房地產(chǎn)業(yè)內人士日前接受采訪(fǎng)時(shí)表示，福州、廈門(mén)等城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現“銷(xiāo)量大跌，房?jì)r(jià)滯漲”行情，但實(shí)質(zhì)上對開(kāi)發(fā)商影響不大，而被政策短期壓制的需求可能在政策效力退去后集中噴發(fā)，恐將引發(fā)房?jì)r(jià)報復性上漲。記者發(fā)現，在部分調控政策效應“短期化”的同時(shí)，為規避政策影響，開(kāi)發(fā)商違規行為大幅度上升。業(yè)內人士及專(zhuān)家建議，當前應加快房地產(chǎn)的長(cháng)期制度建設，確保房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
　　“量跌價(jià)滯”將再度引發(fā)房?jì)r(jià)報復性上漲
　　近期，福州房地產(chǎn)市場(chǎng)出現“銷(xiāo)量大跌，房?jì)r(jià)滯漲”的局面，眼前的這波“寒潮”對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)沒(méi)有產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。占地200多畝的“融信·大衛城”是遠離福州市中心的一個(gè)在建在售大盤(pán)，該樓盤(pán)雖地處偏遠，卻很“搶手”，均價(jià)現已達每平方米1.2萬(wàn)元，而在這一地段去年同期的商品房均價(jià)僅8000元左右。
　　“融信·大衛城”售樓部經(jīng)理周文忠告訴記者，樓盤(pán)開(kāi)始預售5個(gè)多月來(lái)，是推出一批，賣(mài)光一批，截至目前已累計銷(xiāo)售近900套，占了整個(gè)樓盤(pán)房源總量的一半。除了少量尾房外，現已無(wú)房可售，購房者想買(mǎi)也要等新房源的推出。
　　融信(福建)投資集團有關(guān)負責人接受采訪(fǎng)說(shuō)，“9月份，融信集團銷(xiāo)售新房191套，10月份估計不超過(guò)70套�！边@位負責人告訴記者，今年資金回籠狀況與2008年同期相似，實(shí)質(zhì)卻完全不一樣。過(guò)去，開(kāi)發(fā)商普遍缺錢(qián)，資金回籠慢等于擊中開(kāi)發(fā)商要害，降價(jià)促銷(xiāo)在所難免�，F在，開(kāi)發(fā)商手頭資金相對寬裕，沒(méi)有降價(jià)的緊迫感。各樓盤(pán)維持現售價(jià)短期內不漲多半是應地方政府的要求。
　　受“限購令”等政策影響，廈門(mén)、福州等地不少購房者被迫推遲購房，這部分被政策短期壓制的市場(chǎng)需求可能在政策到期后集中噴發(fā)。周文忠說(shuō)：“受地方‘限購令’影響，占購房者數量20%的外地客戶(hù)一下子消失了，等‘限購令’到期后，這部分外地客戶(hù)肯定會(huì )再出現�！�
　　福建朝陽(yáng)房產(chǎn)副總經(jīng)理魏祺認為，現行的一些調控政策都只能產(chǎn)生短期效果，隨著(zhù)政策效力退去，勢必引發(fā)房?jì)r(jià)的報復性上漲。當前，推動(dòng)地方房?jì)r(jià)上漲的因素較多。魏祺說(shuō)：“與前幾年相比，今年福州樓市可售房數量不足1萬(wàn)套，而往年可售房量平均水平都在2萬(wàn)多套。供應緊張，房?jì)r(jià)持續上漲甚至大漲，將很難避免�！�
　　融信(福建)投資集團有關(guān)負責人告訴記者：“地價(jià)猛漲也逼得開(kāi)發(fā)商漲價(jià)。融信集團在今年2月拍得福州市臺江區一塊380多畝地塊，樓面地價(jià)已經(jīng)接近每平方米9000元，這一地塊將于今年11月中旬動(dòng)工開(kāi)建，明年預售時(shí)均價(jià)不超過(guò)每平方米1.5萬(wàn)元肯定虧本�！�
　　規避政策影響，開(kāi)發(fā)商違規大幅度上升
　　記者日前從福州市臺江區法院了解到，受調控政策影響，今年前三季度，該法院受理房地產(chǎn)糾紛案件劇增，達1153件，比去年同期增長(cháng)44.30%。
　　福州市臺江區法院介紹，這些糾紛案件中以商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛占多數，截至9月，共受理該類(lèi)型案件508件，其中因開(kāi)發(fā)商逾期交房引發(fā)糾紛203件，開(kāi)發(fā)商逾期辦證引發(fā)糾紛215件。此外，受二套房貸政策影響，一些買(mǎi)房人因付不起首付或不愿承擔1.1倍利率而大量毀約，引發(fā)合同糾紛。
　　記者日前在福州市倉山區建新中路上的一個(gè)在建在售樓盤(pán)“泰禾·紅峪”采訪(fǎng)時(shí)發(fā)現，該樓盤(pán)部分建筑面積110平方米至150平方米的商品房以“子母房”形式對外銷(xiāo)售，也就是一套大戶(hù)型商品房被認為分割成一大一小的兩套房進(jìn)行出售�！疤┖獭ぜt峪”售樓部工作人員告訴記者，購房者如要購買(mǎi)“子母房”必須辦理兩本房產(chǎn)證，然后在兩家銀行分別貸款才可能享受到首套房的優(yōu)惠貸款。
