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今日觀(guān)察文字實(shí)錄-空置面積：一頭霧水？
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2010-08-30 作者： 來(lái)源：央視網(wǎng)
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北京朝陽(yáng)區公布一組新數據，住宅空置面積133萬(wàn)平方米，熱門(mén)詞匯“空置面積”為何再度升溫？《今日觀(guān)察》正在評論。
主持人（王小丫）：這里是正在播出的《今日觀(guān)察》，歡迎各位的收看�！翱罩寐省�，近來(lái)成為了大家關(guān)心的一個(gè)熱門(mén)詞匯。那么什么是空置率？房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置率到底又有多少？空置率到底能否統計出來(lái)？圍繞這個(gè)話(huà)題，相關(guān)的部門(mén)、媒體和民眾，就展開(kāi)了一輪討論。而在昨天，北京市朝陽(yáng)區就公布了朝陽(yáng)區的空置面積的數據。這再度引發(fā)了大家對這個(gè)問(wèn)題的新一輪的關(guān)注。那么今天我們將就此展開(kāi)評論。
兩位評論員一位是霍德明，另外一位是張鴻。同時(shí)觀(guān)眾朋友可以通過(guò)我們屏幕下方的方式來(lái)參與我們的互動(dòng)，我們稍候會(huì )關(guān)注到您的留言。
首先，我們還是來(lái)了解一下相關(guān)的一些新聞。
8月24日，作為北京市土地面積最大的城區，朝陽(yáng)區政府在其網(wǎng)站上公布了房地產(chǎn)新政后，該區房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項統計數據，其中，涉及到了空置房這一敏感問(wèn)題，這份名為“從供求情況看朝陽(yáng)區房地產(chǎn)市場(chǎng)運行特點(diǎn)”的統計報告中顯示：1—7月，朝陽(yáng)區商品住宅銷(xiāo)售面積145萬(wàn)平方米，同比下降了57.4%，降幅較上月拉大了1.5個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)，住宅施工面積同比下降5.4%，竣工面積也同比下降21.3%，不過(guò)住宅依然占朝陽(yáng)區商品房規模的半數以上。
該報告指出，年初多項調控政策的發(fā)力，一方面使得投機性購房受到了前所未有的嚴厲限制，另一方面，也引發(fā)了市場(chǎng)越發(fā)濃烈的觀(guān)望情緒，從而造成住宅銷(xiāo)量一路走低。
在這份統計報告的結尾處顯示，截止到7月底，全區住宅空置面積133萬(wàn)平方米，同比下降18%，其中，別墅、高檔公寓空置面積為52.1萬(wàn)平方米，同比下降18.5%，雖然存量有所消化，但仍占空置總量的39.2%。
在空置3年及以上的積壓房中，別墅、高檔公寓的比例更是占到了一半以上，達到54.9%，空置比例偏高仍是目前別墅高檔公寓面臨的問(wèn)題之一。
主持人：剛才在短片當中提到了一些概念，首先我們要來(lái)捋一下這個(gè)133萬(wàn)平方米的，這個(gè)朝陽(yáng)區剛剛公布的住宅面積的一個(gè)空置的，這么一個(gè)概念，這是一個(gè)什么樣的概念？
霍德明（財經(jīng)頻道評論員）：對，我想小片里面剛剛已經(jīng)說(shuō)到了，說(shuō)133萬(wàn)平方米是蓋好了的商品
，售出去的，換句話(huà)說(shuō)它是一個(gè)待售面積。
