“點(diǎn)燃冷市激情，熱捧商住公寓”。一批持幣觀(guān)望的溫州購房客在樓市新政下沉寂了數月后突然活躍起來(lái)，在上海、武漢、大連、杭州、溫州等城市，有的殺入商住公寓樓，有的紛紛追捧滬上豪宅，商業(yè)地產(chǎn)成了他們追捧的新目標。圖為一些購房客在冷市中簽公寓訂購房合同 張和平/攝
東方不亮西方亮
國家一系列樓市新政下達后，永嘉縣的汪女士一直很郁悶。今年7月間，她的購房客“同盟軍”有信息傳遞她，長(cháng)三角二三線(xiàn)城市江蘇省常熟市開(kāi)出的新樓盤(pán)“佳禾廣場(chǎng)”有點(diǎn)名堂。
她即參加“看房團”實(shí)地考察，果然大開(kāi)眼界，發(fā)現這是一個(gè)樓市投資新“亮點(diǎn)”，便果斷刷卡1000多萬(wàn)元，買(mǎi)下四套計400多平方米房子。
在“鄰里效應”作用下，溫州市永嘉縣七都鎮的張先生后來(lái)居上，8月份在常熟市的“琴湖廣場(chǎng)”一單買(mǎi)下整層三樓商鋪，計1000多平方米。他說(shuō)：“這個(gè)地段很好，可用來(lái)經(jīng)營(yíng)茶吧�，F在是買(mǎi)的時(shí)候了，等到12月交付時(shí)就不是這個(gè)價(jià)！”
他們兩人選擇的目標高度一致，都不是處處受控的住宅，而是前些年遭受冷落的商業(yè)地產(chǎn)。
長(cháng)期關(guān)注溫州樓市的業(yè)內資深人士、溫州市天昊置業(yè)有限公司總經(jīng)理陳鴻認為，在國家頻頻出臺“限貸令”、“限購令”的氣候下，擅長(cháng)以小搏大、以銀行資金杠桿撬動(dòng)樓市大盤(pán)的溫州人此時(shí)對住宅房不得不偃旗息鼓、持幣觀(guān)望。他說(shuō)：“打擊最大的是10月1日后實(shí)施的‘限購令’，它不允許買(mǎi)第二套，哪怕一次性全部付清也沒(méi)用，因為房管部門(mén)不給受理、不能登記、不讓備案，不許過(guò)戶(hù)，產(chǎn)權證拿不到，這等于樓市交易受到行政手段的嚴厲限制�！�
的確，在當前樓市新政的強勢高壓下，在股市、基金節節敗退的哀鳴下，在貨幣天天縮水的煎熬下，手中持有大量真金白銀的溫州購房客不得不投入“錢(qián)包保衛戰”。
“孫阿姨”是溫州市一個(gè)大型購房團的“普通一兵”，如今她調頭四處買(mǎi)酒店式公寓。她說(shuō)，這房子雖然比住宅房投資回報率差多了，但比起錢(qián)存銀行天天貶值要強得多，起碼它能保值，還能穩定適度升值，眼下我的頭等大事是保護“錢(qián)袋子”。
迎接商業(yè)地產(chǎn)“補跌時(shí)代”
溫州市益民房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公司是溫州一批購房團“領(lǐng)軍人”。董事長(cháng)裘益民告訴記者，公司屬下有600多名購房客會(huì )員，這都是多年滾雪球滾出來(lái)的，他們是一批攪動(dòng)房局的“先行者”。政府新政出臺之前，公司主要帶隊組織這批購房團到長(cháng)三角地區炒住宅房。今年3月，當房?jì)r(jià)躥到“一天一個(gè)價(jià)”的瘋狂地步時(shí)，經(jīng)歷樓市近十年沙場(chǎng)的公司決策層意識到，越是火爆越是危險降臨。為此，他們“先知先覺(jué)”及時(shí)剎車(chē)，3月底做完最后一單后全線(xiàn)撤退，悄然金蟬脫殼，實(shí)行180度大轉，掉頭經(jīng)營(yíng)多年來(lái)受市場(chǎng)冷落的商業(yè)地產(chǎn)——酒店式公寓、辦公型公寓。
