編者按：現在的房地產(chǎn)就像一塊充滿(mǎn)美味的蛋糕，任何人都想沖上前來(lái)切上一塊。國企、民企、外資，就連家電巨頭也想要在地產(chǎn)界擁有一席之地!在一份調查中，被訪(fǎng)的500家非地產(chǎn)類(lèi)企業(yè)中，超過(guò)44%的企業(yè)計劃未來(lái)在房地產(chǎn)市場(chǎng)分得一杯羹。大量資金涌入地產(chǎn)業(yè)都是沖著(zhù)地產(chǎn)行業(yè)利潤去的。

　　房地產(chǎn)依然是上市公司賺錢(qián)最快業(yè)務(wù)

　　□謝衛群

　　上半年在滬深兩市上市公司營(yíng)收增長(cháng)前十名中，房地產(chǎn)公司占據半壁江山。房地產(chǎn)業(yè)依然是上市公司賺錢(qián)最快的業(yè)務(wù)。但其負債增長(cháng)、現金流減少值得關(guān)注。

　　上半年業(yè)績(jì)表現搶眼

　　滬深兩市有130多家上市公司主業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)，在趨緊的政策環(huán)境下，上市公司的業(yè)績(jì)整體表現依然搶眼。
　　統計發(fā)現，在滬深兩市上市公司營(yíng)收增長(cháng)前10名中，格力地產(chǎn)、世茂股份、濱江集團、電子城和陽(yáng)光股份等5家房地產(chǎn)公司上榜，依然占據半壁江山。這表明，盡管政策調控趨緊，但相對于其他行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)仍然是上市公司賺錢(qián)最快的業(yè)務(wù)。
　　世茂股份今年上半年實(shí)現營(yíng)業(yè)收入18.37億元，同比增長(cháng)371%。濱江集團的中報顯示其上半年營(yíng)業(yè)收入為8.77億元，同比增長(cháng)340.11%；實(shí)現歸屬于母公司所有者凈利潤2.5億元，比上年增長(cháng) 810.92%。
　　此外，還有不少龍頭企業(yè)今年上半年也取得了不俗的業(yè)績(jì)。上半年，招商地產(chǎn)實(shí)現凈利潤10.5億元，同比增長(cháng)高達115.71%。萬(wàn)科、保利雖然表現略差，但上半年凈利潤也分別達到28.12億元、16.27億元，同比分別增長(cháng)11.41%、16.56%。
　　不過(guò)，另一些房地產(chǎn)上市公司日子卻不好過(guò)。億城股份與宜華地產(chǎn)近日公布的2010年半年報顯示,兩家房企業(yè)績(jì)同比均大幅下滑。其中億城股份上半年歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤為5723萬(wàn)元，同比下滑43.28%；宜華地產(chǎn)上半年歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤僅502.34萬(wàn)元,同比下降83.67%。房地產(chǎn)企業(yè)暴利的時(shí)代好像正在轉變。
　　“在同樣的政策背景下，房地產(chǎn)企業(yè)表現的承受力完全不同。如何提升競爭力成為房地產(chǎn)上市公司的重大課題�！庇袑�(zhuān)家分析。