　　這位工作人員解釋?zhuān)�開(kāi)發(fā)商以“子母房”形式銷(xiāo)售有“苦衷”�！疤┖獭ぜt峪”是福州泰禾房地產(chǎn)公司于2006年9月通過(guò)招拍掛方式競得，占地面積320多畝，容積率不超過(guò)2.0，要求按照“新建住宅項目的戶(hù)型比，套型建筑面積為90平方米以下戶(hù)型必須占到整個(gè)項目70%以上”的政策建設。而開(kāi)發(fā)商將大部分地用于建別墅，一套別墅的建筑面積都在200平方米以上，余下為數不多的地用于建高層商品樓。為了能達到“90/70政策”的要求，開(kāi)發(fā)商只能將大戶(hù)型的商品房“一拆為二”銷(xiāo)售。
　　福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)王阿忠認為，“子母房”是開(kāi)發(fā)商規避調控政策的產(chǎn)物，它使得國家旨在增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供應而出臺的“90/70政策”名存實(shí)亡。近年來(lái)，福州市開(kāi)發(fā)商規避“90/70政策”的行為時(shí)有發(fā)生，在樓市調控趨緊時(shí)問(wèn)題更凸顯，這與相關(guān)部門(mén)監管不力有很大關(guān)系。
　　業(yè)內人士及專(zhuān)家建議，加快房地產(chǎn)長(cháng)期制度建設
　　業(yè)內人士及專(zhuān)家認為，近年來(lái)，國家及地方的房地產(chǎn)調控政策效果通常是短期的，引起市場(chǎng)銷(xiāo)售量的大起大落，而無(wú)法有效抑制房?jì)r(jià)快速上漲。建議當前應加快房地產(chǎn)的長(cháng)期制度建設，完善調控手段，鞏固調控成效，確保房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
　　福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)王阿忠建議，首先，“90/70政策”應作為界定房地產(chǎn)項目屬鼓勵類(lèi)還是限制類(lèi)的長(cháng)期政策，要求地方政府從嚴執行。其次，堵住區別化的房貸政策的諸多漏洞。
　　此外，從規范市場(chǎng)的長(cháng)遠考慮，建立成熟理性的房?jì)r(jià)定價(jià)機制勢在必行。一方面，地方房地產(chǎn)行政管理部門(mén)必須要對房?jì)r(jià)成本進(jìn)行科學(xué)合理的測算，作為市場(chǎng)定價(jià)的指導依據，加強房?jì)r(jià)定價(jià)監督和管理；另一方面，開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)定價(jià)上必須要給后市留有余地，絕不能以追求暴利為目標。
　　業(yè)內人士還指出，近一段時(shí)期，開(kāi)發(fā)商都在靜待房產(chǎn)稅的落地。在房地產(chǎn)市場(chǎng)投機現象難以消除的情況下，開(kāi)征房產(chǎn)稅是關(guān)乎房地產(chǎn)長(cháng)期制度建設的重要內容之一。房產(chǎn)稅開(kāi)征不僅有利于理順?lè )康禺a(chǎn)領(lǐng)域各種稅費，給地方政府建立穩定的財稅來(lái)源渠道，改變地方政府短期行為，而且也將加大住房消費的持有成本，削弱房地產(chǎn)的投資品屬性。
　　浙江大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副教授景乃權認為，除房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統的影響因素外，經(jīng)濟全球化、流動(dòng)性過(guò)剩、通貨預期以及人民幣升值等外部因素對現在及未來(lái)的住宅需求影響越來(lái)越大。由于這些因素都不是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身能夠決定，如單純依靠增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供給將不能解決房?jì)r(jià)上漲的問(wèn)題。他建議，對各級政府而言，調控房地產(chǎn)市場(chǎng)要取得長(cháng)期實(shí)效，不能僅關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)局部的均衡，而應結合其他相關(guān)市場(chǎng)特別是資本市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)進(jìn)行。