幕后
開(kāi)發(fā)商心態(tài)
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買(mǎi)房人這么踴躍，連三五年后的剛需群體都提前出手了，那么，開(kāi)發(fā)商應該是喜上眉梢了，漲價(jià)沖動(dòng)似乎也該跟著(zhù)需求“釋放”了�？墒�，情況卻完全不是這樣的——
不敢爭當漲價(jià)“領(lǐng)頭羊”
記者昨天在南京各大售樓處采訪(fǎng)時(shí)，最大的感受是開(kāi)發(fā)商明顯低調很多，有的樓盤(pán)不聲不響提前幾天便開(kāi)始認購，有的樓盤(pán)則不對外宣布開(kāi)盤(pán)，私下里打打電話(huà)發(fā)發(fā)短信聯(lián)系買(mǎi)房人。而更為低調的則是價(jià)格，雖然不少消費者此前都擔心，市場(chǎng)轉好開(kāi)發(fā)商會(huì )不會(huì )漲價(jià)，但從昨天的開(kāi)盤(pán)情況來(lái)看，多數樓盤(pán)開(kāi)出的房?jì)r(jià)都比較平易近人，大幅漲價(jià)的情況幾乎絕跡。
“你問(wèn)開(kāi)發(fā)商想不想漲，肯定想啊，只不過(guò)他不敢漲，一漲就死定了�！币晃婚L(cháng)期研究南京樓市的專(zhuān)業(yè)人士表示，新的調控政策隨時(shí)有可能出臺，中央級媒體的表態(tài)也令開(kāi)發(fā)商寢食難安，誰(shuí)都不敢做“領(lǐng)漲者”，一來(lái)會(huì )遭到買(mǎi)房人的冷落，二來(lái)也容易被政府部門(mén)“盯上”，成為反面教材�！八源蠹叶荚诘驼{賣(mài)房，趁新一輪調控政策尚未出臺趕緊跑量�！�
熱賣(mài)恐招來(lái)新一輪調控
在周末來(lái)臨之際，新浪的一條微博(http://t.sina.com.cn)曾引來(lái)熱議。新浪樂(lè )居的一位工作人員發(fā)起討論，周末有如此多的樓盤(pán)，去化率會(huì )有多高，會(huì )有什么樣的結果。這條討論吸引了很多人來(lái)評論，包括一些開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售人員、買(mǎi)房人和媒體人士。有人擔心，“如果這近2000套房源能達到60%的去化率，是否會(huì )引來(lái)政策層新一輪的調控呢？”一位銷(xiāo)售員這樣表示。
而昨天很多樓盤(pán)的熱銷(xiāo)似乎也證實(shí)了這個(gè)擔心。名為“劉*南京”的網(wǎng)友評論道：“幾乎所有項目傳來(lái)的都是捷報，政府該坐不住了吧�！边@代表了很多買(mǎi)房人的心聲和開(kāi)發(fā)商的顧忌。一些開(kāi)發(fā)商私下表示，賣(mài)得好雖然令人歡喜，但是如果市場(chǎng)熱得太快，還真怕政府再調控，好不容易觀(guān)望期才結束，市場(chǎng)要再跌入低谷，接下來(lái)的日子就更難過(guò)了。
幕后
中央媒體表態(tài)
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開(kāi)發(fā)商的擔心，不是沒(méi)有道理的。請看兩大權威媒體在“金九”之際罕見(jiàn)的密集表態(tài)——
新華社七駁“樓市即將回暖”
從樓市所謂“金九”開(kāi)始前一天，新華社就發(fā)文分析開(kāi)發(fā)商敢于在嚴厲調控下“逆市漲價(jià)”的行為，提出要鏟除“土地財政”這個(gè)房?jì)r(jià)背后的“根”。接下來(lái)特別是在“金九”頭兩周樓市確實(shí)顯現出量?jì)r(jià)齊升態(tài)勢的時(shí)候，新華社密集發(fā)文強硬否認樓市“回暖”，同時(shí)嚴厲指責“樓市調控會(huì )影響經(jīng)濟增長(cháng)”的論調別有用心，這樣罕見(jiàn)的密集發(fā)文和強硬語(yǔ)氣意味深長(cháng)。