　　現金流指標由正轉負

　　房地產(chǎn)上市公司在保持增長(cháng)的同時(shí)負債率不斷高企，被擠出每股收益前20位排行榜的現象值得關(guān)注。
　　來(lái)自萬(wàn)得資訊的統計表明，以申萬(wàn)行業(yè)分類(lèi)的135家房地產(chǎn)上市公司，總體資產(chǎn)負債率水平已達67.79%，較上年同期的63.94%上升了近4%，較2009年年底的65.03%也上升了2.76%。東興證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師鄭閔鋼在總結房地產(chǎn)半年報時(shí)指出，135家地產(chǎn)上市公司的借款達3317億元，同比增長(cháng)56.46%。
　　此外，上市房企的現金流指標也由正轉負，鄭閔鋼表示，上半年上市房企的最大變化是資金流出加大。截至6月，上市房企的每股經(jīng)營(yíng)性現金流為-0.70 元，創(chuàng )近幾年同期最大負值。有數據顯示，上半年135家上市房企中有88家這一指標為負值，而去年同期只有43家公司這一指標為負。
　　“負債的增加與經(jīng)營(yíng)性現金流的減少，讓房地產(chǎn)公司面臨巨大的挑戰，一旦銀行利率有所調整，房企將受到巨大沖擊，利潤將大幅減少，已有的增長(cháng)也將改變�！迸_灣中山大學(xué)會(huì )計學(xué)教授劉德明分析。
　　正因為面臨這些擔憂(yōu)，上市房企的再融資計劃紛紛擱淺。鑒于2010年第二季度以來(lái)國家有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)政策發(fā)生較大變化，世茂股份今年6月不得不撤銷(xiāo)了已醞釀一年的定向增發(fā)不超過(guò)1.5億股新股，籌資17億元人民幣(約合2.49億美元)的計劃。
　　有關(guān)報告指出，2005—2009年間，我國房地產(chǎn)行業(yè)的平均毛利潤率30%左右。即便在遭受?chē)�際金融危機沖擊的2009年，房地產(chǎn)行業(yè)卻實(shí)現了“乾坤大逆轉”。以萬(wàn)科為例，2009年公司實(shí)現營(yíng)業(yè)收入488.8億元，凈利潤53.3億元，較2008年分別增長(cháng)19.2%和32.1%，經(jīng)營(yíng)指標全面超過(guò)2007年。
　　耐人尋味的是，由于房地產(chǎn)業(yè)暴利的存在，不少地方的房地產(chǎn)項目仍然是“搖錢(qián)樹(shù)”，近年來(lái)上市公司在主營(yíng)業(yè)務(wù)之外紛紛扎堆房地產(chǎn)市場(chǎng)。
　　不少上市公司通過(guò)非主營(yíng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增加了效益。中報顯示，陽(yáng)光股份今年上半年業(yè)務(wù)收入25.6 億元，同比上升251%，其中房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入占95%，商業(yè)物業(yè)租賃占4%。主要地產(chǎn)項目北京陽(yáng)光上東C9區和天津萬(wàn)東項目于期內竣工。其中，陽(yáng)光上東C9區貢獻的11.5億元占整個(gè)結算收入的近一半；天津萬(wàn)東項目貢獻7億元，占整體收入30%。
　　需要提醒的是，上市房企遭遇的問(wèn)題，同樣可能出現在其他上市公司的非主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上�！吧鲜泄�司不重自身的主營(yíng)業(yè)務(wù)，而都轉向來(lái)錢(qián)快的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，這是一種資源和資金的扭曲和錯配，也增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沬。短期看，上市公司的財務(wù)報表好看了，但是，從長(cháng)遠看會(huì )削弱上市公司的競爭力，對企業(yè)股民不利�！眲⒌旅髡f(shuō)。