主持人：也就是說(shuō)還屬于這個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。
霍德明：沒(méi)錯，還不是屬于一般買(mǎi)房者的他的私人財產(chǎn)了，而對于這么133萬(wàn)平方米的數字，我當初一看的時(shí)候，我說(shuō)，哎呦，一個(gè)人就13平米來(lái)計算的話(huà)，可以給10萬(wàn)人住啊，10萬(wàn)人住在朝陽(yáng)區那似乎也是個(gè)蠻大的數字。
主持人：對。
霍德明：但是一旦了解了它是待售面積的話(huà)，那我就去查了一下，朝陽(yáng)區1—7月份這個(gè)商品住宅，大概銷(xiāo)售的數字是145萬(wàn)平米，145萬(wàn)平米跟133萬(wàn)平米比就差不多了，也就是說(shuō)站在開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看的話(huà)，這么一個(gè)空置的，還沒(méi)有賣(mài)出去的房子，相當于他的存貨了，他的存貨夠他賣(mài)多久了？大概就差不多半年左右，而這么一個(gè)半年的存貨到底算高還是低啊，這個(gè)可能要有一個(gè)比較，我記得在2008年那個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)相當低迷的時(shí)候，低潮的時(shí)候，我們做一些節目，我還記得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商賣(mài)房子的速度非常慢的，以至于他有很多的存貨，要賣(mài)多久？賣(mài)到4年到6年才能賣(mài)完，這一次大概他的存貨只夠賣(mài)6個(gè)月，這樣看起來(lái)這么一個(gè)空置面積的計算，它還不是空置率啊，應該還算是存貨不算太高吧，我想不能說(shuō)是一個(gè)所謂很多很多空置的概念了。
主持人：那么霍教授剛才談到了這133萬(wàn)平方米的這個(gè)面積，其實(shí)是這個(gè)開(kāi)發(fā)商的一個(gè)存貨的問(wèn)題，跟我們所談到的這個(gè)空置率，好像是兩碼事。
張鴻：對，所以今天早上一看新聞我就有點(diǎn)懵，因為新聞上都說(shuō)，說(shuō)朝陽(yáng)區公布了空置面積，公布了空置率，可是我記得就在幾天前，國家統計局說(shuō)，“空置面積很難統計”，難道朝陽(yáng)區先走一步？做了一個(gè)表率嗎？然后仔細一看發(fā)現不是那么回事，是“概念在打架”。就是他公布的全區空置面積133萬(wàn)平米，就相當于剛才霍老師已經(jīng)說(shuō)了，它其實(shí)是國家統計局現在已經(jīng)管它叫待售面積，國家統計局在今年之前一直把砸在開(kāi)發(fā)商手里的房子叫空置面積，但是從前一階段以后他給改了，就是砸在開(kāi)發(fā)商手里的房子沒(méi)賣(mài)出去的這個(gè)存量房，這個(gè)庫存房叫待售面積，就是沒(méi)賣(mài)出去的面積，這是聽(tīng)上去更科學(xué)了。然后說(shuō)空置面積是什么呢？按照國際的這個(gè)概念呢，就是二手房里邊沒(méi)有住的，就是已經(jīng)賣(mài)出去了，沒(méi)有人住的，這個(gè)叫空置面積，然后你一看這個(gè)朝陽(yáng)區的這個(gè)公告呢，它在最下面里邊，說(shuō)空置面積它有一個(gè)分類(lèi)，然后空置面積三年及以上的積壓房當中然后有一個(gè)結構，但是當你聽(tīng)到積壓房的時(shí)候就知道，這是砸在開(kāi)發(fā)商手里的房子，和我們所想知道的那個(gè)閑置房或者是空置面積，它不是一個(gè)概念，它只是待售面積133萬(wàn)平方米，但是閑置面積是多少仍然是一頭霧水。
