“環(huán)首都經(jīng)濟圈”概念的提出，令北京周邊地區發(fā)展面臨機遇。河北香河縣作為“環(huán)首都經(jīng)濟圈”直接的利好區域，近年來(lái)頗受大型房企重視。記者了解到，除了近期萬(wàn)科與五礦建設聯(lián)手打造的香河北京歡慶城外，綠地、萬(wàn)通等多家大型房企也已紛紛“殺進(jìn)”香河。然而，部分業(yè)界專(zhuān)家卻對此番房企大舉進(jìn)入香河圈地表示擔憂(yōu)，分析人士提醒，一要避免大面積拿地向“囤地”的演變，二則要更加關(guān)注當地農民民生問(wèn)題。
環(huán)首都經(jīng)濟圈概念利好香河
近日，河北省舉行“環(huán)首都經(jīng)濟圈規劃編制座談會(huì )”，
標志著(zhù)環(huán)首都經(jīng)濟圈規劃編制工作正式啟動(dòng)。河北省委常委、常務(wù)副省長(cháng)趙勇表示，將借鑒東京、首爾等首都經(jīng)濟圈的經(jīng)驗，制訂總體規劃、專(zhuān)項規劃、控制性詳規等，預計將在明年1月底前完成。
據悉，“環(huán)首都經(jīng)濟圈”建設的總體思路，是在鄰近北京將近1000公里的范圍內，主要包括環(huán)繞北京的張家口、承德、廊坊、保定四個(gè)地級市，建設一個(gè)發(fā)展特區。同時(shí)，他還透露，在
“環(huán)首都經(jīng)濟圈”規劃正式批準之前，原則上河北省環(huán)北京13個(gè)縣市的新項目不再審批，土地也不再供應，現有項目可以繼續進(jìn)行，但新項目要等新規劃出臺之后按照新規劃進(jìn)行審批和布局。
另外，趙勇表示，未來(lái)1-2年內，將通過(guò)高鐵、輕軌、地鐵、高速公路等立體交通設施建設，將“環(huán)首都經(jīng)濟圈”建成名副其實(shí)的半小時(shí)經(jīng)濟圈，即環(huán)首都經(jīng)濟圈內任何地方，都可在半小時(shí)內達到北京城區。同時(shí)，“環(huán)首都經(jīng)濟圈”的規劃還將在經(jīng)濟圈內地級市城市周邊10公里范圍內，縣城周邊5公里范圍內，將進(jìn)行大規模拆遷重建，農業(yè)人口將全部轉化為城市人口，遷入城市社區；而此范圍外農村也將全部重新規劃，建立中心村，生活品質(zhì)亦將與城市看齊。
記者了解到，除去近日“環(huán)首都經(jīng)濟圈”概念的提出，事實(shí)上，近年來(lái)北京周邊地區交通、生活等配套設施的建設和完善，都在極大程度上提升了這些區域的居住和投資價(jià)值，并吸引了大批房企進(jìn)駐。以位居環(huán)渤海經(jīng)濟圈重要戰略據點(diǎn)的河北省香河縣為例，利好影響首當其沖。據了解，香河縣位于北京、天津、唐山三大核心城市版圖的交界處，區域除了是已開(kāi)工建設的京唐高速鐵路出京的第一站外，京沈高速、第二京津高速、規劃中的大七環(huán)、涿密高速等多條高速路遍布周邊�？焖龠B接北京的交通設施，以及CBD東擴與通州新城建設等幾大利好因素的影響下，香河縣近年來(lái)不斷發(fā)展，并成為了大型房地產(chǎn)企業(yè)眼中的“香餑餑”。
房企“殺”進(jìn)香河圈地
日前，位于香河縣的大型生態(tài)農業(yè)城項目——北京歡慶城體驗館在京開(kāi)幕。記者了解到，這個(gè)由萬(wàn)科聯(lián)手央企五礦建設在香河共同打造的大型社區項目，與香河縣政府深度合作。遠期整體規劃達萬(wàn)畝以上，將按照地區新農村整合發(fā)展的趨勢，建設教育、醫療、商業(yè)等生活配套等。據萬(wàn)科集團副總裁毛大慶介紹，該項目已定于明年1月開(kāi)始預售，一期產(chǎn)品為低密度150平方米至200平方米戶(hù)型，未來(lái)還將開(kāi)發(fā)聯(lián)排雙拼別墅等產(chǎn)品。
