在一系列細化“國十條”的政策頻頻發(fā)布之后，此輪樓市調控的利器——房產(chǎn)稅，這只懸著(zhù)的“靴子”何時(shí)落下成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。消息人士稱(chēng)，上海、重慶等地態(tài)度積極，正在為開(kāi)展房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)做準備。
接受《經(jīng)濟參考報》采訪(fǎng)的專(zhuān)家認為，目前開(kāi)始改革試點(diǎn)的條件已基本具備，若未來(lái)一段時(shí)間內房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未趨于平穩，不排除年內出臺房產(chǎn)稅的可能。
蓄勢 試點(diǎn)條件已基本具備
9月29日，有關(guān)部委下發(fā)通知再次強調“加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴大到全國”。節前最后一天，財政部國家稅務(wù)總局有關(guān)負責人就房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收政策調整答記者問(wèn)時(shí)表示，擬先在部分城市對部分個(gè)人擁有的住房進(jìn)行試點(diǎn)，恢復征收房產(chǎn)稅。隨后上海、重慶等地頻頻釋放信號強化房產(chǎn)稅改革的預期，表示正在緊鑼密鼓地為做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)積極準備。
上海此次樓市調控細則明確，按照國家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的工作要求，積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項準備工作�！胺慨a(chǎn)稅‘引而待發(fā)’，但是信號越來(lái)越強烈�！睆偷┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成說(shuō)。
上海市住房保障和房屋管理局局長(cháng)劉海生介紹，上海作為特大型城市，堅決鼓勵住房合理消費，控制投資性購房，抑制投機性需求，“這也是上海自身的需要，上海也有一定的基礎條件�！彼硎�，細則中關(guān)于房產(chǎn)稅的條款表明了上海的積極態(tài)度，“一旦國家的政策明確，上海也會(huì )加快推進(jìn)，目前正在做一些準備工作�！�
事實(shí)上，作為西部重鎮的重慶市也早就有征收房地產(chǎn)稅的想法。在重慶市三屆人大常委會(huì )第十六次會(huì )議上，重慶市市長(cháng)黃奇帆在作《關(guān)于2010年全市重點(diǎn)工作的情況報告》時(shí)表示，政府將采取多種措施管理好商品房，防止房?jì)r(jià)不正常波動(dòng)。其中一個(gè)重要舉措便是擬將對高價(jià)商品房征收“特別房產(chǎn)消費稅”。為此，重慶市制定了征收“特別房產(chǎn)消費稅”的方案，并上報國務(wù)院。此舉曾一度引起業(yè)界的廣泛關(guān)注。
重慶市財稅系統一位人士向記者證實(shí)，此前重慶市政府上報的征收“特別房產(chǎn)消費稅”方案，至今沒(méi)有獲得國務(wù)院的批復。記者了解到，目前，重慶市相關(guān)部門(mén)正積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項準備工作。一旦國家政策明確，重慶將會(huì )加快推進(jìn)。
據介紹，我國現行房產(chǎn)稅開(kāi)征于1986年，屬于財產(chǎn)稅范疇�；诋敃r(shí)城鎮居民收入水平普遍較低等情況，《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規定，對個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免稅。上述兩部委有關(guān)負責人表示，近年來(lái)，隨著(zhù)住房制度改革不斷深化和居民收入水平大幅提高，商品房市場(chǎng)日益活躍，改革和完善房產(chǎn)稅制度，對個(gè)人所有的住房恢復征收房產(chǎn)稅是必要的，既有利于調節居民收入和財富分配，也有利于健全地方稅體系，促進(jìn)經(jīng)濟結構調整及土地節約集約利用，引導個(gè)人合理住房消費。