主持人：確實(shí)是這樣啊，其實(shí)“居者有其屋”才是大家所關(guān)注的一個(gè)真正的話(huà)題，但是有很多是空置率啊，待售面積啊，或者是空置面積啊，確實(shí)都是一些不同的概念，所以今天我注意到參與我們這個(gè)討論的朋友也很多，其中有一位是跟我們視頻連線(xiàn)的，來(lái)，我們先連線(xiàn)他，喂，您好！請問(wèn)這位朋友您是在哪座城市？
網(wǎng)友：我就在北京。
主持人：就在北京啊。
網(wǎng)友：對。
主持人：您理解的這個(gè)空置率是一個(gè)什么樣的概念，給我們講講？
網(wǎng)友：我現在這個(gè)專(zhuān)家提這種名詞應該算是，現在就是讓老百姓根本就聽(tīng)不懂的。
主持人：聽(tīng)不懂，不管專(zhuān)家怎么提，您個(gè)人理解的這個(gè)空置率，您覺(jué)得應該是一個(gè)什么樣的概念？
網(wǎng)友：我覺(jué)得就是原先的空置房，就是這個(gè)沒(méi)人住的房，是這么一種情況�，F在專(zhuān)家提這種什么空置率啊，現在讓老百姓，不僅僅是我吧，很多人都不理解他這種東西。什么空置面積之類(lèi)的，這名詞太多了現在它。
主持人：總而言之您是有點(diǎn)糊涂了。
問(wèn)有：對。
主持人：跟您想的空置率含義有點(diǎn)不太一樣，是吧？
網(wǎng)友：對，我真的搞不懂他們。
主持人：要搞懂的話(huà)就繼續看我們的節目，好謝謝您的參與，謝謝，好的，我們今天先聊到這里。
我們再看一下其他的朋友，他們對于這個(gè)概念是不是也是沒(méi)怎么搞清楚，他提到了“‘空置率’怎么定義？我的一個(gè)深圳戶(hù)口的親戚，3口之家，一共買(mǎi)了6套房：2套房免費提供給親戚住，1套房準備給孩子，其余3套自己輪流住。對此6套房，怎么定義？‘空置率’乎？‘空房率’乎？”當然他這親戚也挺有錢(qián)的，有六套房啊。
張鴻：對。
主持人：那其實(shí)我們剛才是說(shuō)到了很多的概念，比如說(shuō)有一個(gè)是“待售面積”，一個(gè)是“閑置率”，還有就是“空置率”，還有就是“閑置面積”等等，那么大家對于這個(gè)問(wèn)題是相當的關(guān)注啊，有關(guān)方面覺(jué)得要統計這個(gè)空置率是比較難的一件事情，不過(guò)現在有很多媒體還有一些觀(guān)眾朋友，他們建言獻策，用自己的方式說(shuō)可以統計出來(lái)的這個(gè)數據，我們現在就集中的來(lái)了解一下，都有哪些大家想出來(lái)的辦法和建議。
空置房有多少？空置率有多高？這些關(guān)鍵性的房地產(chǎn)市場(chǎng)指標，再次成為輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。長(cháng)期以來(lái)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)數據統計概念很多，例如，關(guān)于空置概念究竟是商品房待售面積，還是市場(chǎng)上一般認為的房產(chǎn)售出后空置面積？就曾有不同部門(mén)，不同機構，先后給出過(guò)不同的說(shuō)法，令人無(wú)所適從。
根據國家統計局的解釋?zhuān)唐贩看勖娣e不等于住房空置面積，商品房待售面積是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已竣工商品房中至報告期尚未售出或出租的面積，住房空置面積是指某一時(shí)點(diǎn)上已經(jīng)售出，但實(shí)際無(wú)人居住的住房面積。
