央視樓市新觀(guān)察：上海浦東今天誕生“新地王”
歡迎收看《經(jīng)濟信息聯(lián)播》。接下來(lái)是我們的樓市新觀(guān)察，今天房地產(chǎn)市場(chǎng)上值得大家注意的消息，首先是上海今天新誕生的地王，今天下午16：03分，上海浦東住宅新地王誕生，黃浦江沿岸E18地塊(9—3)地塊最終被一個(gè)叫卓光控股的公司以48.28億摘得，折算樓板價(jià)達到了35490元。來(lái)看看今天競拍現場(chǎng)的情況。
今天，上海土地市場(chǎng)出現了六塊土地連拍的場(chǎng)景，其中上海市浦東區陸家嘴金融中心黃浦江沿岸E18地塊(9-3)地塊還沒(méi)有上拍賣(mài)場(chǎng)，就已經(jīng)成了浦東住宅的新地王，競拍的起始價(jià)格高達353746萬(wàn)元，起始樓板價(jià)就已經(jīng)達到了2.6萬(wàn)/平方米。在現場(chǎng)記者看到，原本就不大的采訪(fǎng)區內，擠滿(mǎn)了記者和參加競拍的公司人員。
新浪房地產(chǎn)記者：“從4月份調控之后今天這個(gè)土地拍賣(mài)是人比較多的，這邊候場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商，到這邊記者媒體關(guān)注的話(huà)都是比較多的一次�！�
下午3點(diǎn)30分浦東黃浦江沿岸E18地塊(9-3)地塊拍賣(mài)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)30多分鐘的緊張等待。下午4點(diǎn)03分現場(chǎng)拍賣(mài)師宣布了最終結果。
現場(chǎng)聲：“卓光控股有限公司以人民幣48億2千8百萬(wàn)競得黃浦江沿岸E18地塊�！�
按照48.28億的競拍價(jià)推算，黃浦江沿岸E18地塊(9-3)地塊的樓板價(jià)為35490元，溢價(jià)率為41%。此前不少媒體估計說(shuō)，這塊土地將有望達到每平米5萬(wàn)元以上的樓板價(jià)，面對現場(chǎng)最終出現的這個(gè)價(jià)格，現場(chǎng)不少專(zhuān)家表示說(shuō)，這應該是樓市新政帶來(lái)的直接效果。
占盡便宜 新地王準備豪賭未來(lái)
看著(zhù)每平米近三萬(wàn)五元的樓板價(jià)，估計很多人都在發(fā)出一個(gè)疑問(wèn)，那就是這塊土地究竟好在哪里，可以蓋出這么貴的的房子來(lái)呢？我們的記者今天到這塊土地的現場(chǎng)進(jìn)行了探看，來(lái)看看記者的新發(fā)現。
記者：“我現在來(lái)到的是位于世博板塊的黃浦江沿岸E18(9-3)地塊，現場(chǎng)可以看到這片空地上長(cháng)滿(mǎn)了雜草，圍繞著(zhù)這塊空地有幾條寬闊的馬路，我的正前方是上海浦東南路，左邊是張家浜河，后面正對的就是黃浦江了。它緊鄰小陸家嘴，僅靠世博園，所以它在眾多地塊中脫穎而出，受到市場(chǎng)的高度關(guān)注也就顯得不足為奇�！�
記者看到，這幅賣(mài)出天價(jià)的地塊，距離上海復興路隧道浦東入口僅2公里，屬于上海陸家嘴黃金地段的邊緣，記者走訪(fǎng)時(shí)發(fā)現，地塊附近的大型醫院、超市、酒店，周邊的配套設施相對成熟。今年年初位于上海內環(huán)以?xún)鹊奶K河灣一街坊地塊，作為住宅和商業(yè)的綜合用地，當時(shí)樓板價(jià)拍出每平米5.2萬(wàn)元左右，業(yè)內人士今天普遍預期說(shuō)，今天土地價(jià)格應該不會(huì )低于此前的這個(gè)價(jià)格。但最終拍賣(mài)結果是折合樓板價(jià)每平米35000元左右，很多分析人士說(shuō)，這個(gè)價(jià)格，對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，未來(lái)市場(chǎng)利潤空間應該比較大。
中國房產(chǎn)信息集團分析師付琦：“目前的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這個(gè)價(jià)格并不是很高，因為如果是35000元的樓面地價(jià)，我們加上它的整個(gè)開(kāi)發(fā)和管理的成本，再加上它的一個(gè)合理的利潤的話(huà)，這塊地在未來(lái)上市后賣(mài)到55000元或者60000元就已經(jīng)有了比較好的一個(gè)利潤了�！�
分析師的話(huà)，在記者的調查中，也得到了印證，這次拍賣(mài)的地塊附近，有幾個(gè)成熟的小區，老式的公房，二手房售價(jià)每平米在2-3萬(wàn)元之間，而離它最近正北面的樓盤(pán)則是世茂濱江花園，目前二手房的售價(jià)每平米在3--8萬(wàn)元不等。拍賣(mài)地塊附近區域板塊的二手房成交均價(jià)每平米在4--5萬(wàn)元之間，品質(zhì)高點(diǎn)的二手房?jì)r(jià)格會(huì )有2萬(wàn)元左右的浮動(dòng)。這次面包價(jià)格還沒(méi)有面粉價(jià)格貴，分析人士說(shuō)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)目前的融資渠道都在收到限制，短期內拿出幾十億的資金，現在已經(jīng)不是一件容易的事。這次拍賣(mài)出現這種情況，錢(qián)應該是最大因素。
中國房產(chǎn)信息集團分析師付琦：“這塊土地在30天內就要把所有的土地價(jià)格付清，那么要一下子這樣拿出40多億的錢(qián)不是所有的企業(yè)都能做得到的，在當前的環(huán)境下，所有可能大多數企業(yè)都不會(huì )很愿意出很高的一個(gè)價(jià)格�！�
同時(shí)記者也了解到，這次拍賣(mài)的土地，是上海內環(huán)以?xún)�，近三年�?lái)出現的第五塊住宅用地，這在上海來(lái)說(shuō)，的確是一塊難得的稀缺用地，加上這幾年來(lái)，上海陸家嘴地區已經(jīng)形成了高端樓盤(pán)的集群效應，從其他已經(jīng)成功的項目來(lái)看，這個(gè)地塊未來(lái)的回報，預想著(zhù)也會(huì )不錯，這也是促使開(kāi)發(fā)商這次不惜成本在這個(gè)區域里爭搶資源的一個(gè)因素。
中國房產(chǎn)信息集團分析師付琦：“周邊單價(jià)上10萬(wàn)的住宅達到3個(gè)，湯臣一品均價(jià)14萬(wàn)，中糧海景一號均價(jià)11萬(wàn)以上，濱江凱旋門(mén)項目，從日前新宏基內部傳出消息，未來(lái)這一項目單價(jià)在20萬(wàn)。周邊新建商品住宅整個(gè)房?jì)r(jià)非常高，對比這些樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商拿下以后，一定會(huì )打造濱江豪宅�！�
多城市土地拍賣(mài)屢創(chuàng )高位 拿地者多為國企
今年4月出臺的樓市調控新政被業(yè)內稱(chēng)作是史上最嚴厲的房地產(chǎn)調控舉措，政策實(shí)施這段時(shí)間來(lái)，樓市已經(jīng)大大降溫。不過(guò)，不管樓市銷(xiāo)量如何，房?jì)r(jià)是漲是降，我們看到不少房地產(chǎn)企業(yè)尤其是國企卻依舊“不差錢(qián)”，再次掀起拿地潮。根據中國指數研究院日前發(fā)布的監測數據顯示，4月中旬房地產(chǎn)調控新政出臺后，北京、上海、廣州、深圳等4個(gè)一線(xiàn)城市成交總價(jià)前十名的地塊中，多數被國企收入囊中。
從中國指數研究院統計的數據來(lái)看，樓市新政出臺后，北京有8塊土地被企業(yè)獲得，其中有3家為央企或者央企參與，5家則是地方國企；上海有7塊土地被企業(yè)獲得，其中分別有2家是央企或央企參與，其余5家則是地方國企；而在深圳和廣州拿地的企業(yè)分別為6家和5家，其中絕大部分為央企，地方國企分別僅有1家。尤其值得注意的是，各城市在新政后成交的總價(jià)最高地塊，無(wú)一例外都是央企或地方國企獲得。
8月31日，廣州原番禺地王“南區4-2商住地塊”以23.8億元的總價(jià)、7282元/平方米的樓面地價(jià)被越秀城建拿下，刷新了2007年金地拍到時(shí)的15.9億元、樓面地價(jià)6230元/平方米的記錄。8月4日，上海羅店新鎮兩幅地塊均被遠洋地產(chǎn)旗下公司拍得，樓板均價(jià)達到2.12萬(wàn)元/平方米，成為該區域新地王。在杭州，中糧地產(chǎn)9.78億元拿下三塘單元商住地塊，而錢(qián)江新城的商用地塊則被中國人壽拿下。實(shí)際上，從5月份開(kāi)始，中國鐵建、保利地產(chǎn)、華僑城等國企就不斷在北京、廣州、天津、貴陽(yáng)等城市大規模拿地，涉及金額數百億元。
業(yè)內分析認為，從一線(xiàn)城市總價(jià)前十位的地塊拿地企業(yè)來(lái)看，包括央企在內的國有企業(yè)拿地比例正在上升。深圳最為明顯，新政前國企在總價(jià)前十地塊中所占比例僅為四成，但新政后上升到近七成。北京、上海和廣州也存在類(lèi)似現象。