征收房產(chǎn)稅的時(shí)機：房產(chǎn)稅的征收固然面臨諸多技術(shù)難題，但技術(shù)問(wèn)題并不是主要的
　　《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(“新國十條”)已近5個(gè)月，一些地方偏離老百姓購買(mǎi)力的房?jì)r(jià)未見(jiàn)明顯回落，仍處在買(mǎi)賣(mài)雙方持續觀(guān)望的深度博弈期。隨著(zhù)傳統的房地產(chǎn)銷(xiāo)售“金九銀十”的到來(lái)，對房?jì)r(jià)會(huì )否逆勢上揚的擔心，讓房產(chǎn)稅儼然成為此輪房地產(chǎn)調控能否壓死高房?jì)r(jià)這匹“瘋狂駱駝”的最后一根稻草。
　　從2003年10月十六屆三中全會(huì )通過(guò)的《中共中央關(guān)于完善社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制若干問(wèn)題的決定》提出，“條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統一規范的物業(yè)稅”，到“新國十條”要求“發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調節作用”，“要加快研究制定引導個(gè)人合理住房消費和調節個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策”，針對房產(chǎn)保有環(huán)節的房產(chǎn)稅這把磨了已近7年的劍，何時(shí)出鞘至今不見(jiàn)明朗的信息。
　　“進(jìn)入'十二五’的改革目標應該是毫無(wú)疑問(wèn)的，但何時(shí)開(kāi)始實(shí)施還不見(jiàn)明確的說(shuō)法”，中國人民大學(xué)財經(jīng)金融學(xué)院教授安體富認為，“最簡(jiǎn)單易行的方法是修改現行的1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，將征稅對象擴大到個(gè)人住房。無(wú)論如何，應該盡快開(kāi)征，越晚越被動(dòng)�！�
　　“對個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅是大勢所趨”，中國社科院財貿所研究員楊志勇指出，“但需要注意其局限性。首先，不能脫離我國住房市場(chǎng)還是賣(mài)方市場(chǎng)的國情；其次，這不意味著(zhù)地方財政從此高枕無(wú)憂(yōu)；再有，必須考慮重復征稅和社會(huì )反應問(wèn)題�！�
　　受訪(fǎng)專(zhuān)家認為，房產(chǎn)稅改革到底是為了眼下的調控房?jì)r(jià)，還是長(cháng)遠的完善稅制，抑或兩者都兼顧，目標不同會(huì )導致出臺不同的政策舉措，加上對千家萬(wàn)戶(hù)的房產(chǎn)價(jià)值的評估是一項復雜的工程，諸多困難讓房產(chǎn)稅的出臺慎之又慎。

