2日傳出的最新消息稱(chēng)，深圳二手房交易核定征稅方案11月出臺的傳聞已被證實(shí)。美聯(lián)物業(yè)估算，按照深圳正常的二手住宅交易量每年10萬(wàn)套左右，成交的中位數為150萬(wàn)元的物業(yè)，幾乎60%為次新房。若以“評估價(jià)過(guò)戶(hù)”，保守估計，每年可在現有基礎上增加至少20億元的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。該機構同時(shí)預測，不出意外的話(huà)，以“評估價(jià)過(guò)戶(hù)”在深圳率先實(shí)行后將在全國展開(kāi)。
　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓接受《經(jīng)濟參考報》采訪(fǎng)時(shí)表示，以“評估價(jià)過(guò)戶(hù)”，就是在房地產(chǎn)交易中，以相關(guān)機構出具的評估價(jià)計征稅費，目前交易成本主要集中在營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。按照現行的征稅辦法：不足5年的普通住房交易按差額的5%征收營(yíng)業(yè)稅；所有商品房交易都要征收差額20%的個(gè)人所得稅。對于無(wú)辦法提供房屋原值、合理費用的，個(gè)稅將按照評估價(jià)的1%-2%征收。根據“評估價(jià)過(guò)戶(hù)”政策預期，由于稅基計算依據改變，營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅將在現有基礎上大幅提升，樓齡越長(cháng)，受到的影響越大。
　　徐楓介紹，根據深圳的方案，過(guò)戶(hù)并不是逐筆估價(jià)，而是參照政府相關(guān)部門(mén)定期發(fā)布的片區物業(yè)基準價(jià)格。如果交易雙方對計稅價(jià)格存有異議，可以向相關(guān)部門(mén)提出復核。
　　不過(guò)她進(jìn)一步提出，雖然政府操作看似簡(jiǎn)單，但暗藏很多問(wèn)題。具體而言，首先，若以片區為單位評估，則貌似很不公平，因為同區內的供應結構相差很大。以四大一線(xiàn)城市現狀，同一片區物業(yè)或相差甚巨。甚至同一小區，由于開(kāi)發(fā)期數的時(shí)間差，在樓盤(pán)定位上就有不同。例如深圳羅湖區的百仕達花園，一期至四期的定位就不完全一樣。其中三期價(jià)格相對較低，為18000元/平米；而四期是純小戶(hù)型，成交價(jià)格逾3萬(wàn)元。
　　不僅如此，評估的價(jià)格若是就低不就高，則豪宅客得益。另外，樓齡較長(cháng)的房子，還要算上樓價(jià)的升值部分。增加的稅費+樓價(jià)增值，使得下一手買(mǎi)家苦不堪言。
　　再者，由于經(jīng)濟發(fā)達城市的住宅目前老百姓的預期是供小于求（實(shí)際未必如此），因此二手房交易中，一些城市為實(shí)收價(jià)，即買(mǎi)家承擔所有的交易費用。短期內評估價(jià)過(guò)戶(hù)的效果是抬高房?jì)r(jià)和租金。
　　此外，徐楓還認為，以“評估價(jià)過(guò)戶(hù)”，若監督不利，將會(huì )由于權利壟斷，不排除一些尋租行為，滋生其他形式的陰陽(yáng)合同。與現行的《物權法》的抵觸也值得關(guān)注�！段餀喾ā返�13條中明確規定：登記機構不得要求對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評估。