不僅如此，國家統計局新聞發(fā)言人盛來(lái)運還公開(kāi)表態(tài)，“目前無(wú)法統計出住房空置率”，原因是由于房屋空置是近幾年出現的新問(wèn)題，要查統計制度，還沒(méi)有來(lái)得及做出統計。
面對謎一樣的空置率，中國公民正在以五花八門(mén)的方式調查身邊的住房空置率。北京、杭州許多論壇都發(fā)起了“曬黑燈”、“曬水表”、“曬電表”等等民間空置率調查的活動(dòng)。引發(fā)了眾多網(wǎng)友的熱議及廣泛參與，最后卻被有關(guān)部門(mén)證明不科學(xué)，而權威的統計局又表示難以統計。
空置率真的是一筆“糊涂帳”嗎？
近日，新華社和《人民日報》，兩大媒體分別撰文，直指消除空置率謎團。
新華社文章，“空置率”“多套房認定”“二手房?jì)r(jià)格”等樓市信息的統計、發(fā)布，屢屢引發(fā)爭議，暴露出房地產(chǎn)一些信息工作中的“軟肋”。顯然，摸清樓市的基本“家底”，完善相關(guān)信息的統計、發(fā)布工作，為政策制訂者和市場(chǎng)參與者提供更多科學(xué)依據已是不容回避的課題。
《人民日報》發(fā)表社論，住房空置率不應成為傳說(shuō)。指出，提高統計的精確度，也并非沒(méi)有辦法。一是可以通過(guò)設置合理上下誤差率，選取中間值作為可采信數據；二是可以通過(guò)統計季度空置率、年度空置率之后剔除合理空置的比例，以得到較為準確的數據。
主持人：看得出來(lái)大家對于這個(gè)如何統計這個(gè)空置房的面積是非常的關(guān)注的，其實(shí)關(guān)注這個(gè)問(wèn)題的背后我想可能還有一些別的原因，比如說(shuō)為什么大家就這么的關(guān)注？還有一個(gè)就是這個(gè)統計會(huì )這么難嗎？
張鴻：這個(gè)空置面積的統計基本上已經(jīng)成了“羅生門(mén)”，就是有人說(shuō)高，有人說(shuō)低，有人說(shuō)不知道，因為沒(méi)有數據，比如國家統計局就說(shuō)這個(gè)很難統計。但是你看新華社的評論里面他就明確提到，說(shuō)2003年的時(shí)候有關(guān)部門(mén)就說(shuō)要改進(jìn)房屋空置率的統計方法，建立與國際接軌的這個(gè)空置率的統計體系，但是到現在為止沒(méi)有，只是把空置率改成了叫待售面積，然后空置率是多少我們還是不知道。所以官方?jīng)]有的話(huà)，民間就只能想土辦法，剛才新聞里也說(shuō)了，《人民日報》也報道了，就有一些人比如說(shuō)到杭州市中心的兩個(gè)大樓盤(pán)，然后一看怎么辦呢，我們也不知道它哪些人，哪些房子是空的啊，找電力公司的，電力部門(mén)的，他一查一看這個(gè)樓有20%左右根本這個(gè)電表就不動(dòng)，或者水表不動(dòng)，如果更土的話(huà)，可能那個(gè)都沒(méi)人丟垃圾，連續半年沒(méi)人丟垃圾，就是這種最土的辦法，然后一算，那可能空置率是20%。然后北京有一個(gè)的哥特別有意思，說(shuō)你們統計不出來(lái)，然后開(kāi)發(fā)商又說(shuō)那么低，那我來(lái)給你們拍照片，我開(kāi)到一個(gè)樓盤(pán)我就拍照片，開(kāi)到一個(gè)樓盤(pán)來(lái)拍一張照片，當然也有媒體去數燈，晚上去數燈，一個(gè)樓一看，剛才也看到了，一個(gè)樓一看有那么多黑燈瞎火的，就是“黑燈率”嘛，對吧。
主持人：對，我記得我們去年的那個(gè)《經(jīng)濟生活大調查》就是去數過(guò)燈的，記者在那埋著(zhù)，數那個(gè)燈。
