méi)有那么大，比如說(shuō)國研中心的巴曙松，他就說(shuō)地方政府其實(shí)建保障性住房不差錢(qián)只差地，但是你算過(guò)來(lái)以后你會(huì )發(fā)現，這個(gè)地也是錢(qián)。
主持人：對。
張鴻：因為地方政府會(huì )要把這個(gè)地拿出去拍賣(mài)，然后他如果建保障性住房的話(huà)，他的收益就會(huì )減少很多。所以第一，我們要保證地方政府有一個(gè)驅動(dòng)，我愿意去建保障性住房，起碼應該保證自己的土地收益在10%，這是一個(gè)硬性標準。其次，這個(gè)中央政府是不是可以在財稅體制上考慮，如果地方政府的錢(qián)不夠的話(huà)，那是不是也應該有一個(gè)幫助。還有一個(gè)就是商品房的供給，商品房的供給其實(shí)在“國十條”里邊提得非常清楚，有專(zhuān)門(mén)的一條，然后還有一條就是說(shuō)在它的前端，就增加土地的供給，比如說(shuō)第五條就是“增加居住用地的有效供給”，然后起到的是什么呢，“抑制居住用地出讓價(jià)格非理性的上漲”，怎么才能抑制它的非理性上漲呢，就是要改變供地的方式，如果我們能夠讓土地市場(chǎng)上主體多一些，形成一個(gè)有效競爭的土地市場(chǎng)的話(huà)，那我相信土地供應能夠上去，但是價(jià)格很可能下來(lái)。
主持人：所以相關(guān)的政策我們也都有，關(guān)鍵是怎樣落實(shí)下去。
張鴻：對。
主持人：好，相關(guān)的話(huà)題我們繼續來(lái)看一下網(wǎng)友的評論。這位朋友叫做“樂(lè )陶然”他是這樣說(shuō)的，他說(shuō)“房地產(chǎn)市場(chǎng)想要健康發(fā)展，離不開(kāi)政府的調控，保障性住房的供給增加，會(huì )緩解一下住房難的問(wèn)題，查處違法違規囤地，會(huì )解決土地難的解決，問(wèn)題一個(gè)一個(gè)的堅持解決，期待安居的夢(mèng)會(huì )實(shí)現�！�
還有一位朋友說(shuō)，“‘國十條’出臺之后，一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)確實(shí)得到了一定的控制，房?jì)r(jià)也是有小幅的降低，但是，大城市的開(kāi)發(fā)商紛紛轉戰二線(xiàn)城市，二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)在一陣徘徊之后也開(kāi)始搖搖直上。希望對二線(xiàn)城市的調控不要忽視�！边@也是和我們專(zhuān)家的說(shuō)法是比較一致的。
那就相關(guān)的話(huà)題我們一起來(lái)聽(tīng)一下我們特約評論員的一些說(shuō)法。
馮科（北京大學(xué)經(jīng)濟所房地產(chǎn)金融中心主任）：我覺(jué)得房?jì)r(jià)的調控還沒(méi)有達到預期的效果，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商整體的資金鏈比較松動(dòng)，平均來(lái)看，我估計房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能承受一年半的調控周期。今年第四季度結束以后，房地產(chǎn)商才會(huì )感覺(jué)到一點(diǎn)點(diǎn)緊張，所以我們要注意結構化的調整，我們在抑制需求不能夠同時(shí)抑制供給。二套房貸、三套房貸不能絲毫放松，所以我認為我們現在的政策不應該“一刀切”，限制購房者約束他的購買(mǎi)力的時(shí)候，應該增加住房的有效供應，以改變供求失衡的局面，至少要達到一種供求的平衡，我想這是下一步調控一個(gè)重要的方面。
尹中立（中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所金融市場(chǎng)研究室主任）：加大保障性住房實(shí)際上并不是缺錢(qián)的問(wèn)題，因為每年土地收入都以數以萬(wàn)億計，去年土地出讓金實(shí)際上是1.5萬(wàn)億，拿出10%就是1000多億的資金建保障性住房足夠了，所以，將保障性住房的落實(shí)情況列入地方政府主要領(lǐng)導的業(yè)績(jì)考核體系當中，保障性住房的建設就迎刃而解了。
主持人：今天的節目以來(lái)我們一直在談這個(gè)房地產(chǎn)調控的政策，不要松動(dòng)，要堅持下去，兩位還有沒(méi)有什么更好的具體的一些建議？
張鴻：其實(shí)就是“國十條”堅定不移地把它執行下去，因為“十條”要全面鋪開(kāi)的話(huà)，其實(shí)是一個(gè)特別大的一個(gè)工程，現在我們在遏制投機上已經(jīng)做得很好了，但是比如說(shuō)供地方時(shí)的這個(gè)跟進(jìn)，比如說(shuō)加強房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息，這是第十條。舉一個(gè)很簡(jiǎn)單的例子，就前階段這個(gè)國土部公布的2815宗的閑置土地，對吧，這個(gè)信息其實(shí)如果把它全部公開(kāi)的話(huà)，比如說(shuō)你這個(gè)地塊到底是哪的，然后開(kāi)發(fā)商到底是哪的，他現在已經(jīng)囤了多長(cháng)時(shí)間了，這些信息如果全部公開(kāi)的話(huà)，它其實(shí)是有助于輿論監督，然后有助于我們判斷地方政府，包括管理部門(mén)他們在調控上面的一個(gè)決心和意愿。
主持人：對，就是不光是公布這個(gè)數字，同時(shí)還要監督這個(gè)具體的名單，然后讓他們進(jìn)行下去。
張鴻：對。
霍德明：我覺(jué)得兩件事情還是剛開(kāi)始說(shuō)的，第一個(gè)還是安居工程方面，以及對于民生是非常重要的，就張鴻已經(jīng)剛才提到了，中央政府，地方政府都有心要做好這件事情，而在抑制房?jì)r(jià)尤其抑制投機這一塊，剛才也有網(wǎng)友提到了，它是不是在二、三線(xiàn)城市里面又會(huì )有這個(gè)房?jì)r(jià)投機啊，又還會(huì )有新的北京、上海這種原來(lái)超漲超跌的這種現象出現，所以我既然已經(jīng)有了前面的安居工程以及抑制房?jì)r(jià)投機的這個(gè)經(jīng)驗的話(huà)，對二、三線(xiàn)城市將來(lái)，我想這個(gè)經(jīng)驗還是可以再持續下去的……
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