　　改革房產(chǎn)稅大勢所趨

　　房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。1986年9月15日，國務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，實(shí)行至今。
　　根據上述暫行條例，對個(gè)人非營(yíng)利性住房免征房產(chǎn)稅。這意味著(zhù)，以2008年680.3億元的房產(chǎn)稅收入為例，占當年中國稅收總額的1.2%和地方稅收收入的17.6%的收入中，個(gè)人自用的住宅沒(méi)有稅收貢獻。而如果一旦開(kāi)征，“其規模將達到7000億元”，安體富以1985年以來(lái)的住宅竣工面積約700億平方米，按每平方米3000元的價(jià)格，1.2%的稅率，扣除免征之后保守估算。
　　另一方面，“物業(yè)稅或具有物業(yè)稅性質(zhì)的房產(chǎn)稅的缺失，加上未對炒房者征收土地增值稅，客觀(guān)上增加了炒房者的收益，在一定程度上助長(cháng)了住房市場(chǎng)的投資投機需求”。在楊志勇看來(lái)，對個(gè)人住房持有環(huán)節征稅，無(wú)論是叫房產(chǎn)稅，還是叫物業(yè)稅，都是大勢所趨。
　　事實(shí)上，房產(chǎn)稅這一各國普遍征收的地方性稅收，在1949年中華人民共和國建立后，政務(wù)院發(fā)布的《全國稅政實(shí)施要則》(1950年)中，就列為開(kāi)征的14個(gè)稅種之一。1951年8月政務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，將房產(chǎn)稅與地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。1973年簡(jiǎn)化稅制，把對國營(yíng)企業(yè)和集體企業(yè)征收的城市房地產(chǎn)稅并入工商稅，保留稅種只對房管部門(mén)、個(gè)人、外國僑民、外國企業(yè)和外商投資企業(yè)征收。1984年改革工商稅制，國家決定恢復征收房地產(chǎn)稅，將房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅兩個(gè)稅種。兩年后《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》發(fā)布。
　　從2003年10月中央提出，“條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統一規范的物業(yè)稅”開(kāi)始，房產(chǎn)稅改革這一大勢引起了廣泛的關(guān)注，在今年表現得尤為強烈。先成為全國兩會(huì )代表委員們熱議的話(huà)題，接著(zhù)4月17日新“國十條”公布，要求“要加快研究制定引導個(gè)人合理住房消費和調節個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策”。隨后，傳出上海版調控細則可能試行房產(chǎn)稅。5月31日，國務(wù)院批轉國家發(fā)改委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點(diǎn)工作意見(jiàn)的通知》，明確提出“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”，幾度引發(fā)業(yè)內猜測。之后，國家發(fā)改委官員表態(tài)，房產(chǎn)稅改革推進(jìn)暫無(wú)總體安排，但支持地方進(jìn)行試點(diǎn)和實(shí)驗。
　　“要把征稅范圍擴大到住宅，只要國務(wù)院修改《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》就可以了，不需要通過(guò)人大立法程序，這是當前來(lái)看最簡(jiǎn)便易行的”。安體富認為，上世紀80年代個(gè)人所得稅推出相對容易，因為當時(shí)沒(méi)有多少人能達到納稅條件�，F在隨著(zhù)房產(chǎn)越來(lái)越重要，房產(chǎn)稅越晚推出越被動(dòng)。
　　但是，楊志勇認為，應該認識到房產(chǎn)稅短時(shí)期內可能導致房?jì)r(jià)下跌。從中長(cháng)期來(lái)看，試圖以房產(chǎn)稅來(lái)降房?jì)r(jià)的目標是難以實(shí)現的。
　　在他看來(lái)，讓稅收擔負遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的任務(wù)，是一個(gè)關(guān)系到市場(chǎng)與政府界限確定的問(wèn)題。如果承認房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)市場(chǎng)，那么市場(chǎng)在資源配置中應發(fā)揮基礎性作用。如果政策對市場(chǎng)成敗有著(zhù)決定性的影響，那么市場(chǎng)的調節機制就無(wú)從談起。
　　“世界上許多國家或地區都有物業(yè)稅或同類(lèi)稅收，但在金融危機之前，多數地方經(jīng)歷了較長(cháng)時(shí)間的房?jì)r(jià)持續上漲。由此可見(jiàn)，有了物業(yè)稅或同類(lèi)稅收，即使短時(shí)期內房?jì)r(jià)下跌，最終房?jì)r(jià)仍然可能回歸高位。試圖以房產(chǎn)稅來(lái)降房?jì)r(jià)的目標從根本上是難以實(shí)現的”，楊志勇說(shuō)。

　　征收面臨五大難題

　　客觀(guān)來(lái)看，改革房產(chǎn)稅，現實(shí)條件還面臨一系列的問(wèn)題亟待解決。
　　其一，征收對象的問(wèn)題。征收房產(chǎn)稅的目的之一是抑制投機性住房需求，而非打擊自住性的剛性需求。這就需要明確從第幾套住房開(kāi)征。但另一方面，物業(yè)稅本身是從價(jià)征收的，以數量作為免稅或享受優(yōu)惠的依據又是不合適的。此外，多套住房的價(jià)值不一定就比一套的價(jià)值高。楊志勇指出，如果采取此種優(yōu)惠政策，則勢必導致新的稅收不公平。
　　退一步來(lái)看，即使以家庭為單位從第二套住房開(kāi)征，有關(guān)專(zhuān)家指出，這需要全國各地的房屋主管部門(mén)建立全面、實(shí)時(shí)和動(dòng)態(tài)的居民個(gè)人房產(chǎn)購買(mǎi)和保有情況數據庫。同時(shí)，各地民政部門(mén)、公安系統也需建立全面、實(shí)時(shí)和動(dòng)態(tài)的居民婚姻和家庭人口以及戶(hù)籍的數據庫。這不僅需要資金的投入，還需要打破體制的障礙。
　　其二，房產(chǎn)價(jià)值評估問(wèn)題。房產(chǎn)稅的計稅依據和稅率在確保公平的基礎上，面臨如何確定的問(wèn)題。以北京為例，地段的差異甚至地段內有無(wú)重點(diǎn)學(xué)校的差異，都造成房產(chǎn)價(jià)值的巨大差距。如何動(dòng)態(tài)地評估納稅額將是一項浩大的工程。反過(guò)來(lái)說(shuō)，如果只是大體分區確立房產(chǎn)基礎價(jià)格，容易因為不公平而招致反對。
　　其三，在目前住房市場(chǎng)呈賣(mài)方市場(chǎng)的情況下，物業(yè)稅或房產(chǎn)稅到底能夠發(fā)揮什么作用？楊志勇認為，從理論上看，直接稅不容易轉嫁，但不容易轉嫁不等于不能轉嫁。只要市場(chǎng)是賣(mài)方的，賣(mài)方就能夠想方設法將稅負轉嫁給買(mǎi)方。若此，稅收調節目標不僅難以實(shí)現，反而會(huì )加重買(mǎi)方的負擔，與政策設計的目標相悖。
　　其四，重復征稅問(wèn)題。從國際上來(lái)看，房產(chǎn)稅更多對應的是地方公共服務(wù)。從我國目前的情況來(lái)看，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易環(huán)節，個(gè)人住宅實(shí)際上已經(jīng)承擔了大量與基礎設施和公共服務(wù)配套相關(guān)的稅費，范圍涉及道路、供水、供電、供氣、環(huán)境綠化，等等；還有存量房產(chǎn)的稅收待遇問(wèn)題。在實(shí)際操作過(guò)程中，房產(chǎn)稅的開(kāi)征需要結合十六屆三中全會(huì )的“相應取消有關(guān)收費”的精神進(jìn)行，楊志勇認為。
　　其五，對個(gè)人住宅征收房產(chǎn)稅影響面大，必須考慮其社會(huì )影響。特別是，近年來(lái)“被高檔化”的樓盤(pán)不少，即使是很低的稅率，居民個(gè)人是否有房產(chǎn)稅或物業(yè)稅的支付能力，也是一個(gè)問(wèn)題。
　　對于上述難題，安體富認為，肯定有難度，但各部門(mén)應該大力配合，逐步解決。例如房管部門(mén)關(guān)于房屋方面的信息就可以提供給稅務(wù)部門(mén)，否則永遠沒(méi)有完全準備好的那一天。從這個(gè)意義上來(lái)看，安體富認為，技術(shù)上的難度只是表面原因，深層次原因則是利益。