張鴻：就這種笨辦法，土辦法，肯定會(huì )遭到統計部門(mén)還有開(kāi)發(fā)商的嘲笑，因為你確實(shí)是不專(zhuān)業(yè)、不理性。因為你一個(gè)樓盤(pán)的燈都是黑的，你到另外一個(gè)樓盤(pán)可能燈就全是亮的，然后還有你的整個(gè)統計的，這個(gè)樣本的抽取。所以，我們就需要官方有一個(gè)說(shuō)法，但是官方現在說(shuō)很難統計，那也有別的建議，比如說(shuō)這個(gè)《華爾街日報》他就建議，說(shuō)你現在中國不正在進(jìn)行人口普查嗎，你能不能人口普查的時(shí)候，人都一戶(hù)一戶(hù)都普查了，你能不能把這房子和人一起給普查了，然后看看你整個(gè)的房屋市場(chǎng)到底有多少。
主持人：那這個(gè)辦法可行嗎？
張鴻：對對，有多少，這個(gè)不知道，它肯定很難，但是難你也得想辦法啊。
霍德明：我覺(jué)得咱們中國人啊，其實(shí)在這方面領(lǐng)先世界其他國家很多，比如說(shuō)問(wèn)咱們中國，每個(gè)國民都知道GDP，增長(cháng)率多少，還有CPI，美國人一般不知道這個(gè)玩意的，今天看呀，有個(gè)“空置率”這個(gè)詞兒，要變成我們日常的這個(gè)言語(yǔ)的一部分了。為什么呢？我想肯定也是因為房?jì)r(jià)過(guò)去這幾年飛漲，然后引起我們的宏觀(guān)調控，甚至房地產(chǎn)調控這一部分了，每個(gè)人都在看，看政府在做些什么事。尤其是我還注意到全國的房?jì)r(jià)，說(shuō)6月份，它是跌了一點(diǎn)，7月份環(huán)比啊，持平，你看，這個(gè)每一個(gè)老百姓沒(méi)有房的人他都在想說(shuō)，下一步會(huì )怎么回事，也就是說(shuō)“空置率”或“空置戶(hù)”這么一個(gè)好像很簡(jiǎn)單的名詞，實(shí)際上它原來(lái)應該是一個(gè)純粹經(jīng)濟的概念，從經(jīng)濟變成民生問(wèn)題了，你有房子，我沒(méi)房子，更重要的是，現在變成一個(gè)道德問(wèn)題了，因為你房子空在那，明明就是資源的浪費，那為什么你可以浪費資源，我甚至得不到這個(gè)資源，以至于我連浪費的機會(huì )都沒(méi)有，所以我想空置率這原來(lái)應該是很科學(xué)性，雖然很難統計，但是總是有辦法處理的問(wèn)題，而到今天為止，沸沸揚揚的變成好像是一個(gè)我們說(shuō)民生問(wèn)題也好，道德問(wèn)題也好，那純粹原來(lái)是個(gè)經(jīng)濟問(wèn)題吧。
主持人：對，那么房屋的空置面積為什么會(huì )引起大家的關(guān)注？為什么大家想知道它究竟有多大？有多少？為什么又如此的難以統計？為什么又變成了一個(gè)迷局？怎樣才能讓它明確地清晰起來(lái)呢？稍候繼續我們今天的評論。
空置房有多少？空置率有多高？追問(wèn)背后引發(fā)哪些思考？《今日觀(guān)察》正在評論。
主持人：歡迎各位繼續關(guān)注，我們今天關(guān)注的是這個(gè)房屋的空置面積的話(huà)題，現在有一些漫畫(huà)，我們先請兩位評論員一起來(lái)解讀一下，這是第一幅，有一棟樓就明確地寫(xiě)清楚了，是空置房？
霍德明：我覺(jué)得這個(gè)漫畫(huà)特別有趣的地方，為什么中間隔一個(gè)斷層，斷崖，這個(gè)海在里面啊，這個(gè)似乎在諷刺著(zhù)這些無(wú)房的人，他沒(méi)有辦法跨越這個(gè)鴻溝啊，而也許在我剛剛說(shuō)過(guò)了，原來(lái)是個(gè)經(jīng)濟問(wèn)題，這變成是一個(gè)民生，甚至是變成了道德問(wèn)題了，空置房怎么能夠讓這些無(wú)房的人有辦法去接觸它，甚至“居者有其屋”。
主持人：共同享有這樣的資源，好，再來(lái)看第二一幅，這……