事實(shí)上，北京歡慶城已不是香河縣的第一個(gè)住宅項目，而萬(wàn)科與五礦也早已不是第一個(gè)進(jìn)駐這片區域的開(kāi)發(fā)商了。據香河縣相關(guān)人士介紹，目前香河區域已有30多家開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐。綠地、萬(wàn)通等大型房企紛紛進(jìn)入香河地區，開(kāi)始大面積拿地。
自去年7月份開(kāi)始，萬(wàn)通地產(chǎn)以4.8億元拿下香河縣4宗地塊，合計面積達53萬(wàn)平方米。此外，據一位長(cháng)期關(guān)注香河的地產(chǎn)界人士透露，香河縣遠期規劃的投資額度已經(jīng)達到了千億元以上。
盡管大面積的住宅土地供應，和眾多開(kāi)發(fā)商承諾的即將投入建設的產(chǎn)業(yè)、生活配套設施，看似對香河縣的未來(lái)發(fā)展提供了利好影響。但業(yè)界人士卻一針見(jiàn)血地指出，大型房企在北京周邊如此大規模的圈地，實(shí)則暗藏隱憂(yōu)。中國社科院研究員曹建海對記者表示，目前受各項政策因素的利好，大型房企進(jìn)駐香河的圈地意圖是十分明顯的，隨著(zhù)土地被瓜分，必然有用盡的一天，開(kāi)發(fā)商們應該盡快將土地轉化成為住房供應�！伴_(kāi)發(fā)商動(dòng)輒拿下50萬(wàn)平方米以上的土地，再分期開(kāi)發(fā)，即使不是故意囤地，也容易導致與囤地一樣的結果�！辈芙ê牡�，這樣下去，看似推動(dòng)了香河區域的城市化進(jìn)程，但其實(shí)一是對資源的浪費，二更不利于人氣的聚集。
然而，對于圈地這個(gè)說(shuō)法，房企似乎并不以為然。毛大慶對記者表示：“去香河開(kāi)發(fā)怎么能算是圈地呢？”他對記者表示，現在政府都在提“環(huán)首都經(jīng)濟圈”的概念，在香河開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目是政府提倡的事，不能算是圈地，也更不是囤地。
對此，當地一位知情人士對記者介紹，萬(wàn)科此次打造的項目遠期規劃達萬(wàn)畝以上。他抱怨道，萬(wàn)科拿這么大面積的住宅性質(zhì)為主的用地，如果全部開(kāi)發(fā)成中小戶(hù)型剛需產(chǎn)品，不僅能滿(mǎn)足當地居民居住需求，還能吸引北京剛需置業(yè)者進(jìn)駐，但該項目卻偏偏以低密度聯(lián)排雙拼別墅等產(chǎn)品為主打。他說(shuō)：“萬(wàn)科和五礦拿地樓面價(jià)每平方米或還不足千元，現在卻要當成別墅產(chǎn)品銷(xiāo)售，就算做了這些那些配套，利潤還是高得很�！�
面對房企遮遮掩掩不愿提圈地的態(tài)度，上述關(guān)注香河樓市的業(yè)界人士表示，開(kāi)發(fā)商肯定都不愿承認圈地，因為大肆圈地肯定是與利潤相關(guān)的。他表示，據其所知，眾多進(jìn)駐香河的開(kāi)發(fā)商，幾乎都是與當地政府協(xié)議拿地，部分項目的樓面價(jià)甚至每平方米僅幾百元，而現在香河在售項目平均售價(jià)在5000元-8000元/平方米之間，“去香河開(kāi)發(fā)的利潤有多大，可想而知�！�
廊坊市一家房產(chǎn)中介公司的工作人員也告知記者，自去年起，香河的房?jì)r(jià)就已經(jīng)開(kāi)始有上漲的趨勢�！扒皟赡晗愫拥姆�?jì)r(jià)還在3000元/平方米左右，但大的開(kāi)發(fā)商一來(lái)，這里的房?jì)r(jià)馬上就漲上去了，現在的趨勢是，大開(kāi)發(fā)商來(lái)得越多，房?jì)r(jià)漲得越快�！彼嬖V記者，目前香河大部分項目均價(jià)都在6000元/平方米左右，一旦開(kāi)發(fā)商囤地2-3年，香河房?jì)r(jià)上漲到1萬(wàn)甚至2萬(wàn)元/平方米都是有可能的。
警惕“土地財政”傷及農民利益
記者了解到，近年來(lái)，隨著(zhù)京郊及京周邊地區吸引了越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，農村建設用地及拆遷問(wèn)題，一直成為政府相關(guān)部門(mén)關(guān)注焦點(diǎn)。國務(wù)院常務(wù)會(huì )議曾提到，少數地方片面追求增加城鎮建設用地指標，部分地方違背農民意愿強拆強建，侵害農民利益，并要求規范農村拆遷補償問(wèn)題。對此，曹建海認為，現在京郊及周邊地區開(kāi)發(fā)，基本上是開(kāi)發(fā)商與地方政府協(xié)議拿地或者聯(lián)合開(kāi)發(fā)，在占用農村耕地、農民拆遷補償問(wèn)題上，問(wèn)題比較多。他透露，大部分類(lèi)似區域的開(kāi)發(fā)，都涉及土地財政問(wèn)題，但由于過(guò)于敏感，又缺乏嚴格監管，因此，一直沒(méi)有受到太多關(guān)注。
一位正在香河開(kāi)發(fā)的不愿具名的房企負責人告訴記者，以香河為例，其實(shí)目前香河新增的建設用地指標不是很多，大部分開(kāi)發(fā)商進(jìn)來(lái)開(kāi)發(fā)，都是采取先與地方政府簽訂一個(gè)類(lèi)似“新農村建設”的合作協(xié)議的方法，然后開(kāi)發(fā)商出錢(qián)對農民的宅基地、農村集體建設用地進(jìn)行整理。同時(shí)，該負責人還透露，據其所知，土地出讓的收入已經(jīng)占據了當地財政收入相當大的比例。
據《21世紀經(jīng)濟報道》報道，截至9月10日，香河縣全年財政收入累計完成101805萬(wàn)元，突破10億元大關(guān)，占市下達任務(wù)的101.8%，同比增長(cháng)71.7%，提前112天完成了全年收入任務(wù)。其中，土地收入占據了重要比重。
另外，據記者了解，在拆遷補償問(wèn)題上，雖然以往各個(gè)項目的開(kāi)發(fā)，當地農民都可以拿到相應補償；毛大慶也公開(kāi)表示，將在拆除農民宅基地，置換農民住上居民樓后，再利用騰挪出來(lái)的土地指標進(jìn)行項目開(kāi)發(fā)，但據一些香河居民介紹，當地多數拆遷補償的措施，還是很令人難以接受的。對此，記者曾多方試圖聯(lián)系香河縣政府國土局，均未得到回應。
曹建海對此表示，據其了解，房企進(jìn)入香河開(kāi)發(fā)，在與政府簽訂協(xié)議后，基本上政府提供的都是一手土地，后期開(kāi)發(fā)利潤極高。他還直言不諱地指出，無(wú)論是香河還是其他地區，政府引進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的最大誘因，就在于利潤�！氨M管多數房企承諾將在區域內建設更多生活配套設施，并結合當地農業(yè)發(fā)展，建設可以融入當地人生活和生產(chǎn)方式的項目，但房地產(chǎn)業(yè)永遠不能與其他項目引資一樣，食品業(yè)、金融業(yè)、科技業(yè)這些產(chǎn)業(yè)才是能夠直接拉動(dòng)地區經(jīng)濟增長(cháng)，為地區帶來(lái)更多就業(yè)機會(huì )的項目。大房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐，往往最直接的就是推高一個(gè)地區的房?jì)r(jià)�！辈芙êＵJ為。