    浙江企業(yè)：投入不到1億元，兩年利潤1億多元

　　□顧春

　　“近幾年，企業(yè)資金投向房地產(chǎn)已經(jīng)成為常態(tài)，幾乎各個(gè)企業(yè)都在投，區別只在規模大小。畢竟來(lái)錢(qián)太容易了。企業(yè)天生就有逐利性，既然做房地產(chǎn)最賺錢(qián)，那就無(wú)法要求企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)�！币晃簧鲜泄�司董事長(cháng)坦率地說(shuō)。
　　這是一家以紡織起家的企業(yè)，多年來(lái)，做出了品牌，做出了規模。但近年來(lái)，企業(yè)把很大的精力投進(jìn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)當中�！艾F實(shí)是，存款實(shí)際上負利率，同時(shí)貨幣供應充沛。這樣的情況下，老百姓只能依靠購買(mǎi)房產(chǎn)來(lái)實(shí)現貨幣的保值，這才導致了房地產(chǎn)價(jià)格居高不下。只有宏觀(guān)政策加力，才能轉變企業(yè)拼命投資房地產(chǎn)的趨勢�！�
　　這位董事長(cháng)認為，當紡織主業(yè)做到一定時(shí)期后，企業(yè)的發(fā)展瓶頸隨之而現。外貿出口形勢越來(lái)越緊，不能進(jìn)一步擴大規模，利潤逐年下降，要繼續發(fā)展非常困難；節能減排的要求越來(lái)越高，幾條生產(chǎn)線(xiàn)由于戴上了“高消耗”帽子，面臨搬遷�，F實(shí)擺在面前：要么轉產(chǎn)，要么萎縮。
　　這家有百年歷史的紡織服裝企業(yè)大步邁入樓市，原因有二：其一，企業(yè)多年來(lái)積累了良好的社會(huì )信譽(yù)，與當地政府建立了良好關(guān)系，政府屢次表示希望這個(gè)企業(yè)參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設。其二，股市融資量大，銀行也屢屢上門(mén)聯(lián)系主動(dòng)放貸，資金非常寬裕。
　　幾年下來(lái)，現實(shí)更證明了企業(yè)選擇的正確。在近期公布的中報當中，這家企業(yè)的房地產(chǎn)利潤已經(jīng)遠遠超過(guò)了來(lái)自主業(yè)的利潤，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)成為這家企業(yè)最重要的利潤來(lái)源。
　　這是浙江寧波一家生產(chǎn)高檔汽車(chē)配件的企業(yè)，客戶(hù)基本涵蓋所有大中汽車(chē)企業(yè)，并在美國開(kāi)設了汽配連鎖店，利潤和產(chǎn)品競爭力都相當不錯。
　　2006年這家企業(yè)開(kāi)始“試水”房地產(chǎn)，事出偶然�！耙粋�(gè)企業(yè)家朋友反復動(dòng)員我們去做房地產(chǎn)，一起參與開(kāi)發(fā)，一開(kāi)始抱著(zhù)幫他們解決資金的心態(tài)，進(jìn)入這個(gè)行業(yè)。一個(gè)不大的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)下來(lái)，我才發(fā)現利潤太驚人了，投入不到1億元，兩年后利潤有1億多元！企業(yè)再努力，再怎么辛苦經(jīng)營(yíng)都達不到這樣的利潤率。做房地產(chǎn)，利潤來(lái)得太容易了。我們不把這個(gè)當主業(yè)，但這實(shí)在是一個(gè)很好的利潤增長(cháng)點(diǎn)�！痹撈髽I(yè)負責人說(shuō)。
　　樓市豐厚的利潤誘惑著(zhù)一些本來(lái)沒(méi)有開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)打算的企業(yè)，讓他們進(jìn)退兩難。
　　“我們企業(yè)成立以來(lái)，一直以創(chuàng )新聞名。過(guò)去幾年，產(chǎn)值基本能每年翻一番，直到2008年國際金融危機出現�！闭憬�省紹興市一家上市企業(yè)老總說(shuō)，“企業(yè)分心做別的，會(huì )在資金鏈上、經(jīng)營(yíng)上造成影響。但現在我們又陷入了矛盾之中，制造業(yè)利潤薄、創(chuàng )新風(fēng)險大，如果有另外一塊經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)能夠提供豐厚利潤，我們沒(méi)有理由不去做。多條腿走路也沒(méi)有什么不好�！彼�說(shuō)。
　　創(chuàng )新風(fēng)險大是這位老總最大的苦惱。他們?yōu)榱嗽囼炓粋�(gè)增壓器，曾經(jīng)花了3年時(shí)間，投資6000多萬(wàn)元�！耙恢痹趧�(chuàng )新，但風(fēng)險非常大。就像那6000多萬(wàn)元，并非一定能出結果，萬(wàn)一出不來(lái)，這筆資金就泡湯了，但若投入房地產(chǎn)，不但能大大降低風(fēng)險，而且可以收獲豐厚利潤�！�
　　2008年前，這家企業(yè)看到身邊的企業(yè)紛紛投資房地產(chǎn)收獲頗豐，擋不住誘惑，成立了項目部準備進(jìn)軍房地產(chǎn)。但金融危機蔓延之時(shí)，由于資金緊張他們便收縮戰線(xiàn)專(zhuān)心做主業(yè)。如今，隨著(zhù)企業(yè)資金狀況的好轉，這家企業(yè)又開(kāi)始為要不要投資樓市而苦惱了。

    吸金魔力誘使家電巨頭紛紛進(jìn)軍房地產(chǎn)

