自1994年《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》正式引入商品房預售制度以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在缺乏監管的寬松環(huán)境下得到了空前發(fā)展。直到今年5月，住建部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監管完善商品住房預售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確指出不僅要引入預售資金的監管賬戶(hù)，而且鼓勵試點(diǎn)現房銷(xiāo)售，引入監管機制的趨勢才明朗，商品房預售制度正�；�有了可能。
　　預售制度可部分減少房地產(chǎn)未來(lái)需求的不確定性，并有助于降低開(kāi)發(fā)商的存貨成本，在國際上具有相當的普遍性。不過(guò)各國和各地區都對住房預售的市場(chǎng)準入、資金支付方式、資金專(zhuān)款專(zhuān)用和信息披露等進(jìn)行了嚴格的監管，總體上共性包括：
　　第一是嚴格的預售準入條件：一般而言，大多數國家和地區都對開(kāi)發(fā)商的預售資格進(jìn)行較為嚴格的限制。如在美國，雖然預售的方式比較靈活，甚至可以未開(kāi)工預售，但是資信和商譽(yù)好的開(kāi)發(fā)商可免除托管賬戶(hù)的監管要求。
　　第二是嚴格控制預售資金的支付節點(diǎn)和支付比例：幾乎所有的國家在期房預售時(shí)，都嚴格要求預售合同中對預售資金的支付節點(diǎn)、方式和比例進(jìn)行明確。
　　第三是嚴格的預售款第三方專(zhuān)門(mén)管理：從國際經(jīng)驗看，幾乎所有的成熟市場(chǎng)都會(huì )引入第三方的托管賬戶(hù)，預售資金并不能一次性全部進(jìn)入開(kāi)發(fā)商的賬戶(hù)，而是由專(zhuān)業(yè)的律師事務(wù)所或銀行進(jìn)行專(zhuān)門(mén)管理，并在嚴格的監管下按照建設工程進(jìn)度逐筆撥付。
　　2009年，中國期房預售面積占全部住宅銷(xiāo)售的比例已達72.1%(10年前這一比例僅為40%)，這說(shuō)明住宅預售早已成為我國主要的房屋銷(xiāo)售方式，相對于成熟經(jīng)濟體，我國的住宅預售占比已經(jīng)很高。然而，對比國際經(jīng)驗，中國的住宅預售制度服務(wù)于開(kāi)發(fā)商的融資需求，是特定經(jīng)濟環(huán)境下的一種過(guò)渡性安排。
　　從政策取向上看，引入監管是預售制度正�；�的關(guān)鍵，具有政策糾偏意義：中國與發(fā)達國家或地區預售制度的重要區別在于預售款包括定金、預收款和個(gè)人按揭幾乎都是一次性地進(jìn)入開(kāi)發(fā)商的資金賬戶(hù)，從而在預售的第一個(gè)環(huán)節就將銀行抵押貸款支付給了開(kāi)發(fā)商。正是這個(gè)角度講，引入監管的關(guān)鍵之處就在于按照開(kāi)發(fā)商的建設進(jìn)度分批、分期支付，并在每個(gè)環(huán)節明確設定支付比例。從北京市擬出臺的監管方案看，將預售款引入專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)管理，并參照基礎完成、結構封頂、竣工驗收、登記申請四個(gè)資金使用節點(diǎn)核撥資金，每個(gè)節點(diǎn)用款額度不得高于重點(diǎn)監管資金總額的25%。這種監管措施完全符合國際監管慣例，具有較高的可操作性。實(shí)際上，引入監管機制本身并不是新政策，而是參照國際經(jīng)驗，實(shí)現預售制度正�；�的重要步驟，屬于政策糾偏的范疇。