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2010-09-01 作者：記者 張莫 王濤/北京報道 來(lái)源：經(jīng)濟參考報
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種種跡象表明，雖然國內的房地產(chǎn)調控仍在持續發(fā)力，但海外投資者對中國巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然興趣濃厚，布局中國市場(chǎng)的節奏也在加快。業(yè)內人士認為，外資PE(私人股權投資)巨頭與國內開(kāi)發(fā)商的強強聯(lián)手，解了開(kāi)發(fā)商資金短缺的燃眉之急，但更可能在中長(cháng)期削弱收緊銀根的調控效果。
國際巨頭們近期動(dòng)作頻頻正在引起各方關(guān)注：美國PE巨頭黑石上周末與香港大型地產(chǎn)商鷹君集團正式達成協(xié)議，同意為其在遼寧大連的住宅開(kāi)發(fā)項目提供資金支持；新加坡淡馬錫控股公司旗下的房地產(chǎn)巨頭豐樹(shù)集團則計劃在投資上海、北京、廣州、西安等項目的基礎上，未來(lái)6至12個(gè)月推出專(zhuān)注于中國地產(chǎn)項目的基金，基金規模約為5億至10億美元；而據知情人士透露，太平洋中國地產(chǎn)正在募集其第一個(gè)人民幣基金，預期年底前或募集成功并推出。
“這是一個(gè)很重要的趨勢，早在2001年和2002年的時(shí)候，有很多基金就進(jìn)入了華東市場(chǎng)，但是現在有更多的巨頭進(jìn)來(lái)了�！泵缆�(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓說(shuō)。美聯(lián)物業(yè)最新的一份研究報告預測，美國和日本最近都在加大貨幣供應以應付新一輪的經(jīng)濟下滑，國際游資反撲的可能性增大。
徐楓表示，很多外資機構對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷和國內分析師大體一致，從長(cháng)期來(lái)看中國房地產(chǎn)市場(chǎng)將表現為量?jì)r(jià)齊升的態(tài)勢，調控是短周期的行為。與發(fā)達國家相比，中國還是一個(gè)正在成長(cháng)的市場(chǎng)，蘊藏很多機會(huì )。正如太平洋中國地產(chǎn)執行董事汪朝蓉所說(shuō)，長(cháng)遠來(lái)看隨著(zhù)人口增長(cháng)、城市化進(jìn)程加快以及中產(chǎn)階級生活質(zhì)量提升所帶來(lái)的消費需求上升會(huì )使中國房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很好的發(fā)展空間。目前和未來(lái)一段時(shí)間內，太平洋地產(chǎn)基金更看重二三線(xiàn)城市的機會(huì )，更傾向于在房地產(chǎn)住宅項目層面與國內比較優(yōu)質(zhì)的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)。
在信貸緊縮的背景下，在徐楓眼中，與開(kāi)發(fā)商捆綁正是外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種重要渠道。據國家統計局的數據，國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中“國內貸款”部分增幅大幅回落，而“利用外資”部分快速上漲。自2009年5月起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中的外資資金同比增幅一直是負數，而從今年6月起，外資資金的同比增幅開(kāi)始轉正，并呈現迅速增長(cháng)。僅6月份當月利用外資的資金額就達到81億元，超過(guò)了4月和5月份的總和70億元人民幣�！皩﹂_(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這種方式不僅有利于解決資金瓶頸，而且實(shí)現了強勢品牌聯(lián)手，產(chǎn)生一加一大于二的效應�！毙鞐髡f(shuō)。
而對外資PE來(lái)說(shuō)，在人民幣升值的大背景下，其既可分享人民幣升值帶來(lái)的資產(chǎn)增值，又可獲得豐厚的投資回報。太平洋中國地產(chǎn)基金的財務(wù)報表顯示，從2007年底其成立至2009年底，其凈資產(chǎn)增值幅度為30%；而黑石今年的二季報顯示，其中國的房地產(chǎn)投資組合價(jià)值增長(cháng)了19%。
然而，正如一枚硬幣的兩面，在更多外資PE巨頭與國內開(kāi)發(fā)商積極謀求“雙贏(yíng)”之時(shí)，一部分業(yè)內人士開(kāi)始擔心外資的進(jìn)入會(huì )在很大程度上緩解開(kāi)發(fā)商資金鏈緊繃的現狀，繼而會(huì )在一定程度上影響當下房地產(chǎn)調控的效果。
對此，徐楓認為，目前大量外資PE的進(jìn)入對當前房地產(chǎn)調控的影響可分短期和中長(cháng)期進(jìn)行分析。短期來(lái)看，也就是從今年年末到明年上半年可能還不會(huì )有太明顯、太直接的影響。而從中長(cháng)期來(lái)看，兩者形成的緊密資金關(guān)系會(huì )在一定程度上降低開(kāi)發(fā)商對銀行貸款的依賴(lài)程度，繼而，通過(guò)收緊銀根的調控效果可能會(huì )在一定程度上被削弱�！捌鋵�(shí)現在已經(jīng)出現一種跡象即在貸款方面政府的制約能力越來(lái)越弱�！�
美聯(lián)物業(yè)的一份研究報告稱(chēng)，量?jì)r(jià)齊升的苗頭距離號稱(chēng)“史上最嚴厲的調控政策”出臺僅僅4個(gè)月，無(wú)異于挑戰調控政策的底線(xiàn)。而鑒于收緊信貸的效果可能逐漸被削弱，徐楓認為，接下來(lái)最大的可能便是對此前漏征和少征的稅費進(jìn)行清算，如果一段時(shí)間的政策觀(guān)察期之后還需要對價(jià)格施加一定壓力，明年年中可能會(huì )出臺相應稅收政策，比如開(kāi)征物業(yè)稅或擴大房產(chǎn)稅的征收范圍等。
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