　　□劉寧

　　近日，海爾、海信等家電巨頭紛紛進(jìn)軍房地產(chǎn)的消息成為媒體關(guān)注的焦點(diǎn)，從而引起了廣泛的熱議。
　　現在的房地產(chǎn)就像一塊充滿(mǎn)利益的大蛋糕，任何人都想沖上前來(lái)分一杯羹。國企、民企、外資，就連家電巨頭也想要在地產(chǎn)界擁有一席之地!
　　在青島舉辦的住交會(huì )上，海爾、海信的房產(chǎn)公司引起了媒體的關(guān)注，從而家電巨頭紛紛進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)成為了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。
　　國內的家電集團早已成立房地產(chǎn)公司，并已運作多年!如海爾、美的、格力、海信等分別在2002年、2004年、1991年、1995年成立房地產(chǎn)公司!
　　據報道，一年兩次的青島住交會(huì )日前閉幕，疑似回暖的樓市迎來(lái)了15萬(wàn)前來(lái)看房的人。在房產(chǎn)展會(huì )的顯著(zhù)位置，人們發(fā)現了兩個(gè)家電大顎的身影——海信和海爾，都是以地產(chǎn)品牌前來(lái)參展。其中，海信推出的新樓盤(pán)有13個(gè)，海爾14個(gè)，而且項目遍布全國。
　　海爾地產(chǎn)集團成立于2002年4月，是海爾旗下專(zhuān)業(yè)從事房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè);海信房地產(chǎn)股份有限公司成立于1995年6月，當時(shí)海信集團企業(yè)改制，為了解決一部分職工的轉崗就業(yè)的問(wèn)題，海信集團成立了地產(chǎn)公司。
　　8月7日，TCL集團發(fā)布董事會(huì )公告，公司與萬(wàn)通實(shí)業(yè)于2010年7月30日簽署了《進(jìn)一步推進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域合作之框架協(xié)議》，雙方將結合在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及工業(yè)地產(chǎn)儲備方面的優(yōu)勢，進(jìn)一步加強在工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的合作。
　　可以發(fā)現，TCL集團早起有意進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)，首先先后成立了惠州TCL房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和深圳市TCL房地產(chǎn)有限公司奠定基礎，開(kāi)發(fā)TCL翠園、TCL?雅園在內的商業(yè)地產(chǎn)項目獲利。
　　除TCL之外，7月5日， 家電巨頭康佳以成交價(jià)3.42億競得昆山市周莊鎮全旺路南側地塊，這塊地用途為旅游設施及商住用地，康佳表示，公司將在該地塊進(jìn)行房地產(chǎn)及商業(yè)等配套產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)。
　　如今，國內幾大家電巨頭均在地產(chǎn)業(yè)上有所動(dòng)作，實(shí)際幾乎早已試水，并且打出一片天地。
　　海爾地產(chǎn)集團成立于2002年4月，目前海爾地產(chǎn)集團擁有多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司，投資和開(kāi)放項目也從青島逐步拓展到濟南、重慶、蘇州等國內多個(gè)城市。海信房地產(chǎn)成立于1995年6月，業(yè)務(wù)主要在山東省內遍及青島、濟南城市。
　　除了海爾，美的、格力、海信等分別在2002年、2004年、1991年、1995年成立房地產(chǎn)公司，康佳、春蘭、TCL等家電巨頭也在房地產(chǎn)市場(chǎng)早已開(kāi)始布局，并且已經(jīng)在資本市場(chǎng)打拼多年。長(cháng)虹集團更是已經(jīng)將房地產(chǎn)列為與電子電器、軍工并列的三大產(chǎn)業(yè)板塊之一。
