獨立經(jīng)濟學(xué)家謝國忠與鳳凰衛視財經(jīng)主持人曾靜漪攜新書(shū)《謝國忠的忠告》與讀者見(jiàn)面，就房產(chǎn)泡沫、人民幣匯率、大學(xué)生就業(yè)等多個(gè)當下經(jīng)濟熱點(diǎn)展開(kāi)精彩對話(huà)。
    《謝國忠的忠告》一書(shū)由鳳凰衛視知名財經(jīng)主持人曾瀞漪與謝國忠的對話(huà)組成，對中國樓市、股市如何擠除泡沫、政府在市場(chǎng)中如何定位、怎樣做一個(gè)理性投資者、中國經(jīng)濟如何轉型、全球化時(shí)代中國怎樣維護自己的利益、沖擊全球的金融風(fēng)暴給中國提供了什么教訓等焦點(diǎn)問(wèn)題，作出了獨到的分析，同時(shí)提出了大量極具沖擊力的政策建議。

    問(wèn)：請問(wèn)人民幣兌美元匯率，屢創(chuàng )新高，未來(lái)將會(huì )怎么樣？
    謝國忠：中國的匯率市場(chǎng)累計12個(gè)月有一定的交易量的市場(chǎng)，12個(gè)月到六點(diǎn)五幾，最近一段時(shí)間差不多是這個(gè)水平。當然，如果美國政府愿意跟中國政府談一個(gè)協(xié)議，漲多少，以后就沒(méi)有壓力了。但是現在可能性不是很大，美國要求中國至少漲兩成以上，幅度非常高。中國政府不會(huì )接受這樣的要求的。我們看到人民幣像市場(chǎng)預期這樣，這是第一。第二，兩國之間的摩擦會(huì )一直延續下去。

    問(wèn)：今年出臺了很多嚴格的針對房地產(chǎn)方面的政策，您覺(jué)得最嚴厲的政策已經(jīng)出臺了嗎？我的意思是說(shuō)接下來(lái)還有更嚴厲的政策出臺嗎？
    謝國忠：最重要的是加息。中國現在加息很大，遠遠滯后通脹的趨勢。中國通過(guò)一些手段來(lái)控制一些物價(jià)。國家加息是不可避免的，在政府沒(méi)有加息的情況下，金融機構自己在加息。我們看到很多的產(chǎn)品利息大幅超過(guò)央行的政策。銀行中有存款的短缺。貨幣的價(jià)格利息是不對的。市場(chǎng)失衡的情況越來(lái)越嚴重，必須要加息，不加息無(wú)法壓制。
    房地產(chǎn)主要的一些政策比較管用的是貨幣的增長(cháng)控制，今年18%，今年GDP預測增長(cháng)20%，貨幣相對收緊，而且這個(gè)趨勢不會(huì )改變。在這種情況下，房地產(chǎn)創(chuàng )新高可能性非常小。如果創(chuàng )新高，貨幣供應量要遠遠超過(guò)GDP，像去年。受貨幣緊縮政策影響，創(chuàng )新高不可能。但是二線(xiàn)城市有可能，盤(pán)子小，會(huì )通過(guò)貨幣的重新分配。房?jì)r(jià)回落要取決于預期變化。對樓市的預期還是非�；鸨�的，我在上海有一個(gè)理財的研討會(huì )，下面人不開(kāi)心，說(shuō)沒(méi)地了怎么會(huì )掉呢？不能想象后果怎么樣。在泡沫當中人都是朝自己想發(fā)展的方向想，大多都這么想，承認是泡沫，但是不能爆，爆太嚴重，政府不會(huì )接受。價(jià)格會(huì )掉，不好后果都有一個(gè)解釋不可能出現。
    跟過(guò)去美國房地產(chǎn)一樣，過(guò)去五六十年沒(méi)有一年是掉的。為什么房?jì)r(jià)從來(lái)沒(méi)有掉過(guò)？問(wèn)題是過(guò)去沒(méi)掉過(guò)，不代表將來(lái)沒(méi)。我覺(jué)得房地產(chǎn)的問(wèn)題是這么多人相信這個(gè)情況，房地產(chǎn)不會(huì )掉，只有等到大家的心態(tài)。房?jì)r(jià)一直不漲，貨幣不夠，等放棄的時(shí)候房?jì)r(jià)會(huì )大幅下降。原來(lái)持有房地產(chǎn)的回報，賺錢(qián)通過(guò)漲價(jià)賺錢(qián)。有一天突然覺(jué)得漲價(jià)不可能，收租回報，至少超過(guò)5%的回報率。這樣房地產(chǎn)會(huì )下降。從來(lái)沒(méi)有一個(gè)房地產(chǎn)會(huì )掉一半，為什么美國房地產(chǎn)還會(huì )掉？掉了一半的時(shí)候，政府救，大家覺(jué)得政府的力量擋住了。過(guò)了一段時(shí)間政府沒(méi)救好，又可以掉一半。各個(gè)地方都可以看到這個(gè)情況。