專(zhuān)家指出，從長(cháng)遠來(lái)看，房產(chǎn)稅改革勢在必行，就目前而言，個(gè)別城市進(jìn)行改革試點(diǎn)已具備了基本條件。中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(cháng)劉桓表示，從稅制完善的角度講，房產(chǎn)稅改革只是對原有條款進(jìn)行修正，沒(méi)有相對復雜的立法過(guò)程。從征收各環(huán)節來(lái)說(shuō)，經(jīng)過(guò)7年物業(yè)稅的“空轉”，在房產(chǎn)估值等方面也積累了一定的經(jīng)驗，技術(shù)上不存在太大問(wèn)題。
突破 滬深有望率先試點(diǎn)
按照財政部和國家稅務(wù)總局提出的思路：從國際經(jīng)驗及公平、規范的角度看，房產(chǎn)稅應對個(gè)人所有的住房普遍征收。但考慮到這項改革情況復雜，擬先在部分城市對部分個(gè)人擁有的住房進(jìn)行試點(diǎn)，恢復征收房產(chǎn)稅。
劉桓認為，上述表態(tài)意味著(zhù)，不論商業(yè)地產(chǎn)還是個(gè)人非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)都有可能成為征稅的對象，但對個(gè)人非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)征稅應當區分住宅用途，“基本住宅還是投資、投機性住宅應該是有區別的�！彼M(jìn)一步表示，目前來(lái)看，基本住宅不征稅似乎已成共識，但接下來(lái)具體怎么征收還需要進(jìn)一步明確，比如是否要確定一個(gè)免稅額等。
對此，國內一直有諸多爭論。有人認為應該按照套數，比如第一套房產(chǎn)不征收房產(chǎn)稅，從第二套開(kāi)始征收等；有人認為應該以面積為準，達到一定面積才征收房產(chǎn)稅；另外一部分人則主張按照房產(chǎn)評估值進(jìn)行征收。
哪些地方將率先試點(diǎn)、稅率會(huì )是多少等問(wèn)題也是眾人關(guān)注的焦點(diǎn)。對此，我愛(ài)我家控股公司副總裁胡景暉接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，滬、深有望率先試點(diǎn)，重慶、北京則可能跟隨其后。他解釋說(shuō)，由于上海、深圳的房屋權屬關(guān)系比較簡(jiǎn)單，多為商品房，滬深率先展開(kāi)房產(chǎn)稅試點(diǎn)的可能性非常大。重慶最近也對房產(chǎn)稅的試點(diǎn)進(jìn)行了積極表態(tài)，所以也將跟隨其后。而北京由于房屋權屬關(guān)系較為復雜，總存量較大，房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作將會(huì )稍晚于滬深。
對于目前傳出改革方案可能會(huì )采取0.3%至0.4%的稅率，劉桓認為，目前這些傳聞也只是坊間揣測，沒(méi)有依據。在他看來(lái)，從打擊投機的角度，這樣的稅率水平是偏低的，“不過(guò)，稅率的提高也有一個(gè)不斷完善的過(guò)程�！�
胡景暉認為，房產(chǎn)稅的稅率，如果依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后余值的1.2%計算繳納，年稅率應該不會(huì )超過(guò)房產(chǎn)原值的8‰；如果按出租收益計征的話(huà)，年稅率大約為4%，考慮到目前全國多個(gè)城市對房屋出租收取的5%的綜合稅，合并后，稅率大約在租金的4%至5%之間。