　　家電企業(yè)早已紛紛投身地產(chǎn)業(yè)，吸金成為永久不衰的話(huà)題，然而地產(chǎn)究竟有何種魔力誘使家電巨頭紛紛以重金涉險。
　　在一份調查中，被訪(fǎng)的500家非地產(chǎn)類(lèi)企業(yè)中，超過(guò)44%的企業(yè)計劃未來(lái)在房地產(chǎn)市場(chǎng)分得一杯羹。大量資金涌入地產(chǎn)業(yè)都是沖著(zhù)地產(chǎn)行業(yè)的利潤去的。
　　查閱數據報表，大多數房地產(chǎn)的年度凈利潤，幾乎超越家電龍頭企業(yè)一倍以上。而家電半身的利潤微薄，無(wú)法滿(mǎn)足企業(yè)擴張甚至生存的需求，正是地產(chǎn)前幾年帶來(lái)的巨額暴利蛋糕誘惑，靠家電起家的企業(yè)開(kāi)始大批量地進(jìn)軍地產(chǎn)行業(yè)。
　　家電資深觀(guān)察家劉步塵表示：“三、五年前，家電企業(yè)本身盈利狀況不是很好，平均毛利不到10%，做出投資地產(chǎn)、證券的選擇。中國地產(chǎn)較為繁榮，高利誘惑是主要原因�！�
　　目前，從家電構成來(lái)看，彩電毛利較低，成本較高，加上上半年庫存折舊，各種成本費用加起來(lái)上升到8%-12%，空調毛利相對較高達到15%-20%，格力、美的等空調毛利甚至達到25%-30%。冰箱的利潤率在25%左右，家電下鄉將價(jià)格抬高。洗衣機利潤率介入空調和冰箱之間。上半年，以彩電為主盈利狀況不佳，白電的盈利較好。
　　“利潤率較低，地產(chǎn)繁榮高利成為誘惑�！奔译姌I(yè)專(zhuān)家、帕勒咨詢(xún)公司資深董事羅清啟接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示。
　　雖然家電巨頭再地產(chǎn)界的業(yè)績(jì)會(huì )給家電業(yè)務(wù)帶來(lái)不小的助力，但從當前的形式斷電家電企業(yè)“制造業(yè)加地產(chǎn)”的模式還為時(shí)尚早。
　　相對于主業(yè)家電產(chǎn)品，房地產(chǎn)的循環(huán)周期較長(cháng)，風(fēng)險拉高會(huì )不會(huì )讓雙贏(yíng)變成雙輸，是這些家電巨頭們必須正視的問(wèn)題。
　　誠然，零售業(yè)短期現金流量大而利潤較薄，房地產(chǎn)資金周轉時(shí)間長(cháng)而利潤豐厚，各類(lèi)制造零售公司實(shí)際上近年來(lái)均在混搭地產(chǎn)業(yè)務(wù)提升業(yè)績(jì)。其中有單純看重其暴利而為閑置資金找出路，也有普鋼、紡織等傳統落后產(chǎn)能借此轉型，更多的還是依靠聯(lián)動(dòng)效應提升業(yè)績(jì)。
　　中國的企業(yè)家為什么對實(shí)業(yè)失去興趣?知名財經(jīng)作家馬光遠認為：首先，宏觀(guān)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)政策使得民間資本無(wú)法進(jìn)入一些產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。目前民間資本在電力、熱力的生產(chǎn)和供應業(yè)中只占13.6%，在金融業(yè)只占9.6%，在交通運輸、倉儲和郵政業(yè)只占7.5%，在水利、環(huán)境和公共設施管理業(yè)只占6.6%，至于在石油、電信、鐵路等領(lǐng)域，所占比例幾乎可以忽略不計，而一些地方政府以重組整合的名義將民間投資擠出煤礦等領(lǐng)域，使大量的民間資本難尋出路。即使一些做得相當不錯的實(shí)業(yè)家，如匯源果汁等，因為環(huán)境因素都急于退出實(shí)業(yè)，鮮有做百年老店的打算的。
　　其次，中國樓市和股市的不理性使得到處蔓延著(zhù)急功近利的歪風(fēng)邪氣，民間資本、國有資本和外資都爭先恐后進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，在房?jì)r(jià)暴漲的情況下，在房地產(chǎn)上一個(gè)月的收益都遠高于辛辛苦苦做實(shí)業(yè)一年的收益，做實(shí)業(yè)成了最沒(méi)出息的選擇。以127家中央企業(yè)為例，除了16家是國資委“欽定”的以房地產(chǎn)為主業(yè)的，還有78家主業(yè)并非房地產(chǎn)的亦殺入了此行業(yè)，也就是說(shuō)，央企從事房地產(chǎn)的企業(yè)比例達到了73%。