“房?jì)r(jià)下跌50%,不良率也只會(huì )上升1.2%”,各大銀行此前普遍得出的非常樂(lè )觀(guān)房貸壓力測試結果,遭到了農行的質(zhì)疑。
   《第一財經(jīng)日報》記者昨日采訪(fǎng)銀監會(huì )及商業(yè)銀行人士獲悉,此前頗受關(guān)注的商業(yè)銀行房貸壓力測試的樂(lè )觀(guān)結果,事實(shí)上并不能完全覆蓋風(fēng)險。這項測試從技術(shù)、風(fēng)險評估等方面看,都是一項難以精確完成的任務(wù)。
    更有業(yè)內人士指出,聯(lián)系起美國次貸危機發(fā)生前的樂(lè )觀(guān)測試情況,一些潛在風(fēng)險可能讓這樣的測試結果完全“失真”。

　　農行懷疑測試結果

　　近日,在監管部門(mén)將測試情景假設條件由“房?jì)r(jià)下跌30%”加碼為“房?jì)r(jià)下跌過(guò)半”后,新一輪房貸壓力測試結果成為上市銀行中報季上的最大看點(diǎn)。
　　包括交通銀行、招商銀行、民生銀行、建設銀行等在內的幾家上市銀行,紛紛在中報發(fā)布會(huì )公布新一輪房貸壓力測試結果:在房?jì)r(jià)下跌50%的情形下,各銀行房貸不良率將上升1-2個(gè)百分點(diǎn)不等。
　　對于這個(gè)“非常樂(lè )觀(guān)”的結果,農業(yè)銀行在8月30日發(fā)布的一份研究報告中表示,這一測試可能并未完全反映房?jì)r(jià)下跌的風(fēng)險。其理由包括:壓力測試主要測試房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸和個(gè)人按揭貸款的壞賬率,但可能未考慮到以房地產(chǎn)為抵押的相關(guān)貸款的風(fēng)險;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上下游鏈條很長(cháng),關(guān)聯(lián)甚廣,一旦房?jì)r(jià)大幅下跌,相關(guān)行業(yè)貸款也會(huì )受到嚴重影響等。
　　該報告還指出,在居民購房貸款過(guò)程中,存在個(gè)人收入證明信息不實(shí)、陰陽(yáng)合同等現象,這是壓力測試難以考慮的。
　　此外,即使在同一家銀行內部,各分支行對房地產(chǎn)貸款的依賴(lài)程度也不同,可能存在一家銀行整體上房地產(chǎn)信貸風(fēng)險不大,但個(gè)別分支行風(fēng)險很大的情況。
　　一位監管部門(mén)人士對本報記者表示,房貸壓力測試的結果不是最重要的,目的是讓銀行通過(guò)測試發(fā)現并及時(shí)封堵風(fēng)險管理漏洞,測試銀行的資本在極端情況下能否負荷,相關(guān)業(yè)務(wù)條線(xiàn)能否形成合力應對沖擊。

　　測試過(guò)程揭秘

　　據本報記者了解,銀行的房貸壓力測試首先是要確定“國房景氣指數”與房貸質(zhì)量之間的影響關(guān)系。同時(shí)利用銀行內部評級體系中對房貸客戶(hù)風(fēng)險評級和違約概率的計算模型,得到在既定房?jì)r(jià)降幅下房貸客戶(hù)的違約率變動(dòng)情況。綜合二者影響,推出整體房貸壓力測試結果。
　　一券商分析師告訴記者,有關(guān)房地產(chǎn)信貸對銀行資產(chǎn)質(zhì)量影響的研究,多以單線(xiàn)研究方式展開(kāi),一是沒(méi)有考慮房?jì)r(jià)下跌對房地產(chǎn)以外行業(yè),以及對房地產(chǎn)抵押貸款的資產(chǎn)質(zhì)量產(chǎn)生的影響;二是沒(méi)有考慮宏觀(guān)經(jīng)濟受房地產(chǎn)影響大幅下滑時(shí),對銀行資產(chǎn)質(zhì)量的影響。
　　“所謂壓力測試,只有壓力強度到位才能達到預想效果。測試要點(diǎn)是否拿捏準確、測試范圍是否足夠廣泛,也直接影響測試的準確性和效果�！币晃簧虡I(yè)銀行風(fēng)控管理人士稱(chēng)。
　　但記者在采訪(fǎng)中了解到,目前國內商業(yè)銀行房貸壓力測試僅能“有限”開(kāi)展,受幾點(diǎn)因素影響。
　　首先,測試范圍的擴大涉及到可實(shí)現性的問(wèn)題。上述券商分析師指出,國內房貸壓力測試普遍不考慮房地產(chǎn)抵押物,主要是因為國內信貸主要以不動(dòng)產(chǎn)抵押為主,60%以上信貸依靠房地產(chǎn)抵押獲得,要么是土地要么是房子�！霸诶碚撋�,應該有此考慮,但在實(shí)際測算中,難以量化�！�
　　其次,能否擴大范圍,也與銀行本身的技術(shù)實(shí)力有關(guān)。上述股份制銀行負責人指出,系統性壓力測試有賴(lài)于信貸系統/數據積累以及后臺數學(xué)模式等諸多領(lǐng)域的聯(lián)動(dòng)。例如,信貸系統要能夠全面整合行內諸多業(yè)務(wù)部門(mén)/不同業(yè)務(wù)種類(lèi)的信息,并實(shí)現有效聯(lián)動(dòng)。這樣測試中,才能通過(guò)變化一個(gè)數值,看到對其他領(lǐng)域的影響程度。

    回歸現實(shí)風(fēng)險

　　“事實(shí)上,如果房?jì)r(jià)真的大幅下跌,將會(huì )是一個(gè)連鎖反應,尤其是系統性風(fēng)險難以估量�！币晃毁Y深房地產(chǎn)人士表示。
　　他說(shuō),雖然美國的情況與中國不能完全等同,但別人的教訓也值得汲取。
　　這位人士還分析到,如果還原到現實(shí)的房?jì)r(jià)下跌風(fēng)險,可以分為三個(gè)層面:第一是消費者層面,客觀(guān)地說(shuō),個(gè)人按揭貸款因為房?jì)r(jià)下降帶來(lái)的風(fēng)險是很低的,因為中國人在住房貸款問(wèn)題上誠信度還是比較高的。
    第二是開(kāi)發(fā)商層面,這是主要的風(fēng)險源之一,因為在現有調控政策下,開(kāi)發(fā)商的“活錢(qián)”變?yōu)椤八厘X(qián)”,如預售款的嚴格管理,一旦房?jì)r(jià)出現下跌,開(kāi)發(fā)商的資金鏈條將面臨較大壓力。
　　第三是一些工商企業(yè),它們大部分的貸款抵押物都是房產(chǎn),如果房?jì)r(jià)下跌,這些抵押物的評估價(jià)值將下降,銀行需要更多撥備,而這些企業(yè)則將面臨更大的融資壓力。
　　“如果60%信貸都依靠房地產(chǎn)抵押,這個(gè)悲觀(guān)傾向下作出的壓力測試,就是個(gè)無(wú)底洞。是否有必要采取如此悲觀(guān)的態(tài)度,值得探討�！币晃簧虡I(yè)銀行人士表示。