10月份70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)漲幅繼續回落，但房?jì)r(jià)依舊高位運行，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源中利用外資的數量也維持強勁漲勢。國家統計局10日公布的數據顯示，10月全國70個(gè)大中城市房屋漲幅比9月份縮小0.5個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.2%。1月至10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用外資539億元，增長(cháng)43.3%。
業(yè)內人士分析認為，這在一定程度上反映出開(kāi)發(fā)商已看空第四季度，鮮有動(dòng)力增加樓市供給，準備年內“硬扛”的心態(tài)凸顯。然而其在資金面上的捉襟見(jiàn)肘也可窺一斑，部分地產(chǎn)巨頭明年或降價(jià)出貨，并可能由此開(kāi)啟一手住宅市場(chǎng)的降價(jià)大幕。
走勢 房?jì)r(jià)依舊高位運行
數據顯示，10月份，70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲11.9%，其中普通住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲11.0%，高檔住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲14.8%。與上月相比，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲0.3%，其中普通住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲0.4%，高檔住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲0.2%。業(yè)內普遍認為，房?jì)r(jià)依舊在高位運行，紛紛預測年內價(jià)格松動(dòng)的可能性相對較小。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭告訴《經(jīng)濟參考報》記者，經(jīng)測算，1月至10月份全國商品住宅成交均價(jià)上漲5.6%，證明房?jì)r(jià)仍在高位運行。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)也認為，雖然數據表現出來(lái)的房?jì)r(jià)呈高位下調的趨勢，但顯然還未調到理想的狀態(tài)。
對于房?jì)r(jià)依舊高位運行的原因，北京中原地產(chǎn)認為，新一輪調控抑制剛性需求，首套房首付提高及購房?jì)?yōu)惠的逐步取消，逐漸導致房源成交類(lèi)型趨中端，市場(chǎng)改善性需求占比上漲，這使得在宏觀(guān)調控政策下，房?jì)r(jià)依然保持了慣性的上漲。另一主要因素是通貨膨脹的壓力。目前市場(chǎng)上，目前依然入市的購房者購房及現在很多業(yè)主持房惜售理由中最重要的一點(diǎn)莫過(guò)于抵御通貨膨脹，對通貨膨脹的擔憂(yōu)也使得成交價(jià)格依然在9月基礎上慣性上漲。
與新建住宅相比，二手房?jì)r(jià)格同比漲幅相對較低。根據統計，10月份，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.9%，漲幅比9月份縮小0.3個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.1%，比9月份縮小0.4個(gè)百分點(diǎn)。
這種漲幅收窄的態(tài)勢在幾大熱點(diǎn)城市表現得尤為明顯。據中原領(lǐng)先指數系統數據，10月份北京、上海、廣州、深圳、天津等五大城市二手住宅成交價(jià)格雖依舊上漲，但除廣州外，其他四城市環(huán)比漲幅均不超過(guò)2.0%，其中深圳和北京的漲幅甚至低于1.0%。中原地產(chǎn)認為，受?chē)艺{控政策升級加碼、特別是限購政策的影響，二手市場(chǎng)成交量大幅回落，業(yè)主對后市信心出現逆轉，各地下調房源報價(jià)的比重開(kāi)始增加。
整體來(lái)看，對房?jì)r(jià)在未來(lái)一段時(shí)間內的走勢，徐楓預測，年內價(jià)格松動(dòng)的可能性不是很大，“看空第四季度成為發(fā)展商的共識，盡管發(fā)展商的資金鏈遭遇政策與市場(chǎng)的雙重壓力，大部分開(kāi)發(fā)商還是會(huì )選擇‘硬扛’”。楊紅旭認為，在新一輪調控下，11月份房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅將出現微幅的負增長(cháng)，四季度和明年一季度房?jì)r(jià)將以盤(pán)整或小幅下跌為主基調。預計房?jì)r(jià)增幅明年二季度出現負增長(cháng)。
回落 成交量低迷將持續至年末
在房?jì)r(jià)依舊維持高位運行的同時(shí)，成交量卻出現了兩位數的環(huán)比跌幅。10月，全國商品房銷(xiāo)售面積9278萬(wàn)平方米，絕對量比9月份減少1167萬(wàn)平方米，下降11.2%。1月至10月，全國商品房銷(xiāo)售面積7.24億平方米，同比增長(cháng)9.1%，增幅比前三季度提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積增長(cháng)6.8%，辦公樓增長(cháng)26.6%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(cháng)34.5%。
佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟分析認為，10月銷(xiāo)售量出現回落最主要還是與當前的調控政策相關(guān)，多個(gè)城市出臺了“限購令”，公積金和房貸都開(kāi)始收縮，嚴重打壓需求。不僅如此政策還提高了首次置業(yè)的貸款利率，對首次置業(yè)的剛需打壓也十分嚴重，在這種全面打壓的情況下，成交量的回落也是在情理之中。