這是一次忍痛割?lèi)?ài)又是清醒的“轉身”。4月18日新政下達，公司業(yè)務(wù)照常，因它已提早喝下商業(yè)地產(chǎn)“第一口水”，以“包銷(xiāo)”經(jīng)營(yíng)模式相繼拿下長(cháng)三角地區二三線(xiàn)城市多處規模型精品商鋪、公寓，諸如江蘇常熟琴湖廣場(chǎng)、常熟佳禾廣場(chǎng)、嘉興小商品市場(chǎng)、杭州中奧江錦公寓以及山東倪豐時(shí)代廣場(chǎng)等，一般每套50平方米至60平方米，多個(gè)樓盤(pán)僅銷(xiāo)售幾個(gè)月就告罄，剩余樓盤(pán)僅存30%常態(tài)穩銷(xiāo)。
這一現象似乎有些不可思議。許多營(yíng)銷(xiāo)公司大都只做銷(xiāo)售代理，以求旱澇保收，安全可靠無(wú)風(fēng)險，但即使這樣都難做下去，而益民公司卻大膽實(shí)行“包銷(xiāo)制”。他們從開(kāi)發(fā)商手里“通吃”后，每周帶出10來(lái)支購房團實(shí)地看房，每支平均25人。有時(shí)一天出團10多支，成交率至少達30%以上，最高達200%至500%，有一次帶出一支10人團，其購房業(yè)績(jì)高達50多套，成交率500%。
裘益民說(shuō)，我們之所以敢作包銷(xiāo)，是預測到商業(yè)地產(chǎn)的春天已經(jīng)來(lái)臨，當前是“出手”的大好時(shí)機。公司做出了名聲，許多外地開(kāi)發(fā)商慕名上門(mén)推銷(xiāo)，使我們有機會(huì )多中選好，好中選優(yōu)。而且，評定樓盤(pán)好不好，要不要包銷(xiāo)“通吃”，不是由管理層說(shuō)了算，而是“看房團”現場(chǎng)考察說(shuō)了算，他們的考察意見(jiàn)是幫助我們決策拍板的有力依據。包銷(xiāo)拿到的扣點(diǎn)比散戶(hù)團購還大，我們將之轉利給600多名會(huì )員，借以形成規模團隊的核心競爭力。這種營(yíng)銷(xiāo)模式使我們從不打廣告，這就省下大筆廣告費返利購房客。銷(xiāo)售啟動(dòng)后，所有房源“肥水不流外人田”，優(yōu)先供600多名會(huì )員選擇，每個(gè)會(huì )員若向外介紹推銷(xiāo)成功，就獎勵信息費�！斑@些就是我們決勝樓市的奧秘�！�
今年4月份以來(lái)，該公司已成功銷(xiāo)售80多萬(wàn)平方米商業(yè)地產(chǎn)，這相當于7個(gè)多月已賣(mài)出30幢30層高的大樓，其中溫州購房客占60%以上。
公司銷(xiāo)售經(jīng)理金衛玲分析道，商業(yè)地產(chǎn)前幾年在一路高歌猛進(jìn)的住宅地產(chǎn)的擠壓下得不到價(jià)值體現，現住住宅傷風(fēng)感冒被打壓，商業(yè)地產(chǎn)終于獲得出頭之日，我們之所以頻頻大膽包下各地的商產(chǎn)公寓，是基于一個(gè)樓市新判斷：“商產(chǎn)補跌”時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。
11月22日“益民”公司包銷(xiāo)的中奧江錦公寓樓首日開(kāi)盤(pán)，首期推出200套精裝房，當天簽約85套，為今年公司多年經(jīng)營(yíng)所罕見(jiàn)�！暗诙阡N(xiāo)售的200套房就不是現在這個(gè)價(jià)了！”公司副董事長(cháng)董小靜意味深長(cháng)地說(shuō)。
溫州市中小企業(yè)促進(jìn)會(huì )會(huì )長(cháng)周德文稱(chēng)，多方信息表明，近幾個(gè)月，當外地大多數人對樓市尚處于靜觀(guān)其變、持幣觀(guān)望狀態(tài)時(shí)，溫州購房客卻“世人皆醉吾獨醒”，獨具慧眼抓到新商機，在寫(xiě)字樓、公寓樓、商住兩用樓、商鋪樓等商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域捷足先登，鬧的聲勢的確不小，令人出乎意料。溫州人的商業(yè)嗅覺(jué)和商業(yè)智慧總是高人一籌、先人一步、先掘一金。
回頭看時(shí)“遍地是黃金”
