住房反向抵押貸款——以房養老，這個(gè)在中國還停留在紙上的金融產(chǎn)品再次引人關(guān)注。民政部副部長(cháng)竇玉沛日前指出，“以房養老”將納入下一階段工作的引導方向。
住房反向抵押貸款，是指擁有住房的老年人將房屋產(chǎn)權抵押給保險公司，保險公司按期向投保人支付現金，直至投保人亡故，才將房屋收回。這相當于保險公司通過(guò)分期付款的形式，收買(mǎi)投保人的房屋產(chǎn)權，也被稱(chēng)作“倒按揭”。
業(yè)內人士指出，住房反向抵押貸款對于解決養老問(wèn)題有積極意義，目前推出住房反向抵押貸款的基本條件已經(jīng)具備，需要有關(guān)部門(mén)和企業(yè)進(jìn)一步推進(jìn)。
發(fā)揮住房的“養老功能”
“我是在年輕時(shí)貸款買(mǎi)房，到60歲臨近退休時(shí)就將房貸全部還清，然后我將該房屋的產(chǎn)權出售或抵押給銀行，使用權則依然保留供給我正常生活居住，賣(mài)房或抵押房的錢(qián)財由銀行每個(gè)月支付給我作生活費補貼。在整個(gè)養老的20年里，我去中國爬了長(cháng)城，去法國吃了大餐，還到韓國做了整容，到美國逛了迪斯尼樂(lè )園，這都是我把房子抵押給銀行，讓房子給‘報銷(xiāo)’的�！�
中國老太太和美國老太太買(mǎi)房的故事曾經(jīng)廣為流傳，其中美國老太太的生活方式讓不少中國人感嘆，而浙江大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授柴效武講述的這個(gè)“第三個(gè)老太太”的“以房養老”的故事也許讓人更加覺(jué)得不可思議。
事實(shí)上，在美國和日本等國家，近年來(lái)大批老人通過(guò)“住房反向抵押貸款”實(shí)行“以房養老”，很好地解決了養老問(wèn)題。據了解，美國參加住房反向抵押貸款的家庭2009年已經(jīng)達到了110萬(wàn)戶(hù)，而日本有30%的老人實(shí)現了“以房養老”。
隨著(zhù)中國進(jìn)入老齡化社會(huì )，養老問(wèn)題日益嚴峻。對于很多老年人來(lái)說(shuō)，單靠社會(huì )養老金已經(jīng)很難滿(mǎn)足其退休后的生活需求。而在房屋的居住功能和投資功能之外，養老功能往往被人們忽視。
柴效武認為，家庭擁有人力資產(chǎn)、貨幣金融資產(chǎn)和住房實(shí)物資產(chǎn)三大財富，晚年養老資源也分別包括兒女、票子和房子三種形式。用房產(chǎn)實(shí)現養老的重任，以部分地取代養兒防老和貨幣養老，有積極的意義。
幸福人壽董事長(cháng)、中房集團理事長(cháng)孟曉蘇在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，住房反向抵押貸款主要針對的是有房沒(méi)錢(qián)的老人，他們在國外被稱(chēng)為“住房富人，貨幣窮人”，而有錢(qián)有房的老人不需要為養老發(fā)愁，沒(méi)房沒(méi)錢(qián)的老人則應該由政府來(lái)承擔養老責任。
不過(guò)，中國人千百年來(lái)的傳統觀(guān)念是“養兒防老”、“但存方寸地，留與子孫耕”。如果以房養老，房產(chǎn)最后不能留給子孫，這種養老方式無(wú)疑難以被人接受。孟曉蘇指出，現在有的老人有多套房，還有很多老人屬于沒(méi)有子女的“丁克家庭”，他們愿意通過(guò)以房養老來(lái)避免“貧困地活著(zhù)，富裕地死去”。
“房款”給付與預期壽命掛鉤
在具體操作層面，住房反向抵押貸款具有很大的靈活性。孟曉蘇介紹說(shuō)，住房反向抵押貸款有近40種方式，非常個(gè)性化，比如老人可以搭配高額的醫療保險，可以要求保險公司以遞減、遞增或者均衡的方式給付養老金。
當然，百變不離其宗。柴效武認為運營(yíng)住房反向抵押貸款的基本思路是：
第一，家庭成員在其工作時(shí)期，只要考慮通過(guò)儲蓄存款、按揭貸款等形式購買(mǎi)住宅，住宅可選擇購買(mǎi)得較大較好一些，并擁有較高的升值潛力，然后于退休前還清貸款累計本息，取得該房屋的全部產(chǎn)權。
第二，在60歲或更高的年份退休養老時(shí)，將所居住房屋的產(chǎn)權抵押或出售給銀行、保險公司等金融機構，房屋的使用權仍舊保留供整個(gè)養老生活期間繼續居住，直到生命的終結或準備遷移、出售該住房為止。