張鴻：提著(zhù)鳥(niǎo)籠，空置房太閑了，閑得都老了，然后在那遛鳥(niǎo)兒玩，所以現在得想辦法把它擠到市場(chǎng)來(lái)，讓它們發(fā)揮余熱。
主持人：確實(shí)是這樣，有專(zhuān)家也指出，就是這個(gè)房屋的空置面積的統計，也就是我們通常講的這個(gè)空置率的統計呢，確實(shí)是個(gè)比較難的一個(gè)問(wèn)題，因為你要很精確，很準確，按照什么比例來(lái)統計，按照什么樣本來(lái)統計，確實(shí)是非常的難。但是我們也想知道，國際上的一些西方的先進(jìn)的，發(fā)達的國家，他們是怎么做的？現在我們就來(lái)看看美國是怎么做的。
在美國，統計署將住宅的空置率的統計口徑明確劃分為自有房屋空置率和租賃房屋空置率，對空置住房的定義也很簡(jiǎn)單，在調查時(shí)，只要沒(méi)有人居住的房屋就視為空置，除非其擁有者只是偶爾不在。出租住宅空置率等于整年空置的待出租單元數除以承租人已入住單元數，再加上已出租但尚未入住單元數，再加上待出租空置單元數的總和。自有住宅空置率等于整年空置的待出售單元數除以自住住宅單元數，加上已出售但尚未入住單元數，再加上待出售空置單元數的總和。
美國統計署最新數據顯示，2010年第二季度，出租房中有10.6%處于空置狀態(tài)，創(chuàng )下歷史最高紀錄，自有房中有2.5%處于空置狀態(tài)，也僅次于2007年同期2.8%的記錄，這些數據直接反映了當前美國住宅市場(chǎng)仍處于次貸危機后的嚴重不景氣狀態(tài)，而且是半個(gè)世紀以來(lái)最糟糕的時(shí)期，這組數據對人們判斷當前美國住宅市場(chǎng)狀況起到了非常有價(jià)值的參考作用。
美國每個(gè)季度公布的出租或出售空置率指標，統計數據覆蓋面全美75個(gè)最大的都市圈，調查頻率為月度，以抽樣進(jìn)行，抽樣樣本量達到每個(gè)月7.1萬(wàn)家庭地址，數據采集方式是通過(guò)電話(huà)和人工上門(mén)調查結合，如果電話(huà)調查得不到信息，調查員必須親自上門(mén)拜訪(fǎng)獲取有效信息。
美國《華爾街日報》發(fā)表的評論指出，美國對于住房空置的定義和分類(lèi)值得中國借鑒，中國國家統計局公布的房屋待售面積和空置面積只是房地產(chǎn)企業(yè)累計庫存積壓的情況，并不涉及住房二級市場(chǎng)。中國民間通過(guò)查電表等方式計算出來(lái)的空置率則包含了那些沒(méi)有進(jìn)入市場(chǎng)的空置房，容易造成統計混亂。
《人民日報》指出，“住房空置率”值得追問(wèn)，公眾關(guān)注住房空置率，也是渴望摸清樓市真實(shí)狀況卻又無(wú)從入手的反映。但是，這一現象所反映的并非新問(wèn)題，我們更應該關(guān)注一系列調控樓市的政策措施是否得到落實(shí)，這才是滿(mǎn)足百姓住房需求、保持樓市健康發(fā)展的關(guān)鍵所在。
主持人：當然我們可以向這個(gè)國際上借鑒一些先進(jìn)的一些統計的辦法，來(lái)搞清楚這個(gè)住房的空置面積究竟有多大，這個(gè)空置率有多高，但是我在想最重要的還是空置率的這個(gè)數據，它到底有什么樣的作用？
張鴻：它可以說(shuō)待售面積是我們衡量一個(gè)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的這樣一個(gè)景氣指標。那空置面積它其實(shí)我們可以判斷這個(gè)房子整個(gè)的一個(gè)使用情況，那使用情況可以給誰(shuí)提供參考呢，可以給供需雙方都提供參考，比如說(shuō)開(kāi)發(fā)商，他就像種糧食的，他發(fā)現這個(gè)市場(chǎng)上有很多囤糧的，有很多大糧倉都囤滿(mǎn)了糧食準備賣(mài)，所以他第二年種糧食的時(shí)候他就以此來(lái)判斷，市場(chǎng)上的糧食很多了，我就不需要再種了，但這個(gè)指標在中國對開(kāi)發(fā)商的意義不是特別大。