章先生對商業(yè)地產(chǎn)從冷漠到興趣頗有意味。今年7月，溫州一個(gè)房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公司銷(xiāo)售經(jīng)理致電他，外地有多個(gè)商業(yè)樓盤(pán)市場(chǎng)看好，其中杭州某公寓樓品質(zhì)好，有升值空間，邀請他參加“看房團”實(shí)地考察。
章先生明確表示對商業(yè)地產(chǎn)不感興趣：商業(yè)地產(chǎn)每套面積僅五六十平方，使用年限只四五十年，又不能通管道煤氣，電價(jià)高于民用電。相比之下，住宅房產(chǎn)的使用年限是70年，要買(mǎi)就買(mǎi)住宅。公司銷(xiāo)售經(jīng)理說(shuō)，就當免費旅游，看看樓盤(pán)及周邊地理環(huán)境也好。
不看不知道，一看心直跳，他的理念發(fā)生新的轉變：“其實(shí)公寓和住宅只是概念不同而已，最重要是的看有無(wú)升值空間和投資回報率有多少�！彼男谋豢吹降臉潜P(pán)品質(zhì)、精裝檔次、周邊環(huán)境所扣動(dòng)，馬上買(mǎi)下一套。當時(shí)均價(jià)每平方米11000元，三個(gè)月后升到17000元。他很開(kāi)心，又跟“看房團”捕捉商機，結果又在一個(gè)新樓盤(pán)買(mǎi)下20套公寓房�！斑@東西好，不受首套、二套的限制，自己的錢(qián)也不受制約，很爽！”他說(shuō)。
這些過(guò)去做住宅營(yíng)銷(xiāo)、現在大膽轉行的房產(chǎn)公司之所以對商業(yè)地產(chǎn)情有獨鐘，自有一套“樓市解讀”理論。金衛鈴說(shuō)，公司決策層認為，公寓房打了住宅房的“擦邊球”，不受各種貸款、購房指標等政策限制，這無(wú)論對開(kāi)發(fā)商、房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公司及購房客來(lái)說(shuō)，都是“限”中之“機”。另外，它與住宅一樣，同樣拉動(dòng)中國經(jīng)濟的增長(cháng)，同樣增加GDP和稅收，又不影響民生，這符合政府支持鼓勵的方向�？梢灶A計，往后這個(gè)商機會(huì )逐步有限，政府會(huì )有所限批。
購房客王征宇，被人稱(chēng)為很能抓錢(qián)的“貔貅”，他以“看得準、下手狠、屢獲勝”之長(cháng)在業(yè)內小有名氣，人們佩服他堪稱(chēng)一名“樓市戰術(shù)家”。眼下他正盯著(zhù)溫州市區一個(gè)著(zhù)名商圈外圍被人忽視的一條“毛坯街”，“此街很不起眼，未來(lái)其商鋪的利潤空間可能超過(guò)周邊住宅！”他神秘地說(shuō)。
陳鴻則被業(yè)內稱(chēng)為有點(diǎn)“戰略眼光”的人物，他對記者說(shuō)，現在盛傳溫州人大行炒棉、炒蒜、炒豆、炒黃金之道。實(shí)際上這只是小股力量，在七八千億元的民資中不代表主流，可忽略不計。因為炒這炒那需要專(zhuān)業(yè)知識、行業(yè)資源和經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢，溫州人對自己不熟悉的行業(yè)是不會(huì )輕易出手的。說(shuō)到底，能稱(chēng)得上“全民皆炒”東西就是房子，因為溫州商人善求功利特別是急功近利，投資注重眼見(jiàn)為實(shí)，要看到有明確的標的物或扎扎實(shí)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)。
他分析說(shuō)，2000年至2010年，人民幣縮水50%，房子上漲5倍。這10年中只有房子沖鋒在前，挑起對抗人民幣貶值的重任，也取得抵制人民幣貶值的驕人業(yè)績(jì)，這是中國抗跌不二的產(chǎn)品。因此，在住宅房受控、受限的情況下，溫州人在商業(yè)地產(chǎn)中異軍突起是有廣泛民間基礎的。