在新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調控中，抑制不合理的住房消費需求是其中一項重要政策，那么不合理的住房消費行為有哪些表現，為什么要樹(shù)立理性的消費觀(guān)念，其中政府應該發(fā)揮怎樣的作用？針對這些問(wèn)題，住房城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹日前接受新華社記者專(zhuān)訪(fǎng)。

　　問(wèn)：抑制不合理的住房需求，一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策中的主要內容，您認為哪些住房需求是不合理的呢？
　　答：中國人歷來(lái)有存錢(qián)、蓋房、置業(yè)和為兒孫積攢家產(chǎn)的文化傳統，而房產(chǎn)就是家庭中最大的一項資產(chǎn)。
　　當前對待住房問(wèn)題，社會(huì )上很多年青人“無(wú)房不婚”、“一步到位”、“低齡購房”、“啃老購房”等都是一些不理性和不合理的購房觀(guān)念。

　　問(wèn)：不合理的住房需求對房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么影響？
　　答：當前我國各種住房需求疊加，正常自住需求中疊加了投資需求，現時(shí)需求中疊加了未來(lái)需求，改善需求中疊加了拆遷需求。
　　每年我國城鎮住房竣工量7億至8億平方米的量不可謂不大，但這些投資性、保值避險性、超前性和恐慌性需求的增加對市場(chǎng)供給產(chǎn)生了很大的壓力，也使正常的住房需求空間受到擠壓。各種需求的集中釋放，導致供求關(guān)系長(cháng)期處于不平衡之中，房?jì)r(jià)上漲就不可避免。

　　問(wèn)：一些群眾認為買(mǎi)房子有利于資產(chǎn)保值，是“只賺不賠”的買(mǎi)賣(mài)，您怎么看？
　　答：購房本身是一種投資行為，是一種固定資產(chǎn)投資行為，是把家庭的貨幣資產(chǎn)轉變成房屋資產(chǎn)的行為，是積累家庭財富的行為。如果購房還利用了銀行貸款，那么就是動(dòng)用了銀行杠桿來(lái)放大投資能力的行為。
　　這種購房投資存在三重風(fēng)險。其一，這種投資數額較大，通常需要依靠銀行貸款，那么必須要連續性投資(還款)，否則前期投資就會(huì )受到損失，所以對購房者的收入的積累和工作的穩定要求較高。而剛畢業(yè)參加工作的年青人，往往是積累少、工作不穩定、收入變動(dòng)大的群體，一旦失業(yè)，還款壓力陡增，失房風(fēng)險極大。
　　其二，這種投資的變現相對股票等證券復雜程度較大，稅費、時(shí)間等交易成本較高，變現較難，一旦因考慮不周購房不適當，再更換住房成本很高，特別是在人口流動(dòng)性小的城市更是如此。
　　其三，利率上升或房?jì)r(jià)下跌的風(fēng)險，如美國次貸危機出現，利率大幅快速上升，房?jì)r(jià)出現大跌，許多家庭出現了負資產(chǎn)，斷供失房就大量出現。
　　在很多國家，購房年齡都在40歲左右，而北京平均只有27歲，這些年青人在自身尚不具備充分的積累和投資能力時(shí)，過(guò)早購房，其抗拒風(fēng)險的能力十分脆弱，處理不當，將會(huì )給家庭甚至父輩帶來(lái)無(wú)窮的煩惱。

　　問(wèn)：如何引導全社會(huì )樹(shù)立理性的住房消費觀(guān)念？
　　答：首先，要有防范購房風(fēng)險的制度環(huán)境，特別是銀行在發(fā)放購房貸款時(shí)，應嚴格考察購房家庭的收支狀況和信用記錄。
　　根據防范風(fēng)險的要求，家庭購房還貸支出應在總收入(或總支出)中占30%以下才是合理的、安全的界限。如果高于30%，說(shuō)明生存壓力大，購房風(fēng)險高，不具備購房能力。另外，不僅要看當期的收入水平，還應看以往的信用情況，如果信用記錄較差，長(cháng)期穩定還款的風(fēng)險就高。
　　在美國，信用記錄高的家庭可獲得固定利率貸款，而信用記錄低的家庭只能得到浮動(dòng)利率貸款，風(fēng)險相對要高很多。
　　其次，要為年青人積累購房能力創(chuàng )造社會(huì )環(huán)境，以法律規范租賃市場(chǎng)。人總是要有房子住的，不買(mǎi)房就得租房，目前之所以年青人要買(mǎi)房而不愿租房，與我國的住房租賃市場(chǎng)不發(fā)達、不規范有很大的關(guān)系。頻繁搬家，隨時(shí)漲價(jià)，時(shí)常毀約等都對年青人帶來(lái)不少的損失和煩惱。
　　我國應該借鑒國外的成功經(jīng)驗，利用法律規范住房租賃市場(chǎng)，如可規定“合同期間不得漲房租”，“每次房租上漲幅度不得超過(guò)3%”，“不得強行中止合同”等條款，還可以規定房租的上限，再加上相應的處罰條款，依法保護租房者的利益。年青人在度過(guò)購房的積累期后再購房，壓力和風(fēng)險就會(huì )大大降低。
　　第三，政府自身或鼓勵企業(yè)提供長(cháng)期租賃的住房，彌補和引導住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，切實(shí)幫助年青人度過(guò)這個(gè)購房積累期。
　　第四，控制好房?jì)r(jià)上漲速度，形成較合理的租售比。我國目前購房年齡降低，與房?jì)r(jià)上漲過(guò)快不無(wú)關(guān)系，如果收入增長(cháng)的速度長(cháng)時(shí)期持續低于房?jì)r(jià)上漲速度，低齡化、超前性、恐慌性購房就很難避免。
　　今年以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策，目標就是抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，這有利于年青人合理安排購房計劃，減少盲目購房和勉強購房帶來(lái)的風(fēng)險。