    曾瀞漪：我記得在這本書(shū)上大家探討股市和房市的時(shí)候，大家一旦聽(tīng)到下跌的時(shí)候不太開(kāi)心，我跟謝國忠聊有很深的疑問(wèn)。大家對股市漲跌心態(tài)沒(méi)有前面的瘋狂了。我記得在06、07年股市漲很瘋，我問(wèn)他為什么會(huì )這樣，股市跌到1800點(diǎn)，中國人受到教訓，有痛的感覺(jué)。買(mǎi)股票緊一些。中國在房地產(chǎn)沒(méi)有痛過(guò)，不知道痛什么時(shí)候來(lái)，知道痛的時(shí)候才知道對還是錯的，我們拭目以待。下面我們請深圳晶報的朋友。

    問(wèn)：您說(shuō)房?jì)r(jià)還有泡沫，預測有下跌。我之前看您的新聞?wù)f(shuō)房?jì)r(jià)跌到兩個(gè)月工資買(mǎi)一平米。您覺(jué)得在深圳這個(gè)地方房?jì)r(jià)跌到什么樣的水平。到什么樣的程度才是可以接受的，也是可以見(jiàn)底的？
    謝國忠：房地產(chǎn)搞的很難受，房租回報率7%-8%，掉到7%-8%。買(mǎi)房子還是租房子，無(wú)所謂。不像香港。香港為什么房地產(chǎn)會(huì )調那么快。因為利息自己無(wú)法控制。利息上去之后，房地產(chǎn)掉一半才花了一年的時(shí)間掉一半。這一半的基礎上又掉了一半，花了三年多的時(shí)間。從99年的下半年到2000年回升，又下降，最終底是03年5月份。03年5月份最高點(diǎn)是07年7月份。調整很快的。美國是06年下跌，一年掉了不到10%就快速下滑，滑了20%，又停下來(lái)，現在又下滑。房地產(chǎn)調整有可能很多年，像日本這樣極端的例子，調整了二十年，每年掉一點(diǎn)。美國花了4年時(shí)間掉了30%多。中國的調整有可能也會(huì )是四年的時(shí)間。
    現在無(wú)法調，大家都覺(jué)得一定會(huì )漲，像中國房地產(chǎn)浙江人的力量很大。不會(huì )掉的，掉下來(lái)之后經(jīng)濟會(huì )有嚴重的后果，從后果開(kāi)始想為什么這個(gè)東西不會(huì )出現。為什么？出現以后后果很?chē)乐�，是這樣考慮問(wèn)題的。
    從市場(chǎng)這邊，手里持有很多，不愿意賣(mài)。從開(kāi)發(fā)商這邊，借了那么多錢(qián)，覺(jué)得現在不缺錢(qián)，要在等等漲價(jià)�，F在一線(xiàn)城市的銷(xiāo)售是這幾年平均的一半。跟六月份相比漲了一倍，跟平均水平相比很低的。
    房地產(chǎn)統計數字不準，因為是新房，一年以后兩年以后交貨的。在上海講，最高點(diǎn)350萬(wàn)平方米，平均2萬(wàn)平米，今年5月份30多萬(wàn)平方米，是高點(diǎn)的10%�，F在回到近100萬(wàn)，也是平均的一半。今天的水平來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商資金不是很大，是缺錢(qián)的。如果在境外發(fā)債，還是缺錢(qián)的。等到有一天，必須要回籠資金和降價(jià)，降到10%-15%，量又來(lái)了，平穩一點(diǎn)時(shí)間，到了第二年有比較大的調整。為什么？人民幣升值的預期也沒(méi)了。大家都認為是一邊倒，短期是自我實(shí)現的，一邊倒最終都會(huì )恢復。
