我國從2003年起已明令禁供別墅用地。但作為知名房企，保利地產(chǎn)2010年初卻在沒(méi)有規劃許可的情況下，擅自在廣州市白云區建起了85棟別墅。更令人詫異的是，這85棟違建別墅在經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)的低成本處罰后逐步走向了合法建筑。日前，記者對此展開(kāi)了調查。
乾坤大挪移 普通用地里“栽出”別墅
保利西海岸房地產(chǎn)項目位于廣州市白云區金沙洲，毗鄰珠江，由一些高層住宅和別墅組成。記者近日在施工現場(chǎng)看到，約百套別墅主體建筑已經(jīng)全部封頂，集體矗立在珠江邊，規模頗為壯觀(guān)。
讓人意想不到的是，這些別墅卻是違法建設。據廣州市城管部門(mén)介紹，保利西海岸項目于2010年3月開(kāi)始建設，其中有90幢別墅的主體建筑在7月初已經(jīng)基本完工，然而這些別墅中至少有85棟是在沒(méi)有取得規劃報建許可的情況下擅自建成的。
“這太不可思議了！”周邊的村民告訴記者，“今年初，有數十輛工程車(chē)不停地進(jìn)出建筑工地，數以百計的建筑工人在工地上加班加點(diǎn)，我們都以為這肯定是合法建設，但是誰(shuí)又能想到這種大央企也居然進(jìn)行違法建設，而且是如此明目張膽！”
而更讓人震驚的是，記者查閱保利西海岸的用地資料發(fā)現，該項目建設的兩塊用地規劃容積率都為2.8，規劃用途都為居住用地(R2)，也就是通常所說(shuō)的二類(lèi)住宅用地，并不屬于別墅用地。其中一塊土地出讓協(xié)議還對住宅用地進(jìn)行了戶(hù)型比例限制，明確規定“套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到住宅開(kāi)發(fā)建設總面積的80%”。
“按照2.8的容積率是建不了別墅的，但開(kāi)發(fā)商施展‘乾坤大挪移’，拿出一部分土地多建造幾棟高層住宅，其余土地建低密度別墅，通過(guò)疏密結合從而既滿(mǎn)足了政府規定的整體容積率要求，同時(shí)又建成了別墅�！币晃徊辉敢馔嘎缎彰臉I(yè)內人士告訴記者，開(kāi)發(fā)商在局部容積率上做文章建別墅，已是司空見(jiàn)慣。
除此以外，開(kāi)發(fā)商還在“別墅”概念上玩起了花樣。長(cháng)期處理房地產(chǎn)糾紛的廣東中澤律師事務(wù)所周玉忠律師說(shuō)，別墅定義具有一定的模糊性，一些開(kāi)發(fā)商就一廂情愿地認定國家停止別墅用地的審批專(zhuān)指“獨棟別墅”，從而大打“擦邊球”，紛紛建起雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅，并以低密度高檔住宅的名義報批繞開(kāi)“獨棟別墅”。以廣州保利西海岸別墅為例，在廣州市規劃局的處罰書(shū)上稱(chēng)為“三層建筑”，而廣州城管部門(mén)則認為這是典型的別墅。保利西海岸售樓人員9月9日提供給記者的銷(xiāo)售資料也顯示，這里是“純粹別墅住區”，并將于年底發(fā)售。從規劃圖來(lái)看，保利西海岸別墅主要為雙拼別墅、聯(lián)排別墅等。
低成本處罰 一棟違法別墅只需罰2萬(wàn)元即變?yōu)椤昂戏ā?/STRONG>
廣州城管部門(mén)相關(guān)負責人表示，在發(fā)現保利西海岸違規建設之后，城管部門(mén)多次要求其停工，并最終將其列為違建典型進(jìn)行通報之后，該項目才在7月初接受停工整改。而對于這種沒(méi)有規劃報建許可的違法建設，首先要由廣州市規劃局進(jìn)行處罰。
根據《中華人民共和國城鄉規劃法》六十四條規定，未取得建設工程規劃許可證進(jìn)行建設的，尚可采取改正措施消除對規劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款；無(wú)法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒(méi)收實(shí)物或違法收入。
不過(guò)，廣州市規劃局認定保利西海岸項目這個(gè)“違法建設”是可以“限期改正”的，為此給以建設工程造價(jià)5%的罰款。即對這85棟別墅處以建設工程總造價(jià)約3344萬(wàn)元的5%的行政處罰，共計罰款約167萬(wàn)元。
“違法成本太低了！”城市規劃專(zhuān)家、暨南大學(xué)胡剛教授感嘆，“按照85棟違法別墅計算，這相當于一棟價(jià)值五六百萬(wàn)元的違法別墅只需要罰2萬(wàn)元就可以了。如果均攤到成本里，每平方米只增加54元，而其附近的一些普通商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)都在12000元／平方米以上，這54元／平方米的違法成本相當于沒(méi)有處罰�！�
