上海新“十二條”中，正式推出了“限購令”，暫定自10月8日起上海市及外省市居民家庭只能在本市新購一套商品住房(含二手存量住房)。這意味著(zhù)上海是繼北京、深圳、廈門(mén)之后，國內第四個(gè)推出“限購令”的城市。但奇怪的是，在發(fā)布“限購令”之后，這幾個(gè)城市的樓市沒(méi)有受到很大打擊，某種程度上“限購”反而刺激了購買(mǎi)量，甚至北京和深圳等地還繼續出現“排隊買(mǎi)房”現象。這顯然出乎政策制定者的最初預料。
　　筆者認為，這種“意外”是由好幾個(gè)因素造成的。
　　首先是“末班車(chē)效應”。限購之后，很多人預期政策將越來(lái)越偏緊，激起他們去搶購住房。短期內，限購反而造成搶購。
　　其次，剛性需求的力量確實(shí)很強。
　　第三，限購確實(shí)打擊了投機炒作、囤積多套房產(chǎn)的人，但問(wèn)題是，我們目前面臨的很可能是“全民炒房”。社會(huì )保障不足，貨幣流動(dòng)性泛濫，是房?jì)r(jià)的兩大推動(dòng)力。有很多研究發(fā)現，我國大城市的房?jì)r(jià)歷年漲幅剛好與貨幣供應量呈高度線(xiàn)性相關(guān)。為了養老保障和防止通脹，絕大多數普通人只要有機會(huì )都會(huì )傾向于去買(mǎi)一套房存起來(lái)。
　　第四，目前的調控政策沒(méi)有從根本上改變人們對房?jì)r(jià)不斷上漲的預期。尤其房產(chǎn)稅并沒(méi)有形成有效的威懾力。雖然市場(chǎng)上一再傳聞持有環(huán)節的房產(chǎn)稅，消費者“對房產(chǎn)稅的預期并不高”，指望著(zhù)第二套、第三套房才會(huì )開(kāi)始征，終歸相信“法不責眾”，“跟著(zhù)主流走不會(huì )吃虧”。但政府確實(shí)也處于兩難境地，不開(kāi)征房產(chǎn)稅，人們仍然有機會(huì )就會(huì )“囤積”住房，但開(kāi)征房產(chǎn)稅又是一件很復雜的事情，所遇到的挑戰很大。尤其稅率和范圍上，開(kāi)征低了，威懾力很小，開(kāi)征高了，又會(huì )造成很大的社會(huì )風(fēng)險。除非政府真能拿出一整套辦法，讓住房制度有一個(gè)根本改觀(guān)，讓房?jì)r(jià)不斷上漲的預期被打破，人們才會(huì )停止去搶購住房。
　　當然限購令才剛剛出來(lái)不久，很多效果還有待觀(guān)察，尤其在“末班車(chē)效應”之后，剛需到底有多大力量、房?jì)r(jià)是不是真的主要是因為剛需推動(dòng)等很多爭論不休的命題，就可以通過(guò)這次“社會(huì )實(shí)驗”看清楚。為此如果限購令能堅持個(gè)1至2年，筆者不否認限購令在長(cháng)期會(huì )逐步發(fā)揮一些作用。但中國住房問(wèn)題是不是就此能解決了？筆者不持樂(lè )觀(guān)態(tài)度。房地產(chǎn)調控仍然任重道遠，住房制度的全面調整才剛剛起步。