●8月30日
“必須打擊開(kāi)發(fā)商‘逆市操作’”
●9月10日
“政策不會(huì )容忍房?jì)r(jià)報復性上漲”
●9月13日
“警惕負利率格局助長(cháng)房?jì)r(jià)猛漲”
●9月14日
“房地產(chǎn)市場(chǎng)還談不上‘回暖’”
●9月15日
“弄清空置房根本不是什么難題”
●9月15日
“房?jì)r(jià)回調是百姓期望，也是控制風(fēng)險的需要”
●9月17日
“調控應該態(tài)度更鮮明、立場(chǎng)更堅定”
人民日報六發(fā)“二次調控預警”
在大多數媒體還沒(méi)有對最新一輪調控效果進(jìn)行質(zhì)疑的時(shí)候，人民日報率先用一篇《別讓樓市調控成了百日維新》拉開(kāi)了“調控必須繼續深入”的宣傳序幕。接下來(lái)短短一個(gè)月，人民日報接連6次發(fā)出政策調控預警，“二輪調控”似乎已經(jīng)是箭在弦上不得不發(fā)。尤其值得注意的是，雖然是新華社率先提出房?jì)r(jià)應該“合理回落”，但在樓市博弈一片混沌，開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)房人都無(wú)法判斷房?jì)r(jià)走勢的情況下，是人民日報第一個(gè)提出了“房?jì)r(jià)合理回落是大勢所趨”的提法。
●8月17日
“別讓樓市調控成了‘百日維新’”
●8月20日
“房產(chǎn)稅呼之欲出下半年或出新政”
●8月30日
“別再夸大樓市剛性需求”
●8月31日
“房?jì)r(jià)合理回落是大勢所趨”
●9月9日
“保民生就要堅持調樓市”
●9月15日
“樓市調控已到關(guān)鍵時(shí)期不可動(dòng)搖”
幕后
調控姿態(tài)
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那么，情況是否真如中央媒體所“暗示”的那樣呢？17日，銀監會(huì )剛剛表明沒(méi)有后續房產(chǎn)調控政策出臺。但是，不僅南京，全國多個(gè)城市的樓市均疑似“回暖”。據稱(chēng)國務(wù)院已開(kāi)始調研樓市“回暖”，新一輪調控政策的“腳步”，還離我們有多遠？
樓市會(huì )不會(huì )“再調控”？
可能，因為調控不影響經(jīng)濟增長(cháng)
一些開(kāi)發(fā)商樂(lè )觀(guān)地認為，房地產(chǎn)業(yè)還是支柱產(chǎn)業(yè)，為了經(jīng)濟的增長(cháng)，也許政府不會(huì )輕易啟動(dòng)新一輪宏觀(guān)調控。對此，專(zhuān)家指出，樓市調控并不影響保8目標，政府并無(wú)后顧之憂(yōu)，開(kāi)發(fā)商不可心存僥幸。
南京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院博士生導師高波教授告訴記者，“前兩天看到國家統計局局長(cháng)公布的數據，1-8月份全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)同比高達37%左右，這表示在上半年史上最嚴厲的樓市調控之下，雖然銷(xiāo)售大幅下滑，但房地產(chǎn)投資仍然保持較高的增長(cháng)，房地產(chǎn)對經(jīng)濟的貢獻并沒(méi)有減弱。說(shuō)明樓市調控沒(méi)有影響整個(gè)經(jīng)濟增長(cháng)�！�
前不久，任志強來(lái)南京出席太湖論壇時(shí)也認為，房地產(chǎn)并不會(huì )拖累全年保8的目標�！胺康禺a(chǎn)對宏觀(guān)經(jīng)濟的影響大約在2個(gè)百分點(diǎn)，沒(méi)有這2個(gè)百分點(diǎn)了，也不影響保8，所以政策不會(huì )緩和�！�
在這樣的大前提下，如果房?jì)r(jià)出現報復性反彈，政府啟動(dòng)新一輪宏觀(guān)調控也就不會(huì )再有顧慮。
調控最快10月能啟動(dòng)？
不一定，要看有沒(méi)有報復性反彈
最近中央級媒體頻頻發(fā)出新一輪調控可能啟動(dòng)的聲音，另有媒體甚至提出新調控就在10月啟動(dòng)。專(zhuān)家認為，這些風(fēng)聲更多地是在對開(kāi)發(fā)商予以警示和震懾，調控的利劍高懸，但不一定真正落下，如果房?jì)r(jià)出現大幅反彈，才會(huì )促使政府再出猛招。
一位開(kāi)發(fā)商指出，“最近調控的風(fēng)聲漸緊，我覺(jué)得這是政府在發(fā)出警告信號。從目前南京的市場(chǎng)來(lái)看，這種震懾還是有效果的，本周開(kāi)盤(pán)賣(mài)得好的，還都是優(yōu)惠幅度比較大的”。
高波教授也認為，目前的樓市還不能視為從回暖走向繁榮，仍然處在復蘇往回暖的階段，消費者不降價(jià)就不出手的特點(diǎn)還比較明顯，從目前來(lái)看，本輪調控的效果還是成功的�！熬旁卤揪褪菢鞘袖N(xiāo)售旺季。下半年繼續緊縮型調控是肯定的，但調控有兩種，一種是維持現狀，一種是再出新招。如果銷(xiāo)售正常，不會(huì )猛然放量，銷(xiāo)售增長(cháng)保持在10%-20%，價(jià)格穩定，那么調控將維持現狀；如果銷(xiāo)售量猛增，房?jì)r(jià)出現報復性反彈，目前的風(fēng)聲就將會(huì )變成真正的調控政策�！�
樓市調控還有幾張牌？
政策儲備充分，不排除有“核彈”
對于新一輪的宏觀(guān)調控，專(zhuān)家認為，政府有著(zhù)充分的政策儲備。
【加息】此輪“負利率”已持續了7個(gè)月。最近，有關(guān)加息的呼聲也日漸高漲。不過(guò)，有媒體稱(chēng)，央行在加息政策這方面一直都有預案，采取加息還需要有一段觀(guān)察期，起碼要CPI上漲高于3%持續3個(gè)月以上，才會(huì )引入明確的政策。全國七、八兩個(gè)月的CPI都已超過(guò)3%，九月的CPI指數也因此顯得很關(guān)鍵。
【征稅】物業(yè)稅和房產(chǎn)稅一直是新政以來(lái)熱議的話(huà)題，不過(guò)專(zhuān)家認為，閑置稅征收的可能性更大。高波教授認為，閑置稅是對樓市投機者的精準打擊，“如果你有兩套房，一套自住，一套如果拿來(lái)租賃，有租賃稅發(fā)票，那也不算閑置，如果既不住又不租，就應該征稅�！�
【限制購房套數和異地購房】國十條規定，地方政府可根據實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內限定購房套數。但目前除北京外，其他城市基本還沒(méi)有對購房套數下指標。專(zhuān)家認為，如果房?jì)r(jià)猛漲，這一政策也有可能在多個(gè)城市普遍實(shí)行。此外，異地購房目前僅是貸款有限制，并沒(méi)有禁止購買(mǎi)。
【加強住房保障】高波教授指出，住房保障不僅是民生工程，也可以有效平抑市場(chǎng)房?jì)r(jià)。
這些都是可想而知的手段，而任志強前些日子所坦白“最害怕”的“政策核彈”到底是什么，目前誰(shuí)也不敢預測。