　　房產(chǎn)稅并不能包治“百病”

　　對個(gè)人住宅征收物業(yè)稅或房產(chǎn)稅是大勢所趨。它關(guān)系到地方政府的財力來(lái)源問(wèn)題，是中國土地財政模式轉換的必然要求，將重構政府間財政關(guān)系，特別是讓財政體制“重心下移”。但是，楊志勇強調，“即使如此，地方政府仍然無(wú)法告別土地財政�！�
　　“環(huán)顧世界主要國家中，哪個(gè)國家的地方政府能夠擺脫土地財政？與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收是許多國家地方政府的重要收入來(lái)源。房地產(chǎn)價(jià)格越高，地方政府才能獲得更多的財產(chǎn)稅收入。中國所應該轉變的是土地財政模式，應致力于構建新型的具有可持續性的土地財政模式”，楊志勇認為。
　　在他看來(lái)，對個(gè)人住宅開(kāi)征物業(yè)稅或房產(chǎn)稅，并不意味著(zhù)地方財政從此高枕無(wú)憂(yōu)。
　　在許多國家，物業(yè)稅或房產(chǎn)稅是地方財政的重要收入來(lái)源。在我國，地方主體稅種的缺失一直是一個(gè)問(wèn)題。由于缺少主體稅種，地方政府嚴重依賴(lài)土地出讓金收入，形成了具有中國特色的“土地財政”。這種以“賣(mài)地”為特征的“土地財政”不具有可持續性。在房地產(chǎn)持有環(huán)節開(kāi)征物業(yè)稅，細水長(cháng)流，地方財政不會(huì )因此竭澤而漁。但是，楊志勇提醒，不能由此就認為，物業(yè)稅開(kāi)征之后，地方財政就不會(huì )出現困難，財力緊張的狀況就不會(huì )再出現。
　　關(guān)于房產(chǎn)稅的定位，有將之與地方主體稅種的健全聯(lián)系起來(lái)的看法，但楊志勇指出，還需結合現實(shí)評估開(kāi)征房產(chǎn)稅所可能帶來(lái)的財政風(fēng)險。
　　在他看來(lái)，這一對中長(cháng)期有利的舉措，在短期內可能帶來(lái)負面影響。各地政府已經(jīng)建立了各種各樣的融資平臺。在數萬(wàn)億元規模以上的融資平臺中，有一些是不能帶來(lái)經(jīng)濟效益的項目，如學(xué)校工程等融資項目自身不會(huì )帶來(lái)充足償還借款的現金流，地方來(lái)自土地出讓金的收入在一定程度上可以應對這個(gè)風(fēng)險。但是，地方能否得到充足的土地出讓金收入也是有前提的。如果市場(chǎng)預期房?jì)r(jià)下跌，或者事實(shí)上已經(jīng)在持續下跌，那么地方將很難獲得相應的土地出讓金收入以及相關(guān)稅費收入。由此，短期內要積極防范地方融資平臺所帶來(lái)的潛在財政風(fēng)險，也要求對房產(chǎn)稅的開(kāi)征慎之又慎。這也要求，房產(chǎn)稅的開(kāi)征，需要創(chuàng )造條件，突破短期的瓶頸，以防地方財政風(fēng)險的進(jìn)一步暴露。