記者了解到，其他一些國家也將稅收政策作為調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段之一。在美國，房地產(chǎn)稅收體系對房地產(chǎn)的調控功能主要就在于抑制房地產(chǎn)投機，其房地產(chǎn)稅主要有不動(dòng)產(chǎn)財產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)投資所得稅、遺產(chǎn)稅和贈與稅等。其中，不動(dòng)產(chǎn)財產(chǎn)稅——作為房地產(chǎn)稅收中一項重要的稅種是一種從價(jià)稅，稅收額隨著(zhù)房?jì)r(jià)的上漲而提高。不動(dòng)產(chǎn)財產(chǎn)稅由不動(dòng)產(chǎn)稅和特別附加稅構成。不動(dòng)產(chǎn)稅的計算基數通常是稅務(wù)部門(mén)根據法律規定在公平的市場(chǎng)價(jià)值的基礎上評估的價(jià)格，而稅率在各州各不相同。
時(shí)機 不排除年內出臺的可能性
雖然，一定程度上在個(gè)別城市進(jìn)行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)已具備基本條件，但推出的時(shí)機卻存在一定爭議。有專(zhuān)家認為，未來(lái)一段時(shí)間內如果房?jì)r(jià)過(guò)快上漲勢頭得不到遏制、投機氣氛依舊濃重的話(huà)，不排除房產(chǎn)稅改革方案年內出臺的可能性。不過(guò)也有觀(guān)點(diǎn)認為，新近出臺的一系列調控政策如能在今年四季度取得令人滿(mǎn)意的效果，房地產(chǎn)市場(chǎng)運行趨于平穩的話(huà)，房產(chǎn)稅改革可能會(huì )延后。
一位房地產(chǎn)研究機構資深人士對《經(jīng)濟參考報》表示，雖然通常情況下沒(méi)有人愿意多繳稅，但部分城市經(jīng)歷了房?jì)r(jià)過(guò)快上漲、炒房投機盛行的階段之后，更多的人傾向于國家在房產(chǎn)持有環(huán)節的稅收政策方面有所動(dòng)作，這為推行房產(chǎn)稅改革提供了比較好的社會(huì )氛圍，有關(guān)部門(mén)很可能會(huì )選擇這樣的時(shí)機盡快使改革落地。
胡景暉認為，不久前出臺的“五項措施”，如果能夠在第四季度有效穩定交易、平抑房?jì)r(jià)，并取得令管理層和社會(huì )大眾比較滿(mǎn)意的效果，那么房產(chǎn)稅的試點(diǎn)有可能會(huì )延遲到明年下半年；如果二次調控仍舊不能取得令人滿(mǎn)意的效果，那么房產(chǎn)稅的試點(diǎn)很可能在明年年初就會(huì )出臺。
劉桓主張，如果有可能的話(huà)還是要再觀(guān)察未來(lái)一段時(shí)間內房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢。與去年底至今年初這一時(shí)段相比，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jì)r(jià)過(guò)快上漲、投機勢頭已經(jīng)被遏制住了，所以進(jìn)行房產(chǎn)稅改革還應力求穩妥，“雖然從完善稅制等角度房產(chǎn)稅改革勢在必行，但人們對房產(chǎn)稅賦予太多調控功能，這就要求我們在采取這個(gè)措施的時(shí)候要格外小心�！�
他預測，在“國十條”等一系列調控政策下，未來(lái)一段時(shí)間內房地產(chǎn)市場(chǎng)運行趨于平穩的話(huà)，房產(chǎn)稅改革很可能會(huì )延后。
對于房產(chǎn)稅的作用，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭表示，房產(chǎn)稅的影響可分為三個(gè)階段：短期來(lái)看影響較大，房產(chǎn)稅的出臺標志著(zhù)國家調控房?jì)r(jià)的決心非常大，不達目的不罷休；中期分析，利空將被市場(chǎng)消化，因為試點(diǎn)開(kāi)征初期，稅基小、稅負低，容易被賣(mài)家轉嫁；長(cháng)期來(lái)看，房地產(chǎn)稅制得到改善后，不僅有利于引導地方政府不再緊盯著(zhù)土地財政，也能在一定程度上為樓市中的投資投機需求降溫，從而有利于穩定房?jì)r(jià)。
不過(guò)，也有專(zhuān)家認為，現在市場(chǎng)對房產(chǎn)稅改革的期望值有些過(guò)高，對房產(chǎn)稅的效果也有些夸張。實(shí)際上房產(chǎn)稅開(kāi)征達不到那么大的作用，在很多征收房產(chǎn)稅的國家里，照樣有房地產(chǎn)泡沫。在短期之內，可能對房?jì)r(jià)上漲有一定的抑制作用，但長(cháng)期來(lái)看，作用如何有待觀(guān)察。