上海樓市面臨進(jìn)一步調控。7日，備受關(guān)注的上海樓市調控細則“水落石出”。在這一《關(guān)于進(jìn)一步加強本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調控加快推進(jìn)住房保障工作的若干意見(jiàn)》中，“限購”措施應聲而出，稅收調節力度加大，增加供應辦法更為全面，凸顯對上海樓市供應和需求雙向調節力度。
“看得出，政府對調控樓市是有準備、有決心的�！睆偷┐髮W(xué)住房政策研究中心執行主任陳杰評價(jià)道。
抑不合理需求：居民限購一套房 信貸全面卡緊
《意見(jiàn)》明確，在一定時(shí)期內限定居民家庭購房套數，暫定上海及外省市居民只能在上海新購一套商品住房(含二手存量住房)。違反規定購房的，房地產(chǎn)登記機構不予受理房地產(chǎn)登記。
此外，上海對貸款購房全面“卡緊”：
——各商業(yè)銀行對居民家庭貸款購買(mǎi)商品住房的，首付款比例和貸款利率認真執行央行、銀監會(huì )的最新規定，對貸款購買(mǎi)第三套及以上住房的，停止發(fā)放住房貸款。
——對非上海市居民在上海購買(mǎi)住房申請貸款的，應提供從申請之日起算的前2年內在上海累計繳納1年以上的個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì )保險(城鎮社會(huì )保險)繳納證明。不能提供的，商業(yè)銀行暫停發(fā)放住房貸款。
——住房公積金貸款政策也作相應調整，停止對購買(mǎi)第三套住房及以上家庭住房公積金貸款。
陳杰說(shuō)，8、9月份以來(lái)，樓市趨于活躍，投資投機性需求卷土重來(lái)，限購、停貸等措施短期內將對不合理的購房需求產(chǎn)生明顯的抑制作用，并對緩解市場(chǎng)的“恐慌性心理”有積極作用。
“這些臨時(shí)的行政性短期手段頗為必要，有利于市場(chǎng)回歸穩定�！敝性禺a(chǎn)集團研究董事程沄說(shuō)。
發(fā)揮稅收調節作用：房產(chǎn)稅“引而待發(fā)”
房產(chǎn)稅可說(shuō)是此輪調控中最受關(guān)注的“招數”。9月29日，有關(guān)部委下發(fā)通知再次強調“加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴大到全國”，隨后相關(guān)部門(mén)頻頻釋放信號強化房產(chǎn)稅的預期。
上海此次《意見(jiàn)》指出，按照國家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的工作要求，積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項準備工作�！胺慨a(chǎn)稅‘引而待發(fā)’，但是信號越來(lái)越強烈�！睆偷┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成說(shuō)。
發(fā)揮調節作用的樓市稅種，還包括土地增值稅�！兑庖�(jiàn)》明確，加強土地增值稅征管，重點(diǎn)對定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jì)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。住房開(kāi)發(fā)項目銷(xiāo)售均價(jià)低于項目所在區域(區域按外環(huán)內、外環(huán)外劃分)上一年度新建商品住房平均價(jià)格的，預征率為2%；高于但不超過(guò)1倍的，預征率為3.5%；超過(guò)1倍的，預征率為5%。
尹伯成說(shuō)，房?jì)r(jià)開(kāi)價(jià)越高，就說(shuō)明土地增值越多，提高土地增值稅的預征率，對開(kāi)發(fā)商定價(jià)將形成明顯的制約，對“漫天開(kāi)價(jià)”、“坐地起價(jià)”等行為將形成有力約束。
增有效供應：穩定市場(chǎng)心理預期
此次上海的《意見(jiàn)》從市場(chǎng)和保障兩方面對增加住房供應要求十分明確。
市場(chǎng)方面，《意見(jiàn)》規定，《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》的建設規模和商品住房的預售規模不得低于3萬(wàn)平方米；項目規模小于3萬(wàn)平方米的，應一次性申領(lǐng)。此外，還調整了被動(dòng)遷居民家庭獲配的動(dòng)遷安置房(配套商品房)的允許交易期限，由此前的取得房地產(chǎn)權證滿(mǎn)5年調整為3年。
“上海近年來(lái)每年動(dòng)遷安置居民有七八萬(wàn)戶(hù)，動(dòng)遷安置房潛力巨大，這部分房屋的加快入市將為市場(chǎng)注入一股‘活水’�！标惤苷f(shuō)。
保障方面，年內在上海中心城區和有條件的郊區全面實(shí)施經(jīng)濟適用住房申請供應工作。積極推進(jìn)公共租賃住房工作，抓緊建設和籌措一批公共租賃住房。進(jìn)一步推進(jìn)中心城區二級舊里以下房屋改造。有計劃地開(kāi)展郊區城鎮危棚簡(jiǎn)屋改造，全力推進(jìn)以保障性住房為主的大型居住社區建設，今后5年新增保障性住房100萬(wàn)套。土地方面，保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供應總量的70%，并在土地出讓合同中明確保障性住房配建比例。
尹伯成說(shuō)：“目前房地產(chǎn)形勢正處在關(guān)鍵時(shí)期，一系列措施及時(shí)出手，將會(huì )對下一階段的市場(chǎng)預期產(chǎn)生重要影響，并發(fā)揮積極作用�！