8月30日，恒大地產(chǎn)發(fā)布的半年報稱(chēng)，截至2010年6月末，恒大地產(chǎn)貸款余額為252.73億元，較年初的141.76億元增加110.97億元，增幅78.28%。以1年期以上新增貸款統計，恒大地產(chǎn)今年上半年新增各項貸款合計約153.62億元。
    而在上半年，恒大地產(chǎn)連續兩次高息境外舉債13.5億美元。隨著(zhù)下半年65.4億元地價(jià)款的到期支付，恒大地產(chǎn)依然面臨壓力。
    恒大地產(chǎn)大股東兼董事局主席許家印在8月30日中期業(yè)績(jì)會(huì )上宣稱(chēng)，恒大地產(chǎn)計劃從明年下半年起，逐漸加大對商業(yè)地產(chǎn)的投入，進(jìn)軍投資性物業(yè)市場(chǎng)，似乎在宣示著(zhù)房?jì)r(jià)低谷期已過(guò)，在今年全年預計總銷(xiāo)售額400億元的情況下，轉而為新的項目?jì)�備資金。

    高息境外舉債

    2010年1月21日，恒大地產(chǎn)向美銀美林、高盛及中銀國際發(fā)行7.5億美元5年期優(yōu)先票據，年利率13％，用途為償還結構擔保貸款離岸部分本金余款及物業(yè)項目。
    此次發(fā)債的背后故事延綿已久。發(fā)行優(yōu)先票據償還的結構擔保貸款總額為4.329億美元，系恒大地產(chǎn)在2007年8月經(jīng)上市保薦人瑞信擔保所借。而在2006年11月，恒大地產(chǎn)已與德意志銀行、美林及淡馬錫對賭上市，以恒大地產(chǎn)三分之一股權作押和認購8億股可換股優(yōu)先股，向這3家機構投資者融資4億美元。恒大地產(chǎn)將4億美元中的2.3億美元用于償還工行過(guò)渡性貸款，其余則用于擴大土地儲備。2007年9月，恒大地產(chǎn)以恒大御景半島項目抵押，再次向美林貸得1.3億美元用于購買(mǎi)土地。
    有了這兩筆巨資和投行的支持，此前10年累計銷(xiāo)售面積僅有200萬(wàn)平方米、2007年前9個(gè)月銷(xiāo)售額僅有23億元的恒大地產(chǎn)，試圖以當時(shí)擁有1900萬(wàn)平方米土地儲備為2007年4月香港上市賣(mài)點(diǎn)的碧桂園為標桿，開(kāi)始大舉圈地運動(dòng)。整個(gè)2007年，恒大地產(chǎn)土地儲備較2006年的不足600萬(wàn)平方米膨脹近8倍，達到4580萬(wàn)平方米。
    然而，因隨后港股行情不好，在2008年3月對外宣布中止上市計劃的恒大地產(chǎn)，此時(shí)背負著(zhù)110余億元貸款及其他借款，近10億美元機構投資者借款、以及廣州天河區絹麻廠(chǎng)土地（2008年1月拍得）及其他地塊40億元以上短期應支付土地出讓金欠款。
    久旱逢甘露。飽受資金饑渴的恒大地產(chǎn)終于在2009年11月獲得在香港上市，但區區56億港元的募資額，在63%用于支付應付未付土地出讓金及撥付現行項目所需資金、31%用于償還部分結構性擔保貸款外，已經(jīng)所剩無(wú)幾。
    4.329億美元結構擔保貸款在此次償還1.756億美元之后，尚余應償還貸款2.573億美元將于2010年10月到期。而上市募集資金支付土地出讓金后，依然有78億元補地價(jià)余額有待支付（30億元在2010年結算）。此外，支撐2010業(yè)績(jì)的拿地和建設資金亦無(wú)著(zhù)落。這是導致上市募集僅僅3個(gè)月后，高息募資7.5億美元的原因。此舉創(chuàng )下近年中資地產(chǎn)股單筆發(fā)債規模和年利息新高。2009年碧桂園先后兩次發(fā)行3.75億美元5年期優(yōu)先票據，年利息11.75%。
    又3個(gè)月后的4月14日，恒大地產(chǎn)向香港地產(chǎn)公司華人置業(yè)及其主席劉鑾雄發(fā)行6億美元5年期優(yōu)先票據，年利率為13%。其中，劉鑾雄認購2.5億美元，華人置業(yè)認購3.5億美元。
    香港資本市場(chǎng)某資深人士稱(chēng)，劉鑾雄向來(lái)有對財務(wù)困難公司和特殊環(huán)境下的投資行為，華人置業(yè)當日公告稱(chēng)此舉“可在現時(shí)低息環(huán)境下提供高收入”�！霸S家印是通過(guò)香港新世界主席鄭裕彤，和劉鑾雄建立起關(guān)系。華人置業(yè)在2009年恒大地產(chǎn)IPO時(shí)曾購買(mǎi)5000萬(wàn)美元股票�！�

    再融資空間？

    面對恒大地產(chǎn)一邊宣稱(chēng)不缺錢(qián)，一邊高密度發(fā)債的舉動(dòng)，深圳某銀行人士稱(chēng)，“恒大地產(chǎn)如果資金充裕，為何兩次都以13%的高利率發(fā)債？按照慣例，高利息優(yōu)先票據要排在銀行貸款、配股等融資選擇之后。如此高息借款將會(huì )沖淡恒大本已薄弱的盈利空間，對企業(yè)盈利能力產(chǎn)生拖累�！笔�1月21日發(fā)債影響，恒大地產(chǎn)股價(jià)當日跌2.28%，受4月14日發(fā)債影響，當日跌0.29%。
    顯然，配股等股市融資在目前政策調控和股市行情下難度加大，招商地產(chǎn)5月13日撤銷(xiāo)50億元股市融資計劃就是近例。
而就銀行貸款而言，恒大地產(chǎn)高達252.73億元的貸款已讓銀行等金融機構望而卻步。
    恒大地產(chǎn)半年報顯示，截至2010年6月末，恒大地產(chǎn)貸款余額為252.73億元，較年初的141.76億元增加110.97億元，增幅78.28%。以1年期以上新增貸款統計，恒大地產(chǎn)今年上半年新增各項貸款合計約153.62億元。
    不過(guò)，恒大地產(chǎn)為儲備資金考慮，歷史性地調整了其長(cháng)短期貸款結構。其上半年1年期以?xún)荣J款由年初的63.6億元減少為20.95億元，1至2年期貸款由年初的24.88億元增加為49.86億元，2至5年期貸款由年初的53.28億元增加為180.42億元，5年期以上貸款新增1.5億元，四者貸款結構由年初的44.9%：17.5%：37.6%：0%調整為6月末的8.3%：19.7%：71.4%：0.6%。 
    為了獲取新增貸款和貸款結構調整，恒大地產(chǎn)已將集團的物業(yè)及設備、土地使用權、投資物業(yè)、開(kāi)發(fā)中物業(yè)、持作出售竣工物業(yè)、銀行現金及集團內若干子公司的股本權益等多數抵押。尤其是土地使用權、開(kāi)發(fā)中物業(yè)、持作出售竣工物業(yè)抵押，已可見(jiàn)其資金壓力。
    恒大地產(chǎn)1月28日公告稱(chēng)，控股股東鑫鑫以所持2.7億恒大地產(chǎn)股份為擔保，從工銀亞洲獲得4000萬(wàn)美元2年期貸款融資，就是類(lèi)似的案例之一。
    目前，恒大地產(chǎn)的主要往來(lái)銀行為工、農、中、建、光大、中信、民生、交行、浦發(fā)、渤海10家銀行的廣東省分行、廣州分行。某股份制銀行廣州分行稱(chēng)，“恒大地產(chǎn)上半年貸款包括銀信合作貸款、地產(chǎn)信托貸款以及其他借款等，不僅僅是銀行貸款。銀行對地產(chǎn)商的新增貸款已經(jīng)相當審慎�！�
    其實(shí)，在110.97億元新增借款中，如果將兩次發(fā)債融資13.5億美元（折合人民幣91.8億元）剔除掉，恒大地產(chǎn)上半年在境內融資規模已經(jīng)很小。
    盡管恒大地產(chǎn)半年報宣稱(chēng)，其上半年現金及現金等價(jià)物及受限制現金總額為184.9億元，未動(dòng)用銀行融資額度252.4億元。但扣除有嚴格條件方可動(dòng)用的受限制現金后，其現金及現金等價(jià)物為99.51億元。
    截至6月末，恒大地產(chǎn)擁有土地儲備7238.5萬(wàn)平方米，成為土地儲備之王，但其有未支付地價(jià)款136.2億元。其中，2010年下半年需支付65.4億元，2011年支付59.6億元。