以深圳為例，美聯(lián)物業(yè)一份最新研究報告的統計顯示，10月新開(kāi)樓盤(pán)首月銷(xiāo)售率僅有7.32%，環(huán)比下降6.06個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng )下新盤(pán)首月銷(xiāo)售率新低。13個(gè)樓盤(pán)中，銷(xiāo)售率最高的也僅只售出四成，大部分樓盤(pán)銷(xiāo)售率在10%以下。
不過(guò)，楊紅旭提醒說(shuō)，10月全國商品房銷(xiāo)售面積環(huán)比下降主要是受9月份銷(xiāo)售面積較大的影響，但銷(xiāo)售面積絕對量仍然在高位運行，市場(chǎng)有一定的慣性。
北京中原地產(chǎn)也認為，從整個(gè)10月的成交量看，一線(xiàn)城市雖均有比較明顯下滑，但仍高于今年5月水平，二線(xiàn)城市環(huán)比9月仍有不同程度的增加。如果考慮一、二手住宅的總成交量，一線(xiàn)城市除北京外，均比5月低谷高一倍以上。
楊紅旭預測，11月份商品房成交量將繼續下滑，未來(lái)半年保持下行和低迷狀態(tài)，明年二季度才有可能出現反彈。
在承受成交量下滑的同時(shí)，未來(lái)半年開(kāi)發(fā)商還將面對商品房明顯供大于求的境況。上海易居房地產(chǎn)研究院的報告顯示，從月度情況來(lái)看，10月份全國商品房新開(kāi)工面積為1.23億平方米，比9月份減少15.8%。不過(guò)相較去年上半年各月新開(kāi)工情況，當前依然處于相對高位。未來(lái)半年商品房預售量將有所增加，供大于求的程度將有所加重，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售壓力增大，降價(jià)的可能性進(jìn)一步增大。
考驗 明年地產(chǎn)巨頭或降價(jià)出貨
成交量的下滑無(wú)疑將令開(kāi)發(fā)商的資金鏈在未來(lái)一段時(shí)間內經(jīng)受更嚴峻的考驗。事實(shí)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源中利用外資數量的強勁漲勢也透露了這一端倪。
數據表明，1月至10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源56923億元，同比增長(cháng)32.0%。其中，利用外資539億元，增長(cháng)43.3%；自籌資金21553億元，增長(cháng)50.7%。
“外資上漲已遠超過(guò)總資金上漲幅度，這說(shuō)明熱錢(qián)流入，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)，并且開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金中，也有可能有熱錢(qián)的流入�！标戲T麟對《經(jīng)濟參考報》記者說(shuō)。
其實(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中外資上漲跡象一直呈越來(lái)越明顯的趨勢。據相關(guān)統計數據，自2009年5月起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中的外資資金同比增幅一直是負數，而從今年6月起，外資資金的同比增幅開(kāi)始轉正，并呈現迅速增長(cháng)。僅6月份當月利用外資的資金額達81億元，超過(guò)了4月和5月份的總和70億元。業(yè)內人士普遍認為，其背后的主要原因是在人民幣升值的大背景下，外資既可分享人民幣升值帶來(lái)的資產(chǎn)增值，又可獲得豐厚的投資回報。
除了提醒注意外資熱錢(qián)的流入，一些機構還認為，數據從另一個(gè)側面也反映出開(kāi)發(fā)商資金壓力正逐漸上漲。專(zhuān)業(yè)人士表示，房企新近的財務(wù)數據在一定程度上證實(shí)了這種猜測。
徐楓分析，從三季報流動(dòng)比例一項來(lái)看，四大地產(chǎn)商中，萬(wàn)科的短期償債能力最低，且與金地一樣，今年三季度較去年同期指標下降，這有可能使萬(wàn)科短期資金需求量加劇。公開(kāi)市場(chǎng)信息顯示，今年萬(wàn)科拿地比較激進(jìn)，僅今年8月就在深圳、長(cháng)沙、福州、沈陽(yáng)等地購入商品住宅用地166.5萬(wàn)平方米，購地金額高達78億元。而根據《關(guān)于進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》，土地受讓人分期繳納全部土地出讓價(jià)款的期限原則上不超過(guò)一年；首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%�！皩︻�(lèi)似萬(wàn)科這樣的拿地大戶(hù)資金壓力比較大，要求快銷(xiāo)以維持穩定資金�！�
從營(yíng)業(yè)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~來(lái)看，徐楓表示，盡管整體現金流量?jì)纛~未必為負，但營(yíng)業(yè)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~四家公司均告負，表明不僅不能支持投資和償債，還要借助于可收回投資和借債來(lái)維持現金流量�！斑@是一個(gè)危險信號。前三季保利的營(yíng)業(yè)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~達到-261億元，比市況很差的2008年第三季度還惡劣�！�
不僅如此，四大地產(chǎn)商前三季度凈利潤同比均下滑，如果將凈利潤與營(yíng)業(yè)活動(dòng)產(chǎn)生的凈現金流量聯(lián)系起來(lái)看，徐楓認為，這表明企業(yè)利潤質(zhì)量不高，除了利潤操縱的可能外，其原因可能是回款不及時(shí)、存貨積壓。她進(jìn)一步預測，明年在四大地產(chǎn)商中，保利、萬(wàn)科有可能將率先降價(jià)出貨，屆時(shí)將在更大范圍內拉動(dòng)一手住宅價(jià)格進(jìn)入下行通道。
從中期來(lái)看，整個(gè)行業(yè)將不可避免地面臨調整和洗牌。地方重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)和全國龍頭企業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入集中度將繼續增加。中小發(fā)展商的生存環(huán)境堪憂(yōu)，“不過(guò)他們中的一部分也有不錯的選擇，就是被兼并�！毙鞐髡f(shuō)。