第三，金融或保險機構在綜合評估借款人或投保人的年齡、生命期望余值、房產(chǎn)當前價(jià)值及預計房主去世時(shí)房產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)等因素，按照約定的標準和方式，在整個(gè)貸款期間定期或根據客戶(hù)需要一次性、隨時(shí)性地給予所需要的錢(qián)財，供其養老補貼使用。
第四，房主去世后，用房產(chǎn)出售所得償還貸款累計本息，其升值部分歸抵押權人所有，或按照約定在雙方之間予以合理分配。
柴效武指出，住房反向抵押貸款產(chǎn)品的定價(jià)與抵押住房?jì)r(jià)值的高低、老人預期壽命的長(cháng)短和利率費率的高低有關(guān)。比如，某60歲老人有一套面積為90平方米的住房，目前市價(jià)為40萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)對該老年人擁有房產(chǎn)價(jià)值的評估，預期20年后房屋約折損12萬(wàn)元，附著(zhù)土地預計的增值為20萬(wàn)元，純增值8萬(wàn)元。利率以單利4%計算，保險公司扣除預支的貼現利息大致為45%，按照55%的給付比例，計算整個(gè)抵押房屋應給付的房款總額為26.4萬(wàn)元，再將這一給付總額分攤到該老年人的整個(gè)預期壽命中(假若以20年計算)，平均每年可得到現金1.32萬(wàn)元，每個(gè)月為1100元。
如果是在北京這樣的高房?jì)r(jià)城市，按照孟曉蘇的初步推算，擁有一套價(jià)值300萬(wàn)元至400萬(wàn)元房產(chǎn)的65歲男性老人，預期壽命為77歲，通過(guò)住房反向抵押貸款，每個(gè)月從保險公司拿到的養老金可以達到2萬(wàn)元。
反向抵押貸款條件基本具備
據了解，住房反向抵押貸款起源于荷蘭，而運用最為完善、最具有代表性的是美國。在美國，由聯(lián)邦全國抵押協(xié)會(huì )、政府全國抵押協(xié)會(huì )、聯(lián)邦住房抵押公司共同組成的房地產(chǎn)二級市場(chǎng)，與聯(lián)邦住房管理局、聯(lián)邦儲蓄等政府機構提供的擔保體系共同保證了反向抵押貸款的低風(fēng)險和高回報。
早在2003年，就有業(yè)內人士建議在中國發(fā)展住房反向抵押貸款，北京、上海、廣州等城市也相繼提出要進(jìn)行相關(guān)探索，但時(shí)至今日未見(jiàn)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。業(yè)內人士指出，推出住房反向抵押貸款已經(jīng)沒(méi)有了大的障礙，保險公司具備了操辦住房反向抵押貸款的條件，但仍然顧慮重重。
房?jì)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險，是保險公司現在難以吃下“定心丸”的一個(gè)重要原因。柴效武指出，老年人要用住房蘊含的價(jià)值養活自己，但房子蘊含的價(jià)值是個(gè)變量而非常量，經(jīng)常會(huì )出現起伏不定。到該老年人死亡的那一天，這個(gè)房?jì)r(jià)的態(tài)勢是會(huì )上升、下跌或仍呈現為大致持平，則是不大清楚。即使說(shuō)該住房?jì)r(jià)值的上升是確切無(wú)疑，但上升的幅率會(huì )有多大，是50%、80%還是200%，同樣難以判斷。
孟曉蘇認為，保險公司從2003年開(kāi)始擔心房?jì)r(jià)會(huì )下跌，結果是持續地翻倍地上漲，現在又開(kāi)始擔心未來(lái)的房?jì)r(jià)。土地增值是房?jì)r(jià)上漲的主要因素，由于土地是不會(huì )貶值的，保險公司不用擔心房?jì)r(jià)下跌的風(fēng)險。
保險公司普遍擔憂(yōu)的另一個(gè)問(wèn)題是土地使用年限。住宅用地的使用年限一般只有70年，按照城市房地產(chǎn)管理法的規定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但未獲批準的，土地使用權由國家無(wú)償收回。
不過(guò)，孟曉蘇認為，隨著(zhù)物權法的出臺，這方面的障礙也已經(jīng)消除了。據了解，物權法自2007年開(kāi)始實(shí)施，規定住宅建設用地使用權期滿(mǎn)后可自動(dòng)續期，這為開(kāi)展反向抵押貸款奠定了產(chǎn)權法律基礎。
柴效武告訴《經(jīng)濟參考報》記者，雖然住房反向抵押貸款對社會(huì )有很大的好處，但對于保險公司來(lái)說(shuō)，推出這種產(chǎn)品的風(fēng)險大、成本收回時(shí)間長(cháng)，所以積極性不是很強，這需要國家在財政稅收等方面出臺相應的支持政策。