“現在地區發(fā)展的問(wèn)題就是，土地被開(kāi)發(fā)商拿走了，如果每個(gè)項目都馬上進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段，形成有效供應，也可以發(fā)揮其價(jià)值，就怕部分開(kāi)發(fā)商在圈地后，坐等地價(jià)上漲，無(wú)形中推高地區房?jì)r(jià)。另外，因為只有建設成低密度中小住宅，把北京人吸引過(guò)來(lái)入住，才能保證地區人氣旺盛,當地老百姓根本無(wú)從消化這些住房供應。屆時(shí)，恐怕香河會(huì )變成另一個(gè)‘空城’�！鄙鲜龇科筘撠熑藫鷳n(yōu)道。
萬(wàn)科五礦天價(jià)搶得 北京海淀兩地塊
萬(wàn)科“不拿地王”遭質(zhì)疑
記者獲悉，近日，萬(wàn)科聯(lián)手五礦建設以52.27億元的高價(jià)，拿下了位于海淀區西北旺唐家嶺地區的兩宗居住性質(zhì)用地。兩宗用地的成交價(jià)格分別為37.44億元和14.83億元，樓面地價(jià)分別為19998元/平方米及19997元/平方米，創(chuàng )下了新政后北京土地成交價(jià)最高紀錄。
記者獲悉，這兩宗地均于11月15日開(kāi)標，其中，僅26.21億元的海淀區西北旺北C1地塊居住性質(zhì)用地招標時(shí)，就吸引了12家開(kāi)發(fā)商投標，萬(wàn)科與五礦建設的聯(lián)合體報出了37.44億元的高價(jià)，折合樓面地價(jià)19998元/平方米。而底價(jià)為10.4億元的海淀區西北旺鎮中心C3地塊居住、托幼及中學(xué)用地，則由京投置地、鑫泰房地產(chǎn)聯(lián)合體報出了最高價(jià)15.144億元。但由于該兩宗地塊按照綜合評標的制度出讓?zhuān)F場(chǎng)并未公布最終招標結果。昨日，記者從北京市土地整理儲備中心獲悉，萬(wàn)科與五礦建設聯(lián)合體拿下了西北旺區域的兩宗地塊，樓面地價(jià)均接近2萬(wàn)元/平方米。
特別值得注意的是，先不論這兩宗地塊創(chuàng )下了新政后土地成交價(jià)的最高紀錄，僅從2萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)來(lái)看，中原地產(chǎn)華北區域某負責人認為，這樣的樓面地價(jià)與周邊均價(jià)每平方米兩萬(wàn)多元的二手房?jì)r(jià)相比，“面粉”接近“面包”價(jià)。
一位不愿意透露姓名的地產(chǎn)公司高管向記者表示，萬(wàn)科此舉，和萬(wàn)科董事長(cháng)王石先前公開(kāi)表示的“萬(wàn)科絕不拿地王”的說(shuō)法嚴重相悖，在當前房地產(chǎn)調控的敏感和關(guān)鍵期，對萬(wàn)科的做法表示質(zhì)疑。為此，記者致電萬(wàn)科副總裁毛大慶，當提及剛剛成交的兩宗地塊時(shí)，他立刻以不方便接受采訪(fǎng)為由掛斷了電話(huà)。