在廣州市規劃部門(mén)開(kāi)出罰單之后，開(kāi)發(fā)商繳納罰款的速度也是極其迅速的，并為此向廣州市規劃局遞交了《關(guān)于不申請公開(kāi)聽(tīng)證的報告》，只求趕快罰款了事。而這意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商對自己的違法行為早已是“心知肚明”的。
在接受行政處罰后，7月初停工的保利西海岸項目在7月14日就獲批了修建性詳細規劃，7月27日獲批了建設工程規劃許可證。記者在廣州市規劃局網(wǎng)站上也看到，2010年8月17日廣州市規劃局對部分別墅的建設工程規劃許可證進(jìn)行了批后公示。
業(yè)內人士還指出，按照程序，在規劃部門(mén)進(jìn)行處罰后，城管、建設部門(mén)也會(huì )對這85棟違法別墅建設進(jìn)行相應處置。但在規劃局已經(jīng)將該項目的規劃手續補充完備并定性為“限期改正”的情況下，其他部門(mén)也只能罰款了之。而事實(shí)上，這些別墅的建設成本也只有1080元／平方米而已，即便全部拆了重建，開(kāi)發(fā)商仍然可以賺到不少錢(qián)。
“按此計算，開(kāi)發(fā)商即便違法10次，但只要有一次違法成功，也仍然可以實(shí)現盈利�！痹摌I(yè)內人士還指出，正是由于看到了這一點(diǎn)，所以開(kāi)發(fā)商敢于大膽地“邊建設、邊報批”搶先將別墅建起來(lái)，待生米煮成熟飯之后，只要經(jīng)過(guò)低成本處罰，違法建筑就變成合法建筑了。而這也就意味一個(gè)違法建設在經(jīng)過(guò)一系列處罰程序之后就可獲得到合法的“準生證”。
屢禁而不止 堵住漏洞加強監管成當務(wù)之急
事實(shí)上，早在2003年2月，國土資源部在《關(guān)于清理各類(lèi)園區用地加強土地供應調控的緊急通知》中明確提出，“停止別墅類(lèi)用地的土地供應”。此后，別墅供地禁令被國務(wù)院、國土資源部一再重申。
其中，2006年5月，國土資源部下發(fā)《關(guān)于當前進(jìn)一步從嚴土地管理的緊急通知》強調，“堅決執行停止別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目土地供應的規定，從即日起，一律停止其供地和辦理相關(guān)用地手續，進(jìn)行全面清理”。2008年1月，國務(wù)院發(fā)文《關(guān)于促進(jìn)節約集約用地的通知》明確規定“繼續停止別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的土地供應”。2010年3月國土資源部再次強調“嚴禁向別墅供地”。
“政府禁供別墅土地是出于我國人多地少、需要集約化用地的現實(shí)考慮。其目的是為了節約土地，并盡可能提供更多的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和保障性住房，讓更多普通市民住上房子�！睆V州合富輝煌首席分析師黎文江說(shuō)。但在類(lèi)似保利地產(chǎn)的種種操作之下，市場(chǎng)上的別墅新盤(pán)依舊絡(luò )繹不絕，房地產(chǎn)調控的土地政策變得難以落到實(shí)處。
“這也表明現行關(guān)于別墅的相關(guān)用地制度、規劃審核報批以及后續監管上存在一定的漏洞�！敝苡裰艺f(shuō)，比如對別墅的準確定義，究竟雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅是否屬于禁止之列，以及局部容積率是否應該有所限制等。
“完善制度的同時(shí)，還必須要對開(kāi)發(fā)商進(jìn)行全過(guò)程的監管。從規劃、國土、建設等諸多環(huán)節進(jìn)行把關(guān)、核查。其中，最為基礎的是必須確保規劃的嚴肅性，不能讓規劃變成‘紙上劃劃、墻上掛掛’。要變成硬約束，不能軟弱無(wú)力。只有規劃硬了起來(lái)，后續監管措施才能硬起來(lái)�！焙鷦傉f(shuō)。
“此外，關(guān)鍵的一點(diǎn)，還在于必須要加大開(kāi)發(fā)商違法違規建設的成本。不能讓違法違規行為還可以賺到錢(qián)。否則這就是為其他開(kāi)發(fā)商前赴后繼地違法違規樹(shù)立榜樣�！敝苡裰艺f(shuō)。