主持人：為什么？
張鴻：因為囤糧食的太多了，他只要把房子蓋出來(lái)，就一定有人買(mǎi)走，所以他不需要用這個(gè)指標來(lái)衡量自己，明年是不是要買(mǎi)地蓋房子，他就只需要蓋就行了。
主持人：也就是說(shuō)他不需要用這個(gè)市場(chǎng)的數字來(lái)調控他的一個(gè)供求？
張鴻：對，但是對買(mǎi)房者他有一個(gè)判斷，就當他看到真的這個(gè)市場(chǎng)上，糧食那么多，已經(jīng)爆倉了的時(shí)候，他會(huì )覺(jué)得，哎呦，接下來(lái)可能政府要出手了，然后我再等一等吧，因為我也不是特別著(zhù)急。
主持人：也就是說(shuō)我沒(méi)必要去追高了？
張鴻：所以，最重要的他會(huì )對政府調控房地產(chǎn)市場(chǎng)提供一個(gè)非常精準的一個(gè)依據，因為我們如果說(shuō)現在這個(gè)市場(chǎng)上投機很濃的話(huà)，那投機的結果應該是有很多人攥著(zhù)房子他不出租也不賣(mài)，就等著(zhù)它漲價(jià)。
主持人：對。
張鴻：對不對，但是如果我們連這個(gè)數據我們都搞不清楚的話(huà)，我們怎么知道他投機非常濃呢，我們只能說(shuō)有很多人第三套，第四套房子，但是那第三套，第四套房子也可能人家自己住了呀，對不對，我租給別人住了，借自己家親戚住了，所以你必須得知道，有多少房子是閑著(zhù)的，你才能精地的打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的這個(gè)投機。
主持人：也就是說(shuō)這個(gè)數據越精準，對于這個(gè)宏觀(guān)調控的針對性也就更強。
霍德明：對，我想剛才小片里面介紹了美國有關(guān)于空置率這么方面的計算，而且非�？茖W(xué)的方法，他是真的派人去那邊做調查的，中國當然我們也講了，原來(lái)空置率調查還沒(méi)到那么科學(xué)的情況，但是，對于中國政府而言，我們這宏觀(guān)調控，也就是房地產(chǎn)調控，可是調控的比美國要更加強了一點(diǎn)，對老百姓的住房的這么一個(gè)權利，對政府的關(guān)心，就基本上而言，我們還希望能夠得到一個(gè)比較精準的空置率，不管它是怎么樣定義的，只要有這么一個(gè)數字出來(lái)，不管后面的博弈，那我覺(jué)得那都是正常的事情。
主持人：那現在就這個(gè)問(wèn)題我們再來(lái)聽(tīng)一聽(tīng)特約評論員有什么樣的觀(guān)點(diǎn)。
陳國強（中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)）：我們國家1985年以后，就沒(méi)做過(guò)住房存量的相關(guān)統計了，另外由于現在很多人買(mǎi)房，異地買(mǎi)房，或者是持有多套房產(chǎn)的情況比較多，比較普遍，所以在實(shí)際的房屋普查問(wèn)題，需要由我們專(zhuān)業(yè)的統計部門(mén)，或者住建部門(mén)來(lái)進(jìn)行這項工作比較有優(yōu)勢，但是恰恰我們很多年沒(méi)有做這方面情況的調查，統計，乃至這個(gè)數據的發(fā)布，非常有必要對目前我國住房資產(chǎn)進(jìn)行一個(gè)系統的調查統計，我想對于下一步規范市場(chǎng)盤(pán)活這些房屋的存量資產(chǎn)，讓資源不至于處在閑置狀態(tài)，而造成社會(huì )資源的巨大浪費，我覺(jué)得這是非常有意義的。