    一邊倒的市場(chǎng)都是神話(huà)。有人寫(xiě)中國的貨幣比美國大，早就大。是全世界加起來(lái)的組合。說(shuō)人民幣一定要漲，汽車(chē)產(chǎn)能多了汽車(chē)會(huì )降，香蕉多了價(jià)格也降，為什么人民幣漲那么多，還要升值？中國的貶值預期從98年開(kāi)始，房地產(chǎn)就跨了。很多人說(shuō)房地產(chǎn)沒(méi)吃過(guò)苦，上一波老百姓沒(méi)卷入，是開(kāi)發(fā)商和海外來(lái)的人，買(mǎi)給國內的親戚朋友的，這些人被卷入了。上海的房?jì)r(jià)從97年到01年掉了2/3。都說(shuō)上海房?jì)r(jià)高，確實(shí)高。很多人不記得這個(gè)痛苦，因為當時(shí)沒(méi)有中產(chǎn)階級，老百姓沒(méi)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的力量。公司很多都是有國企的，現在很多公司消失了。像萬(wàn)科，深圳一些公司，海南一些公司還記得。
    人民幣貶值短期內出現可能性是零，但是兩年以?xún)瓤赡�。大家都說(shuō)不會(huì )，轉過(guò)來(lái)可以實(shí)現的。利息很高的時(shí)候房子一定是便宜的，美國現在一定是便宜的。但是，便宜的房子還在跌。

    問(wèn)：針對您說(shuō)的房?jì)r(jià)問(wèn)題，現在中國政府各地出現了限購令，不知道怎么看待？是一種行政的手段干預市場(chǎng)。老百姓買(mǎi)房是個(gè)人，是非市場(chǎng)的手段來(lái)做。您剛才提到了人民幣升值的問(wèn)題，至少?lài)鴥让襟w報道的是美國強硬要求升值。您說(shuō)未來(lái)會(huì )出現貶值的預期，為什么現在升值未來(lái)要求貶值呢？如果貶值美國態(tài)度怎么樣？
    謝國忠：首先，房地產(chǎn)沒(méi)有完全市場(chǎng)化，土地在政府手里，開(kāi)發(fā)商的毛利率是20%-30%，等于只有一個(gè)開(kāi)發(fā)商，是中國政府，不可能完全是市場(chǎng)。這種情況下，行政手段也是可以理解的。最重要的是最好市場(chǎng)化，市場(chǎng)化要大多數人買(mǎi)得起。市場(chǎng)經(jīng)濟的核心是60%的人買(mǎi)得起。中國第一次出現了白領(lǐng)靠自己的努力買(mǎi)不起房子。把所有人的努力貶掉。這完全是政府的行為。
    第二個(gè)問(wèn)題，美國有沒(méi)有陰謀，今天逼你升值，明天逼你貶值，外國人沒(méi)有那么復雜，沒(méi)有三國演義這本書(shū)。不像中國的領(lǐng)導十年換一次，換下來(lái)人還是原來(lái)在里面的。美國是過(guò)兩年就選掉了。要升值的時(shí)候是因為急了，就業(yè)不足。過(guò)兩年通脹起來(lái)的時(shí)候，老百姓覺(jué)得通脹來(lái)了，就加息了，加息的時(shí)候就回流，就出現了貶值的壓力。朝前看是貨幣政策過(guò)于寬松，循環(huán)。

    問(wèn)：您對于現在想購房者的忠告還是鼓勵他們觀(guān)望？我是做閱讀方面的，像財經(jīng)這一類(lèi)，面對普遍讀者來(lái)說(shuō)，他們感受里沒(méi)有那么強。剛翻了一下書(shū)，是曾女士和您一些對話(huà)的整理，既然節目已經(jīng)出了，書(shū)跟節目有什么不同？設計的書(shū)，房?jì)r(jià)和通貨膨脹話(huà)題會(huì )很暢銷(xiāo)。但是過(guò)一兩年是不是已經(jīng)過(guò)時(shí)，這本書(shū)是不是快餐的產(chǎn)物？
    謝國忠：我覺(jué)得今天是可以租房，不是買(mǎi)房。租房是2%-3%，房子的貶值也是這個(gè)，沒(méi)有投資的價(jià)值，等于是免費的。相對來(lái)說(shuō)，租房現在是比較核算的。一般來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房房租回報率5%以上才合適。2%買(mǎi)房子，是因為你認為房子會(huì )漲，我個(gè)人認為現在房?jì)r(jià)不會(huì )漲。小的二線(xiàn)城市可能會(huì )，大的城市中，在貨幣政策收緊的情況下，貨幣供應量上升速度下降的情況下，再要創(chuàng )新高可能性小。