陳杰（復旦大學(xué)住房政策研究中心執行主任）：它（空置率）是一個(gè)很關(guān)鍵的指標，能把整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行狀況做一個(gè)總體的概括，空置有兩個(gè)環(huán)節，一個(gè)是生產(chǎn)出來(lái)沒(méi)有被賣(mài)掉，這個(gè)其實(shí)很多行業(yè)協(xié)會(huì )他們都有，都可以統計，包括一些中介，當然他們權威性還不夠，這個(gè)還要統計局出面來(lái)整合，然后來(lái)發(fā)布。然后第二個(gè)環(huán)節難的就是已經(jīng)被售出，但實(shí)際上沒(méi)有被利用起來(lái)的方面，這必須統計局去做，統計局通過(guò)抽樣，其實(shí)跟戶(hù)籍部門(mén)這些都可以聯(lián)網(wǎng)，進(jìn)行抽樣調查，像美國1965年就開(kāi)始統計了，像歐洲很多國家都在統計，包括我國的臺灣、香港都在做，這怎么會(huì )做不出來(lái)呢，就是一個(gè)抽樣調查，設計好的話(huà)去做肯定是沒(méi)問(wèn)題的，關(guān)鍵愿意不愿意去做。
主持人：剛才我們都聊到了這個(gè)空置率也就是空置面積一個(gè)準確的數字是非常重要的，對于這個(gè)宏觀(guān)的調控也是非常有針對性的，那么很多朋友他們出了自己的建議，比如說(shuō)出租司機拍照片啊，統計水表、電表，甚至去看垃圾啊等等這些方法，兩位評論員如果讓你們來(lái)出這個(gè)建議，怎么樣能夠統計出一個(gè)準確的住房面積的空置的這個(gè)面積的數據，或者說(shuō)是空置率的話(huà)，你們有什么樣的方法上的建議？
張鴻：其實(shí)我們關(guān)注空置面積不僅僅是我們需要這個(gè)數字，我們其實(shí)希望，第一，這個(gè)市場(chǎng)上不要有那么多的投機；第二，現在空置的這些房子，不管它是6000多萬(wàn)套，還是多少萬(wàn)套，它能不能變成這個(gè)市場(chǎng)上有效的供給，比如說(shuō)能不能出租出來(lái)，能不能賣(mài)出來(lái)。所以從這個(gè)角度上來(lái)說(shuō)，我倒有個(gè)建議，因為有兩個(gè)辦法，一個(gè)是逼迫他們變成有效供給，比如說(shuō)增加稅，讓你持有不起，我拼命加稅，直到有一天你說(shuō)，哎呀，我不能再空置了，空置我這稅交不起了，我把它賣(mài)掉，或者出租掉。但是我覺(jué)得和這個(gè)相比的話(huà)，也許另外一個(gè)辦法也可以考慮，比如說(shuō)鼓勵他出租或者賣(mài)掉，就是減稅，因為你這個(gè)房子如果出租的話(huà)，是要交稅的，10%的出租稅，所以能不能把它減掉，鼓勵他出租，如果想讓他賣(mài)掉的話(huà)，那我們能不能規定一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，比如說(shuō)今年底之前，或者明年年終之前，你賣(mài)掉這個(gè)房子，我能夠在企稅上，在交營(yíng)業(yè)稅上，在個(gè)人所得稅上給你部分的減免，這樣的話(huà)也許能夠鼓勵他們把這個(gè)房子變成有效的供給，如果變成有效供給的話(huà)，我們的怨氣可能就沒(méi)那么足了。
主持人：總而言之就是讓這個(gè)房子活起來(lái)，別那么閑著(zhù)？
張鴻：對。
霍德明：有這么一個(gè)空置率的數字出來(lái)以后，才能做科學(xué)的政策判斷，當然，在整個(gè)我們講宏觀(guān)調控來(lái)講的話(huà)，如果我們真的要關(guān)心老百姓的住房……
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