    曾瀞漪：這本書(shū)雖然是過(guò)去幾年我們之間對話(huà)的集結。我跟謝國忠聊當中，可以了解這幾年中國發(fā)展哪個(gè)時(shí)代什么問(wèn)題。時(shí)間過(guò)的很快，變化很大，整理時(shí)發(fā)現很多都忘記了。我相信大家已經(jīng)忘記當時(shí)股市瘋狂導致出現沮喪的情況。我整理這本書(shū)的時(shí)候，驚訝的發(fā)現談到這么多跟股市有關(guān)的。這樣的過(guò)程中間很多人沒(méi)有吸取教訓。房地產(chǎn)市場(chǎng)再次出現。一個(gè)經(jīng)濟學(xué)家，當人們在看到分析和預測的時(shí)候，只是關(guān)心謝國忠是不是談了浙江的土地，或者說(shuō)股市應該在2500點(diǎn)以上，只是在意數字，沒(méi)有清楚的記得在訪(fǎng)談過(guò)程中為什么沒(méi)有出現這個(gè)問(wèn)題，思緒、邏輯是什么？可以了解一個(gè)事情分析的背后不是數字，是邏輯和思考方式。對于很多年輕朋友來(lái)說(shuō)，又或者是目前接收到的反饋，一些投資者來(lái)看，很多人看到半夜都不睡覺(jué)。會(huì )關(guān)注中國最有良心的經(jīng)濟學(xué)家怎么思索經(jīng)濟未來(lái)的問(wèn)題。

    問(wèn)：謝老師在財經(jīng)專(zhuān)欄以財經(jīng)專(zhuān)家出現。出了書(shū)是面對更多的讀者，以前讀者有自己的獨立判斷，現在一出來(lái)《謝國忠的忠告》，下面是事關(guān)每個(gè)人的前途，很誘人。萬(wàn)一您的判斷是錯的，對大家的影響很多。出這本書(shū)是處于什么目的？我看到稿酬是捐給慈善。您的判斷如果錯誤可能會(huì )導致出現一些后果。
    謝國忠：我是不喜歡出書(shū)的，中國的書(shū)特別多我覺(jué)得沒(méi)有什么價(jià)值，不喜歡出書(shū)。后來(lái)想想也沒(méi)什么壞事。很多朋友說(shuō)，很多文章放在一起看看挺好的。這和過(guò)去一樣，是過(guò)去的訪(fǎng)談書(shū)面記錄。我覺(jué)得出出來(lái)挺好的，有新的人看這些東西。至于會(huì )不會(huì )誤導。07年的時(shí)候我說(shuō)中國股市進(jìn)入泡沫可能會(huì )漲一倍，事后崩盤(pán)，要玩要知道是泡沫。一般的老百姓說(shuō)到底是漲還是跌，被誤解的可能性會(huì )多。這本書(shū)中反復強調房地產(chǎn)，08年我就跳出來(lái)說(shuō)不應該買(mǎi)，現在才有把握了。07年說(shuō)股市要掉，8月份說(shuō)11月份會(huì )掉，對一個(gè)泡沫的判斷，泡沫是動(dòng)物性，要全放出來(lái)才倒過(guò)來(lái)。原來(lái)我也以為房地產(chǎn)會(huì )再漲一波，讓動(dòng)物性放出來(lái)。政府覺(jué)得再玩下去會(huì )玩出事，政府覺(jué)得不能玩了。這是政治和宏觀(guān)的環(huán)境和人的心態(tài)，三者結合起來(lái)出現了這樣的情況。這個(gè)想法也不會(huì )出大事。對投資者反復強調，自己不懂的不要買(mǎi)。不要買(mǎi)東西按照別人的推薦，至少看看周邊人是不是都買(mǎi)了，別人都買(mǎi)了，就別買(mǎi)。記住這個(gè)原則，至少不會(huì )虧錢(qián)，還有賺錢(qián)的機會(huì )。
    曾瀞漪：這本書(shū)不止是關(guān)注的房?jì)r(jià)還是炒的股價(jià)。還有中國對外發(fā)展的戰略，包括原材料價(jià)值。我記得很深刻的要（BT和力和力拓）合并的時(shí)候，謝國忠知道這個(gè)消息馬上打電話(huà)如果說(shuō)將來(lái)合并的話(huà)，對中國的鐵礦影響非常大。當時(shí)馬上提醒中國政府，當時(shí)中國主權基金剛剛成立，無(wú)論用多少錢(qián)都要中斷。關(guān)注中國和中國對外的發(fā)展，這本書(shū)值得大家讀一讀。